راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در هلند

مقدمه

بازار املاک هلند برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم هیجان‌انگیز و هم چالش‌برانگیز باشد. هلند کشور کوچک اما پرجمعیتی است و بازار املاک آن خصوصاً در آمستردام و اطراف آن بسیار رقابتی و گران است. در عین حال سیستم شفاف است و حقوق خریدار و مستأجر به خوبی محافظت می‌شود. برای خرید خانه در هلند معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد دارید. بانک‌های هلندی معمولاً می‌توانند تا ۱۰۰ درصد وام بدهند اما توصیه می‌شود حداقل ۱۰ درصد Eigen geld یعنی پول خود داشته باشید. علاوه بر پیش‌پرداخت باید برای Kosten koper یا هزینه‌های خریدار که حدود ۲ تا ۵ درصد قیمت است آماده باشید. خبر خوب این است که در هلند Overdrachtsbelasting یعنی مالیات انتقال برای خریداران اولی زیر ۳۵ سال صفر درصد است! این تخفیف عالی است. اما اگر خریدار اولی نباشید یا بالای ۳۵ سال باشید باید ۱۰.۴ درصد مالیات بدهید که خیلی سنگین است. نرخ وام مسکن در هلند در حال حاضر حدود ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است. یک ویژگی خاص هلند این است که بهره وام کاملاً قابل کسر از مالیات است تا سقف معینی، که به آن Hypotheekrenteaftrek می‌گویند. نکته مهم این است که بازار املاک هلند خیلی رقابتی است و معمولاً باید بالاتر از قیمت درخواستی Overbieden یعنی پیشنهاد بیشتر بدهید. در آمستردام و اطراف گاهی ۱۰ تا ۲۰ درصد بیشتر از قیمت درخواستی پیشنهاد می‌دهند!

بازار املاک هلند - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط یک خانه در سراسر هلند حدود ۴۲۰,۰۰۰ تا ۴۶۰,۰۰۰ یورو است. اما این رقم بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در آمستردام که گران‌ترین شهر هلند است، قیمت متوسط حدود ۵۵۰,۰۰۰ تا ۷۰۰,۰۰۰ یورو می‌شود. در مناطق مرکزی مثل Centrum، Jordaan یا De Pijp قیمت‌ها خیلی بالاتر و از ۷۵۰,۰۰۰ یورو شروع می‌شود و به راحتی به ۱ تا ۲ میلیون یورو هم می‌رسد. در مناطق جدید مثل IJburg یا Noord کمی ارزان‌تر و حدود ۴۵۰,۰۰۰ تا ۶۰۰,۰۰۰ یورو است. Randstad که منطقه شهری اطراف آمستردام، Rotterdam، Den Haag و Utrecht است، همه جا گران است. در Utrecht قیمت متوسط حدود ۴۸۰,۰۰۰ تا ۵۸۰,۰۰۰ یورو، در Haarlem بین ۵۲۰,۰۰۰ تا ۶۵۰,۰۰۰ یورو، در Leiden حدود ۴۵۰,۰۰۰ تا ۵۵۰,۰۰۰ یورو و در Hilversum بین ۴۶۰,۰۰۰ تا ۵۷۰,۰۰۰ یورو است. Rotterdam و Den Haag نسبتاً ارزان‌تر از آمستردام هستند. در Rotterdam قیمت متوسط حدود ۳۵۰,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ یورو و در Den Haag بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۵۲۰,۰۰۰ یورو است. در شهرهای کوچک‌تر و مناطق خارج از Randstad قیمت‌ها خیلی معقول‌تر است. در Eindhoven حدود ۳۸۰,۰۰۰ تا ۴۷۰,۰۰۰ یورو، در Groningen بین ۲۸۰,۰۰۰ تا ۳۶۰,۰۰۰ یورو، در Maastricht حدود ۳۲۰,۰۰۰ تا ۴۲۰,۰۰۰ یورو و در مناطق روستایی بین ۲۵۰,۰۰۰ تا ۳۵۰,۰۰۰ یورو می‌توانید خانه بخرید. برای آپارتمان‌ها قیمت‌ها معمولاً کمتر است. در آمستردام یک آپارتمان دو خوابه بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۶۰۰,۰۰۰ یورو، در Utrecht حدود ۳۵۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ یورو و در Rotterdam بین ۲۵۰,۰۰۰ تا ۳۸۰,۰۰۰ یورو است.

پیش‌پرداخت و Eigen geld

در هلند به پیش‌پرداخت می‌گویند Eigen geld یا پول خود، یا Eigen vermogen که سرمایه خود است. بانک‌های هلندی نسبتاً سخاوتمند هستند و معمولاً می‌توانند تا ۱۰۰ درصد وام بدهند، اما توصیه می‌شود حداقل ۱۰ درصد داشته باشید. برای خریداران اولی یا Starter بانک‌ها می‌توانند تا ۱۰۰ درصد وام بدهند اگر شرایط را داشته باشید. این یعنی می‌توانید با فقط هزینه‌های اضافی که حدود ۲ تا ۵ درصد است خانه بخرید. البته این به درآمد شما، نوع شغل و نوع ملک بستگی دارد. اما توصیه قوی این است که حداقل ۱۰ درصد Eigen geld داشته باشید چون اول، نرخ وام بهتری می‌گیرید. دوم، پرداخت ماهانه کمتر می‌شود. سوم، در صورت افت قیمت املاک در Negative equity گیر نمی‌کنید که یعنی بدهی بیشتر از ارزش خانه شود. برای خارجی‌ها و تازه‌واردان بانک‌ها معمولاً سخت‌گیرتر هستند و حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد Eigen geld می‌خواهند. همچنین باید Contract voor onbepaalde tijd یعنی قرارداد کار دائمی داشته باشید یا حداقل Proeftijd یعنی دوره آزمایشی را پشت سر گذاشته باشید. بیایید یک مثال ببینیم. برای خانه ۴۰۰,۰۰۰ یورو با ۱۰۰ درصد وام، شما فقط برای Kosten koper حدود ۱۰,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ یورو نیاز دارید. اما اگر ۱۰ درصد down یعنی ۴۰,۰۰۰ یورو بدهید، وام ۳۶۰,۰۰۰ یورو می‌شود و نرخ بهتری می‌گیرید.

Kosten koper - هزینه‌های خریدار

یکی از مزایای هلند این است که Kosten koper یعنی هزینه‌های خریدار نسبت به خیلی کشورها پایین است و معمولاً بین ۲ تا ۵ درصد قیمت خانه است. اولین و بزرگ‌ترین هزینه Overdrachtsbelasting یا مالیات انتقال است. خبر خوب این است که برای Starters یعنی خریداران اولی که زیر ۳۵ سال هستند و خانه را برای سکونت شخصی می‌خرند، این مالیات صفر درصد است! این تخفیف فوق‌العاده است و می‌تواند ده‌ها هزار یورو پس‌انداز ایجاد کند. اما اگر خریدار اولی نباشید یا بالای ۳۵ سال باشید، باید ۱۰.۴ درصد مالیات بدهید که واقعاً سنگین است. برای مثال برای خانه ۴۰۰,۰۰۰ یورو باید ۴۱,۶۰۰ یورو مالیات بدهید! دومین هزینه Notaris یا سردفتر است که بین ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو است. در هلند Notaris نقش مهمی دارد و قرارداد را آماده می‌کند، در Kadaster یعنی دفتر املاک ثبت می‌کند و همه کارهای قانونی را انجام می‌دهد. سومین هزینه Taxatiekosten یا هزینه ارزیابی است که بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو است. بانک برای تأیید ارزش خانه این کار را می‌کند. چهارمین هزینه که اختیاری اما خیلی توصیه می‌شود Bouwkundige keuring یا بررسی فنی ساختمان است که بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ یورو هزینه دارد. این بررسی می‌کند که خانه مشکلات ساختاری، رطوبت، پوسیدگی یا سایر مشکلات ندارد. پنجمین هزینه که اختیاری است Aankoopmakelaar یا مشاور خریدار است که اگر استخدام کنید بین ۱ تا ۲ درصد قیمت خرید کمیسیون می‌گیرد. این در هلند رایج است و می‌تواند خیلی کمک کند خصوصاً اگر زبان هلندی را خوب نمی‌دانید. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای خانه ۴۰۰,۰۰۰ یورو اگر Starter زیر ۳۵ سال باشید، Overdrachtsbelasting صفر، Notaris حدود ۱,۵۰۰ یورو، Taxatie ۵۰۰ یورو، Keuring ۶۰۰ یورو و اگر Aankoopmakelaar استخدام کنید ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو می‌شود. جمعاً بین ۶,۶۰۰ تا ۱۰,۶۰۰ یورو یعنی حدود ۲ تا ۲.۵ درصد. اما اگر خریدار اولی نباشید، باید ۴۱,۶۰۰ یورو Overdrachtsbelasting هم اضافه کنید که می‌شود جمعاً بین ۴۸,۲۰۰ تا ۵۲,۲۰۰ یورو یعنی حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد!

نرخ‌های وام و Hypotheek

به وام مسکن در هلند می‌گویند Hypotheek. نرخ‌های Hypotheek در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است. برای Rentevaste periode یعنی دوره نرخ ثابت، معمولاً پنج ساله حدود ۳.۵ تا ۴ درصد، ده ساله بین ۳.۸ تا ۴.۳ درصد، بیست ساله حدود ۴ تا ۴.۵ درصد و سی ساله که طولانی‌ترین است بین ۴.۲ تا ۴.۷ درصد است. یک ویژگی عالی هلند Hypotheekrenteaftrek است که یعنی بهره وام کاملاً قابل کسر از مالیات است. این می‌تواند هزاران یورو در سال پس‌انداز مالیاتی ایجاد کند. البته شرایطی دارد که مهم‌ترین آن این است که باید Annuïteitenhypotheek یا Lineaire hypotheek باشد که یعنی باید اصل بدهی را هم بازپرداخت کنید نه فقط بهره. دوره وام معمولاً ۳۰ سال است اما می‌تواند تا ۳۵ سال هم باشد. هرچه دوره طولانی‌تر، پرداخت ماهانه کمتر اما مجموع بهره بیشتر. یک نکته مهم در هلند Loan-to-Income ratio است. معمولاً می‌توانید حداکثر ۴.۵ تا ۵.۵ برابر درآمد سالانه خود وام بگیرید. مثلاً اگر درآمد سالانه شما ۵۰,۰۰۰ یورو است، می‌توانید حداکثر ۲۲۵,۰۰۰ تا ۲۷۵,۰۰۰ یورو وام بگیرید. اگر زوج باشید درآمد هر دو جمع می‌شود. همچنین اکثر وام‌ها Aflossingsvrije periode یعنی دوره بدون بازپرداخت ندارند و باید از اول شروع به پرداخت اصل بدهی کنید. فقط در مواقع خاص مثل نوسازی می‌توانید چند سال Aflossingsvrij داشته باشید. بانک‌های اصلی هلند برای Hypotheek عبارتند از ING، ABN AMRO، Rabobank، SNS Bank و Aegon. همچنین Hypotheekadviseur یا مشاور وام که می‌تواند بین بانک‌های مختلف جستجو کند و بهترین نرخ را پیدا کند.

فرآیند خرید خانه

فرآیند خرید در هلند کمی پیچیده است اما ساختاریافته. اولین گام دریافت Hypotheekofferte یعنی پیشنهاد وام از بانک است. قبل از شروع جستجو حتماً باید از بانک یا Hypotheekadviseur یک Offerte بگیرید تا بدانید چقدر می‌توانید قرض بگیرید. برای این کار نیاز به مدارک شناسایی، مدارک درآمد شامل Loonstroken یا Jaaropgaven، قرارداد کار و صورت‌حساب بانکی دارید. گام دوم جستجوی خانه است. وب‌سایت‌های Funda.nl، Pararius.nl و Jaap.nl محبوب‌ترین سایت‌های املاک هلند هستند. همچنین می‌توانید به Bezichtiging یعنی بازدید بروید که معمولاً آخر هفته‌ها برگزار می‌شود. در هلند خیلی‌ها Aankoopmakelaar یعنی مشاور خریدار استخدام می‌کنند. او برای شما جستجو می‌کند، بازدیدها را ترتیب می‌دهد، مذاکره می‌کند و با کاغذبازی‌ها کمک می‌کند. کمیسیون بین ۱ تا ۲ درصد قیمت خرید است و ارزشش را دارد. بازار هلند خیلی رقابتی است و معمولاً باید Overbieden یعنی بالاتر از Vraagprijs یا قیمت درخواستی پیشنهاد دهید. در آمستردام و Randstad گاهی ۱۰ تا ۲۰ درصد بیشتر پیشنهاد می‌دهند! این استرس‌زا است و باید سریع تصمیم بگیرید. وقتی تصمیم گرفتید، Bod یعنی پیشنهاد می‌دهید. معمولاً Bod شامل قیمت پیشنهادی، Ontbindende voorwaarden یعنی شرایط فسخ مثل Financieringsvoorbehoud که منوط به تأیید وام، Bouwkundige keuring، و Voorbehoud verkoop huidige woning اگر باید خانه فعلی‌تان را بفروشید است. اگر Bod پذیرفته شد، Koopovereenkomst یعنی قرارداد خرید امضا می‌شود. معمولاً سه روز Bedenktijd یعنی مهلت تجدیدنظر دارید که می‌توانید بدون دلیل از معامله خارج شوید. این حق قانونی است. بعد از پایان Bedenktijd، شرایط را بررسی می‌کنید. Hypotheek را نهایی می‌کنید، Bouwkundige keuring انجام می‌دهید و اگر همه چیز خوب بود، Voorwaarden را Opheffen یعنی برداشتن می‌کنید. بعد Notaris همه کارهای قانونی را انجام می‌دهد، قرارداد نهایی را آماده می‌کند و تاریخ Overdracht یعنی انتقال را تعیین می‌کنید. در روز Overdracht به دفتر Notaris می‌روید، قرارداد نهایی را امضا می‌کنید، پول transfer می‌شود و کلیدها را دریافت می‌کنید. تبریک، خانه حالا مال شماست! کل فرآیند معمولاً ۶ تا ۱۲ هفته طول می‌کشد.

VvE و هزینه‌های ماهانه

اگر آپارتمان یا Appartement بخرید، بخشی از VvE یعنی Vereniging van Eigenaren که انجمن مالکان است می‌شوید. باید ماهانه VvE bijdrage یعنی حق عضویت بپردازید که معمولاً بین ۷۵ تا ۲۵۰ یورو ماهانه است. VvE bijdrage شامل چند بخش است. Onderhoud که نگهداری ساختمان مثل رنگ، تعمیرات کوچک و نظافت است. Reservefonds که ذخیره برای تعمیرات بزرگ آینده مثل سقف، آسانسور یا نمای ساختمان است. Verzekering که بیمه ساختمان. و گاهی Energie برای گرمایش مرکزی یا آب گرم. قبل از خرید حتماً Servicekosten یا هزینه‌های سرویس را بررسی کنید و از Reservefonds بپرسید که آیا کافی است یا احتمال Groot onderhoud یعنی تعمیرات بزرگ و پرداخت‌های اضافی وجود دارد. همچنین Onroerendezaakbelasting یا OZB که مالیات املاک سالانه به شهرداری است. این بسته به شهر بین ۰.۱ تا ۰.۳ درصد ارزش WOZ که ارزش رسمی ملک است. معمولاً بین ۲۰۰ تا ۸۰۰ یورو سالانه است. Waterschapsbelasting هم مالیاتی برای مدیریت آب است که حدود ۱۰۰ تا ۳۰۰ یورو سالانه است. این مخصوص هلند است چون کشور زیر سطح دریاست! پس در مجموع برای آپارتمان، هزینه‌های ماهانه حدود ۱۰۰ تا ۳۰۰ یورو VvE بعلاوه حدود ۵۰ تا ۱۰۰ یورو مالیات‌ها می‌شود. برای خانه مستقل VvE ندارید اما باید خودتان تمام نگهداری را پرداخت کنید.

مالیات فروش ملک

یکی از مزایای بزرگ هلند این است که Vermogenswinst یا سود سرمایه از فروش ملک شخصی مشمول مالیات نیست! اگر خانه را به عنوان Eigen woning یعنی خانه شخصی داشتید و می‌فروشید، هیچ مالیاتی روی سود نمی‌دهید. اما اگر Beleggingspand یعنی ملک سرمایه‌گذاری باشد، وضعیت متفاوت است. در واقع در هلند سیستم خاصی دارند که به آن Box 3 می‌گویند. شما روی سود واقعی مالیات نمی‌دهید، بلکه بر اساس Fictief rendement یعنی بازده فرضی مالیات می‌دهید. در سیستم Box 3، فرض می‌شود که دارایی‌های شما سالانه بین ۱ تا ۶ درصد بازده دارند و روی این بازده فرضی با نرخ ۳۶ درصد مالیات می‌دهید. پس عملاً سالانه بین ۰.۳۶ تا ۲.۱۶ درصد ارزش ملک مالیات می‌دهید. البته Heffingvrij vermogen یعنی معافیت دارایی وجود دارد که در سال ۲۰۲۵ حدود ۵۷,۰۰۰ یورو برای مجردها و ۱۱۴,۰۰۰ یورو برای متأهل‌ها است. دارایی کمتر از این معاف است. مثلاً اگر ملک سرمایه‌گذاری ۳۰۰,۰۰۰ یورو دارید، بعد از کسر معافیت حدود ۲۴۳,۰۰۰ یورو مشمول است. فرض می‌شود حدود ۳ درصد یعنی ۷,۲۹۰ یورو بازده دارد و با نرخ ۳۶ درصد باید حدود ۲,۶۰۰ یورو سالانه مالیات بدهید. این سیستم کمی پیچیده است و بهتر است با Belastingadviseur یعنی مشاور مالیاتی مشورت کنید.

اجاره کردن در هلند - Huren

بازار اجاره در هلند خیلی رقابتی است و Woningnood یعنی کمبود مسکن وجود دارد خصوصاً در شهرهای بزرگ. دو نوع اجاره وجود دارد: Sociale huur که اجاره اجتماعی یا ارزان برای کم‌درآمدها است و Vrije sector یا بخش آزاد که اجاره بازار است. Sociale huur توسط Woningcorporatie ها یعنی شرکت‌های مسکن اجتماعی ارائه می‌شود. اجاره معمولاً زیر ۸۰۸.۰۶ یورو ماهانه است (این سقف قانونی سال ۲۰۲۵ است). اما Wachtlijst یعنی لیست انتظار خیلی طولانی است و گاهی باید ۵ تا ۱۰ سال صبر کنید! برای ثبت‌نام باید در شهر زندگی کنید و به Woningcorporatie مراجعه کنید. Vrije sector که اجاره بازار آزاد است، برای بیشتر افراد گزینه واقعی است. اجاره ماهانه در آمستردام برای یک آپارتمان یک خوابه بین ۱,۴۰۰ تا ۲,۲۰۰ یورو است. در Utrecht حدود ۱,۲۰۰ تا ۱,۸۰۰ یورو، در Rotterdam بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو، در Den Haag حدود ۱,۱۰۰ تا ۱,۶۰۰ یورو و در Eindhoven بین ۹۰۰ تا ۱,۳۰۰ یورو است. Borg یا Waarborgsom که سپرده است معمولاً یک تا دو ماه اجاره است. این باید در حساب Derdenrekening یعنی حساب ثالث نگه‌داری شود و بعد از پایان اجاره برگردانده شود. یک چیز مهم در هلند این است که باید ثابت کنید درآمد شما حداقل ۳ تا ۴ برابر اجاره ماهانه است. مثلاً برای اجاره ۱,۵۰۰ یورو باید درآمد ماهانه حداقل ۴,۵۰۰ تا ۶,۰۰۰ یورو داشته باشید. همچنین باید Arbeidscontract و Loonstroken ارائه دهید.

حقوق مستأجر - Huurrecht

حقوق مستأجران در هلند قوی است و قانون Huurrecht به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی ایمن و قابل سکونت زندگی کنید، Borg خود را در حساب ثالث داشته باشید و بعد از پایان برگردانده شود، حریم خصوصی داشته باشید که Verhuurder یعنی مالک باید اطلاع قبلی بدهد و اجازه بگیرد، و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Huurverhoging یعنی افزایش اجاره، برای Sociale huur افزایش محدود به Inflatie بعلاوه حداکثر ۱ درصد است. برای Vrije sector افزایش آزاد است اما باید منطقی و با بازار مطابقت داشته باشد. شما هم تکالیفی دارید. باید Huur را به‌موقع پرداخت کنید، از ملک به خوبی نگهداری کنید، Kleine herstellingen یعنی تعمیرات کوچک را خودتان انجام دهید و مزاحمتی برای همسایه‌ها ایجاد نکنید. در مورد Opzegging یعنی فسخ قرارداد، مستأجر معمولاً می‌تواند با یک ماه اطلاع قرارداد را فسخ کند. اما مالک فقط با دلایل خاصی می‌تواند مستأجر را اخراج کند. Wanbetaling که عدم پرداخت اجاره، Overlast که مزاحمت، Slecht onderhoud که نگهداری بد، Eigen gebruik که مالک می‌خواهد خودش استفاده کند و Verbouwing که نوسازی اساسی. اگر اختلافی پیش آمد، می‌توانید به Huurcommissie یعنی کمیسیون اجاره شکایت کنید که رایگان است و معمولاً به نفع مستأجران تصمیم می‌گیرد. همچنین می‌توانید به Juridisch Loket برای مشاوره رایگان مراجعه کنید.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در هلند برای ایرانی‌ها چالش‌هایی دارد اما قابل حل است. خبر خوب این است که هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد. حتی اگر Non-EU هستید می‌توانید ملک بخرید. برای گرفتن وام، چالش اصلی این است که باید Contract voor onbepaalde tijd یعنی قرارداد کار دائمی داشته باشید یا حداقل Proeftijd را پشت سر گذاشته باشید، BSN یعنی شماره شناسایی هلندی داشته باشید، حداقل یک سال سابقه کار و استخدام هلند، و درآمد کافی که معمولاً حداقل ۴.۵ برابر وام سالانه است. برای Expats یا تازه‌واردان برخی بانک‌ها مثل ING و ABN AMRO برنامه‌های ویژه دارند. اگر Highly skilled migrant هستید یا برای شرکت بین‌المللی کار می‌کنید، شانس بیشتری دارید. همچنین برخی بانک‌ها ۳۰٪ ruling را در نظر می‌گیرند که مزیت مالیاتی برای Expats است. یک نکته مهم BKR است که Kredietregistratie یعنی ثبت اعتبار هلند است. اگر تازه به هلند آمده‌اید، BKR ندارید. برای ساخت BKR خوب باید حساب بانکی باز کنید، قراردادهای منظم مثل موبایل و اینترنت داشته باشید و به‌موقع پرداخت کنید، از Credit Card استفاده کنید و هرگز Betalingsachterstand یعنی تأخیر در پرداخت نداشته باشید. خبر بد این است که ساخت BKR معمولاً یک تا دو سال طول می‌کشد. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در هلند متنوع است. در آمستردام Amsterdam-Zuid، Amstelveen و Diemen محبوب هستند. در Den Haag Statenkwartier و Benoordenhout. در Rotterdam Kralingen و Hillegersberg. و در Utrecht Wittevrouwen و De Bilt. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و هلند را بشناسید. دوم اینکه BKR بسازید از روز اول. سوم اینکه یک Hypotheekadviseur پیدا کنید که با Expats کار کرده. چهارم اینکه برای Overbieden آماده باشید چون بازار رقابتی است. پنجم اینکه حتماً Bouwkundige keuring کنید چون خانه‌های هلندی قدیمی‌اند و ممکن است مشکلاتی داشته باشند. ششم اینکه اگر Starter زیر ۳۵ سال هستید از معافیت Overdrachtsbelasting استفاده کنید. هفتم اینکه زبان هلندی یاد بگیرید چون خیلی کمک می‌کند. و هشتم اینکه صبور باشید و عجله نکنید.

Starterslening و کمک‌های خریداران اولی

یکی از مزایای خوب هلند برنامه‌های کمکی برای Starters یعنی خریداران اولی است. مهم‌ترین آن Starterslening یا وام خریداران اولی است که برخی شهرداری‌ها ارائه می‌دهند. Starterslening یک وام اضافی است که می‌تواند تا ۲۰ یا ۳۰ درصد قیمت خانه باشد و بعلاوه Hypotheek عادی گرفته می‌شود. نرخ معمولاً همان نرخ بازار است اما مزیت این است که Loan-to-Income ratio را افزایش می‌دهد و می‌توانید خانه گران‌تری بخرید. هر شهرداری شرایط خاص خود را دارد. در Amsterdam Starterslening تا ۱۱۵,۰۰۰ یورو، در Utrecht تا ۷۵,۰۰۰ یورو، در Rotterdam تا ۶۰,۰۰۰ یورو و در Den Haag تا ۵۰,۰۰۰ یورو است. معمولاً باید زیر ۴۰ سال باشید، خریدار اولی، درآمد زیر سقف معین و قیمت خانه زیر سقف منطقه. همچنین Subsidies یا کمک‌های نقدی برای نوسازی وجود دارد. مثلاً Verbeterlening برای بهبود انرژی، Duurzaamheidslening برای پایداری و Isolatiesubsidie برای عایق. Energiebespaarlening که وام پس‌انداز انرژی است هم با نرخ صفر درصد تا ۲۷,۵۰۰ یورو برای نصب Solar panels، عایق، پنجره‌های جدید و... وجود دارد. Nationale Hypotheek Garantie یا NHG هم یک برنامه ضمانت ملی است که اگر واجد شرایط باشید، در صورت مشکلات مالی از شما محافظت می‌کند و همچنین نرخ وام شما ۰.۲ تا ۰.۵ درصد پایین‌تر می‌شود. در سال ۲۰۲۵ سقف NHG حدود ۴۵۵,۰۰۰ یورو است.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Rijksoverheid.nl که وب‌سایت دولت هلند است مراجعه کنید. بخش Wonen و Hypotheek اطلاعات خوبی دارد. برای جستجوی ملک، Funda.nl، Pararius.nl و Jaap.nl سایت‌های اصلی هستند. برای محاسبه توان خرید، Nibud که انستیتوی بودجه خانوار ملی است ماشین‌حساب خوبی دارد. برای مقایسه نرخ‌های وام، Independer.nl و Geld.nl مفید هستند. برای اطلاعات اجاره و حقوق مستأجران، Woonbond و Huurcommissie خوب هستند. برای بررسی BKR خود، BKR.nl می‌توانید سالی یکبار رایگان گزارش بگیرید. برای کمک حرفه‌ای، Aankoopmakelaar کمیسیون ۱ تا ۲ درصد قیمت خرید، Hypotheekadviseur معمولاً رایگان است چون از بانک کمیسیون می‌گیرد، Notaris بین ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو، Bouwkundige inspecteur برای Keuring بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ یورو و Belastingadviseur یا مشاور مالیاتی ساعتی ۱۰۰ تا ۲۰۰ یورو یا Fixed Fee.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در هلند برای ایرانی‌ها چالش‌برانگیز است اما با آماده‌سازی درست امکان‌پذیر است. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد دارید، اگرچه بانک‌ها می‌توانند تا ۱۰۰ درصد وام بدهند. علاوه بر این باید برای Kosten koper که بین ۲ تا ۵ درصد اگر Starter زیر ۳۵ سال باشید و ۱۲ تا ۱۵ درصد در غیر این صورت است آماده باشید. بزرگ‌ترین هزینه Overdrachtsbelasting است که برای Starters زیر ۳۵ سال صفر درصد اما برای بقیه ۱۰.۴ درصد است. این تفاوت بزرگی ایجاد می‌کند. نرخ وام فعلی بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است و می‌توانید برای ۵ تا ۳۰ سال Fix کنید. مزیت بزرگ Hypotheekrenteaftrek است که بهره کاملاً قابل کسر از مالیات است. قیمت‌ها در آمستردام بالای ۵۵۰,۰۰۰ یورو است و خیلی گران است، اما در Rotterdam و شهرهای کوچک‌تر بین ۲۵۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰ یورو می‌توانید خانه بخرید. مزیت بزرگ این است که سود فروش خانه شخصی مشمول مالیات نیست. برای ملک سرمایه‌گذاری سیستم Box 3 وجود دارد که سالانه حدود ۱ درصد ارزش مالیات می‌دهید. هزینه‌های ماهانه شامل VvE bijdrage برای آپارتمان بین ۷۵ تا ۲۵۰ یورو ماهانه، OZB بین ۲۰۰ تا ۸۰۰ یورو سالانه و Waterschapsbelasting حدود ۱۰۰ تا ۳۰۰ یورو سالانه است. برای اجاره، بازار خیلی رقابتی است و قیمت‌ها در آمستردام بین ۱,۴۰۰ تا ۲,۲۰۰ یورو ماهانه برای یک خوابه است. Sociale huur ارزان است اما لیست انتظار طولانی دارد. حقوق مستأجر قوی است. برای خارجی‌ها چالش اصلی نیاز به قرارداد کار دائمی، ساخت BKR و رقابت در بازار است. راه‌حل‌ها شامل کار با Hypotheekadviseur باتجربه، ساخت BKR از روز اول، آماده بودن برای Overbieden و استفاده از برنامه‌های Starterslening است. بازار هلند رقابتی است و باید سریع تصمیم بگیرید. Overbieden عادی است خصوصاً در Randstad. اما اگر صبور باشید و درست جستجو کنید، می‌توانید خانه خوبی پیدا کنید. توصیه نهایی این است که ابتدا اجاره کنید، سیستم هلند را یاد بگیرید، BKR بسازید و زبان هلندی یاد بگیرید. هلند کشور خوبی برای زندگی است و سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند خوب باشد اگر درست برنامه‌ریزی کنید.