راهنمای وام و رهن املاک انگلستان برای ایرانیان

مقدمه

دریافت وام مسکن برای مهاجران انگلستان برای اتباع خارجی از جمله ایرانیان امکان‌پذیر است اما با شرایط سخت‌تر از شهروندان. بازار املاک UK بزرگ و پیچیده با قوانین سخت‌گیرانه است. نرخ بهره متوسط (۴.۵-۶٪) و نیاز به حداقل ۳ سال اقامت برای بیشتر وام‌ها. Stamp Duty بالا چالش بزرگ است.

انواع وام

مسکن برای مهاجران (Mortgage)

انواع:

• Repayment Mortgage: اصل + بهره هر ماه (۹۵٪ بازار)
• Interest-Only: فقط بهره (نادر، نیاز به استراتژی بازپرداخت)
• Fixed Rate: نرخ ثابت (۲، ۳، ۵، ۱۰ سال)
• Variable Rate: متغیر (Tracker، SVR)
• Help to Buy: دولتی برای اولین خریداران (محدود)

حداکثر وام:

• ۹۵٪ ارزش (۵٪ پیش) برای UK Citizens با شرایط عالی
• ۸۵-۹۰٪ برای بیشتر مردم
• ۷۵-۸۵٪ برای non-UK nationals
• ۶۰-۷۵٪ برای Buy-to-Let (سرمایه‌گذاری)

نرخ بهره (2025):

• ۲-year Fixed: ۴.۵-۵.۵٪
• ۵-year Fixed: ۴.۸-۵.۸٪
• Tracker: BoE Rate + ۱-۲٪ (~۵.۷۵-۷.۷۵٪)

مدت:

• معمولاً ۲۵-۳۵ سال
• حداکثر سن پایان: ۷۰-۷۵ معمولاً

وام شخصی (Personal Loan)

مبلغ:

• £1,000-50,000

نرخ بهره:

• ۶-۳۰٪ بسته به Credit Score!

مدت:

1. ۱-۷ سال

وام خودرو (Car Finance)

انواع:

• PCP (Personal Contract Purchase)
• HP (Hire Purchase)
• Personal Loan

نرخ:

• ۵-۱۵٪

وام تحصیلی (Student Loan)

برای UK/EU Students:

• Tuition Loan + Maintenance Loan
• نرخ: RPI + ۳٪ (~۷٪)
• بازپرداخت فقط اگر درآمد > £27,295

شرایط واجد شرایط بودن - وام مسکن

الزامات اصلی

برای Residents:

• ILR (Indefinite Leave to Remain) یا Pre-settled/Settled Status
• یا حداقل ۳ سال اقامت در UK با ویزا
• Credit History UK: حداقل ۱-۲ سال
• Affordability: معمولاً ۴.۵× درآمد سالانه
• Deposit: ۱۰-۲۵٪ (بیشتر بهتر)
• Proof of Income: Payslips، Tax Returns

برای Non-residents:

• بسیار سخت!
• ۲۵-۴۰٪ Deposit
• محدود به چند وام‌دهنده تخصصی
• نرخ بالاتر

Income Multiple:

• معمولاً ۴.۵× درآمد سالانه
• مثلاً درآمد £50k → وام تا £225k

Credit Score

UK Credit Reference Agencies:

• Experian: 0-999
• Equifax: 0-700
• TransUnion: 0-710

چگونه بسازید:

• UK Bank Account باز کنید
• Electoral Roll ثبت‌نام کنید (مهم!)
• Credit Card بگیرید، استفاده و پرداخت کامل
• Mobile Contract (نه Pay-as-you-go)
• پرداخت به موقع همه قبوض
• Credit Utilization < ۳۰٪

زمان: ۱۲-۲۴ ماه برای Score خوب. چک کردن:

• ClearScore رایگان (Equifax)
• Credit Karma رایگان (TransUnion)
• Experian رایگان

مدارک لازم

اصلی:

• Passport + Visa/ILR
• Proof of Address: قبض، Bank Statement
• Payslips ۳-۶ ماه
• Bank Statements ۳-۶ ماه
• P60 (سالانه از کارفرما)
• SA302 اگر Self-employed (۲-۳ سال)
• Tax Overview از HMRC
• Proof of Deposit: اثبات پس‌انداز
• Property Details: EPC، Survey

فرآیند دریافت وام

مراحل:

• Decision in Principle (DIP): تأیید اصولی (۱ روز)
• Property Search: جستجو
• Offer: پیشنهاد
• Formal Mortgage Application: درخواست رسمی
• Property Valuation: ارزیابی (£250-500)
• Survey: بازرسی (اختیاری اما توصیه - £400-1,500)
• Mortgage Offer: پیشنهاد رسمی
• Exchange of Contracts: قرارداد الزام‌آور (۱۰٪ سپرده)
• Completion: انتقال نهایی
• Keys: دریافت کلید!

مدت کل: ۸-۱۲ هفته معمولاً (انگلستان کند!).

هزینه‌های خرید ملک

Stamp Duty Land Tax (SDLT)

مالیات اصلی - بسیار مهم! برای Residential (اولین خانه):

• تا £425,000: ۰٪ (first-time buyers)
• £425,001-625,000: ۵٪
• £625,001-925,000: ۱۰٪
• بالای £925,001: ۱۲٪

برای Additional Property (دومین خانه، Buy-to-Let):

• +۳٪ اضافی روی تمام قیمت!

مثال (£400k - اولین خانه):

• SDLT: £0 ✓

مثال (£500k - اولین خانه):

• £425k: £0
• £75k × ۵٪: £3,750
• جمع: £3,750

مثال (£500k - دومین خانه):

• + ۳٪ روی همه = £15,000
• + بالا = £3,750
• جمع: £18,750! (گران!)

سایر هزینه‌ها

اجباری:

• Solicitor/Conveyancer: £1,000-2,500
• Mortgage Arrangement Fee: £0-2,000
• Valuation: £250-500
• Survey: £400-1,500 (توصیه قوی!)
• Land Registry Fee: £40-910
• Search Fees: £250-400

جمع کل: ۳-۷٪ (بدون یا با SDLT). مثال (£400k - first-time):

• SDLT: £0
• Solicitor: £1,500
• Survey: £600
• Fees: £1,000
• جمع: ~£3,100 (۰.۷٪)

مثال (£400k - second home):

• SDLT: £12,000!
• + بقیه: £3,100
• جمع: £15,100 (۳.۷٪)

هزینه‌های وام

هزینه‌های اولیه:

• Arrangement Fee: £0-2,000 (گاهی Free!)
• Booking Fee: £100-250
• Valuation: £250-500
• Higher Lending Charge: اگر LTV > ۹۰٪

هزینه‌های جاری:

• نرخ بهره
• Ground Rent: £100-500/سال (Leasehold)
• Service Charge: £1,000-5,000/سال (Flats)

Early Repayment Charge (ERC):

• اگر در دوره Fixed بپردازید: ۱-۵٪ باقیمانده!
• بعد از Fixed: معمولاً رایگان

مثال ماهانه (£300k، ۵٪، ۲۵ سال):

• قسط: ~£1,750/ماه
• + Service Charge: ~£200/ماه
• جمع: ~£1,950/ماه

مزایای مالیاتی

واقعیت: برخلاف بسیاری کشورها، UK مزیت مالیاتی ندارد برای Residential Mortgages! Buy-to-Let:

• قبلاً ۱۰۰٪ بهره کسر می‌شد
• حالا: فقط ۲۰٪ Tax Credit

وام‌دهندگان

High Street Banks:

• Barclays
• HSBC
• Lloyds
• NatWest
• Santander

Building Societies:

• Nationwide
• Coventry BS

Specialist Lenders (برای non-UK nationals):

• Aldermore
• Vida Homeloans

Mortgage Brokers:

• قویاً توصیه می‌شود!
• London & Country رایگان
• Habito رایگان آنلاین
• هزینه: رایگان یا £500-1,500

چالش‌ها برای ایرانیان

موانع:

• ۳ سال اقامت لازم برای بیشتر بانک‌ها
• ILR ترجیحاً: ویزاهای موقت سخت‌تر
• Credit History UK: تازه‌واردان ندارند
• SDLT بالا: برای دومین خانه +۳٪!
• Electoral Roll: بدون Citizenship نمی‌توانید ثبت‌نام کنید (اما برخی councils اجازه می‌دهند)

راه‌حل:

• ILR بگیرید یا حداقل ۳ سال صبر کنید
• Credit History بسازید فوری (۱-۲ سال)
• ۲۰-۲۵٪ Deposit پس‌انداز کنید
• Mortgage Broker متخصص expats استخدام کنید
• First-time buyer؟ از SDLT relief استفاده کنید

زمان واقعی: ۳-۴ سال بعد از ورود برای شرایط خوب.

مناطق و قیمت‌ها (میانه)

London:

• £500k+ (Inner London £700k+)
• بسیار گران!

South East:

• £350-450k

Other Cities:

• Manchester، Birmingham: £200-300k
• Edinburgh: £250-350k
• Liverpool، Newcastle: £150-250k

شمال:

• £150-200k ارزان‌تر

Leasehold vs Freehold

Freehold:

• مالکیت کامل زمین + ساختمان
• بدون Ground Rent
• معمولاً خانه‌های مستقل

Leasehold:

• اجاره بلندمدت (۹۹-۹۹۹ سال!)
• Ground Rent + Service Charge
• معمولاً Flats
• مشکل: اگر < ۸۰ سال باقی، ارزش کم + وام سخت
• راه‌حل: Lease Extension خرید کنید

نکات و توصیه‌ها

قبل از خرید:

• ۳ سال صبر کنید (اقامت)
• Credit Score بسازید ۱-۲ سال
• ۲۰٪ Deposit + ۵-۷٪ هزینه‌ها پس‌انداز
• DIP بگیرید قبل از House Hunting
• SDLT Calculator استفاده کنید

هنگام خرید:

• Survey بگیرید: Homebuyer (£400-600) یا Full Structural (£600-1,500)
• Leasehold بررسی: چند سال باقی؟ Ground Rent چقدر؟
• Location: قطارها، مدارس، جرم
• Flood Risk: بررسی کنید
• Solicitor خوب: ارزشش را دارد

صرفه‌جویی:

• Broker استفاده: بهترین Deal پیدا می‌کنند
• Overpayments: اگر بدون ERC، پرداخت اضافی کنید
• First-time buyer؟ SDLT صفر تا £425k!
• Remortgage: بعد از ۲-۵ سال برای نرخ بهتر

Help to Buy / Schemes

Help to Buy ISA/LISA:

• پس‌انداز برای اولین خریداران
• دولت ۲۵٪ اضافه می‌کند (تا £32k → £40k)
• Lifetime ISA: تا £4k/سال، +۲۵٪ bonus

Shared Ownership:

• خرید ۲۵-۷۵٪ سهم، اجاره بقیه
• برای درآمدهای کم

مالیات املاک

سالانه:

• Council Tax: £1,200-3,000/سال (بسته به Band و منطقه)

اگر اجاره دهید:

• Income Tax بر درآمد اجاره
• Capital Gains Tax اگر بفروشید (۱۸-۲۴٪)

اگر بفروشید (Residential):

• معاف اگر Main Residence

منابع

Calculators:

• Mortgage Calculator
• SDLT Calculator

Portals:

• Rightmove بزرگترین
• Zoopla
• OnTheMarket

Brokers:

• London & Country رایگان
• Habito

Credit:

• ClearScore رایگان
• Credit Karma UK

جامعه ایرانی:

• London (بزرگترین)، Manchester، Birmingham
• گروه‌های فیسبوک

جمع‌بندی

وام مسکن در انگلستان برای ایرانیان امکان‌پذیر اما چالش‌برانگیز:

مزایا:

• بازار بزرگ
• SDLT صفر تا £425k (first-time!)
• Help to Buy schemes

معایب:

• ۳ سال اقامت لازم معمولاً
• نرخ ۴.۵-۶٪ (بالاتر از اروپا)
• SDLT بالا برای دومین خانه (+۳٪!)
• بدون مزیت مالیاتی
• Leasehold پیچیدگی

شرایط:

• ILR یا ۳+ سال اقامت
• Credit History UK (۱-۲ سال)
• ۱۰-۲۵٪ Deposit
• ۴.۵× Income معمولاً

هزینه‌ها:

• Deposit: ۱۰-۲۵٪
• Costs: ۳-۷٪ (با SDLT)

زمان: ۳-۴ سال بعد از ورود. کلید موفقیت: صبر برای ۳ سال، Credit بسازید، ۲۰٪ Deposit، Broker استفاده، اولین خانه = SDLT صفر!

بازار پیچیده اما با برنامه‌ریزی قابل دسترس!