پرش به محتوای اصلی

راهنمای وام و رهن املاک آمریکا برای ایرانیان

آخرین به‌روزرسانی: January 7, 2026
زمان مطالعه: 6 دقیقه

خلاصه

دریافت وام مسکن (Mortgage) در آمریکا معمولاً نیازمند Credit Score بالا (۷۴۰+)، Debt-to-Income Ratio کمتر از ۴۳٪ و حداقل ۲۰٪ پیش‌پرداخت برای اجتناب از PMI است. نرخ‌های فعلی حدود ۶.۵ تا ۷.۵٪ برای وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت هستند که بالاترین طی ۱۵ سال اخیر است. تازه‌واردان بدون سابقه اعتباری آمریکا معمولاً باید ۲–۳ سال سابقه بسازند یا ۳۰–۵۰٪ دیپازیت بگذارند. FHA Loan با ۳.۵٪ دیپازیت برای خریداران اول با Credit Score ۵۸۰+ وجود دارد، و Jumbo Loan برای خانه‌های گران‌تر از $۷۶۶,۵۵۰ نرخ بالاتری دارد. هزینه‌های جانبی شامل Closing Costs ۲–۵٪، Property Tax ۰.۵–۲.۵٪ و Homeowner’s Insurance ۱,۰۰۰–۳,۰۰۰ دلار سالانه است. گرفتن Pre-Approval Letter قبل از جستجو ضروری است و وام ۳۰ ساله ثابت محبوب‌ترین گزینه است.


مقدمه

دریافت وام مسکن برای مهاجران آمریکا برای اتباع خارجی از جمله ایرانیان امکان‌پذیر است. بازار وام آمریکا بزرگ‌ترین جهان با گزینه‌های متنوع است. نرخ بهره متوسط (۶-۷.۵٪ در ۲۰۲۵) اما دسترسی خوب برای کسانی با Green Card یا ویزای کاری. Credit Score بسیار مهم است.

انواع وام

مسکن برای مهاجران (Mortgage)

انواع:
  • Conventional Loan: سنتی، نیاز به ۲۰٪ پیش (اجتناب از PMI)
  • FHA Loan: فدرال، فقط ۳.۵٪ پیش! (برای اولین خریداران)
  • VA Loan: برای سربازان، ۰٪ پیش
  • USDA Loan: روستایی، ۰٪ پیش
  • Jumbo Loan: املاک گران (>$766,550)
حداکثر وام:
  • Conventional: تا ۹۷٪ (۳٪ پیش برای first-time buyers)
  • FHA: تا ۹۶.۵٪ (۳.۵٪ پیش)
  • VA: ۱۰۰٪ (۰٪ پیش - فقط Veterans)
  • Conventional معمولی: ۸۰٪ (۲۰٪ پیش - اجتناب از PMI)
نرخ بهره (2025):
  • ۶.۰-۷.۵٪ بسته به Credit Score و نوع
  • Fixed 30-year: ~۶.۵-۷.۰٪
  • Fixed 15-year: ~۵.۸-۶.۵٪
  • ARM (Adjustable): ~۵.۵-۶.۵٪ (اولیه)
مدت:
  • ۳۰ سال رایج‌ترین
  • ۱۵ سال (نرخ پایین‌تر، قسط بالاتر)
  • ARM: ۵/۱، ۷/۱ (۵ یا ۷ سال ثابت، بعد متغیر)

وام شخصی (Personal Loan)

مبلغ:
  • $1,000-100,000
نرخ بهره:
  • ۶-۳۶٪ بسته به Credit Score!
مدت:
  1. ۱-۷ سال

وام خودرو (Auto Loan)

شرایط:
  • نرخ: ۴-۱۲٪
  • پیش‌پرداخت: ۱۰-۲۰٪ ترجیحاً
  • مدت: ۳-۷ سال (۷۲ ماه رایج!)

وام تحصیلی (Student Loan)

Federal:
  • نرخ: ۵-۸٪
  • نیاز به Citizenship/Green Card
Private:
  • نرخ بالاتر
  • نیاز به Co-signer معمولاً

شرایط واجد شرایط بودن - وام مسکن

الزامات اصلی

برای Green Card Holders و Citizens:
  • Credit Score: حداقل ۵۸۰ (FHA)، ۶۲۰+ (Conventional)، ۷۴۰+ (بهترین نرخ)
  • Down Payment: ۳.۵-۲۰٪ بسته به نوع وام
  • DTI (Debt-to-Income): حداکثر ۴۳-۵۰٪
  • Employment History: ۲ سال سابقه کار (ترجیحاً)
  • Income Verification: W-2، Tax Returns
  • Appraisal: ارزیابی ملک
برای Work Visa Holders (H-1B, L-1):
  • همه بالا +
  • EAD یا ویزای معتبر حداقل ۳ سال باقیمانده
  • برخی وام‌دهندگان می‌پذیرند، برخی نه
برای Non-residents (Foreign National):
  • ۲۵-۴۰٪ پیش‌پرداخت
  • ITIN به جای SSN
  • Bank Statements به جای W-2
  • نرخ بهره بالاتر (+۱-۲٪)
  • محدود به چند وام‌دهنده تخصصی

Credit Score - بسیار مهم!

رنج:
  1. ۳۰۰-۸۵۰
  2. ۷۴۰+: Excellent - بهترین نرخ‌ها
  3. ۶۷۰-۷۳۹: Good - نرخ خوب
  4. ۵۸۰-۶۶۹: Fair - نرخ بالاتر، FHA ممکن
  5. <۵۸۰: Poor - بسیار سخت
چگونه بسازید:
  • Secured Credit Card بگیرید (اولین قدم!)
  • استفاده و پرداخت کامل ماهانه
  • Credit Utilization < ۳۰٪ نگه دارید
  • پرداخت به موقع (۳۵٪ امتیاز)
  • طول تاریخچه (۱۵٪ امتیاز)
  • Authorized User به کارت کسی اضافه شوید
زمان: ۶-۱۲ ماه برای Score معقول، ۲-۳ سال برای ۷۴۰+. چک کردن:

مدارک لازم

اصلی:
  • ID: Driver's License، Passport
  • SSN یا ITIN
  • Green Card/Work Visa (کپی)
  • W-2 Forms ۲ سال
  • Tax Returns ۲ سال (۱۰۴۰)
  • Pay Stubs اخیر (۲ ماه)
  • Bank Statements ۲-۳ ماه
  • Employment Letter گواهی استخدام
  • Credit Report (وام‌دهنده می‌گیرد)
  • Purchase Agreement قرارداد خرید
  • Appraisal ارزیابی ملک

فرآیند دریافت وام

مراحل:
  • Pre-Approval: تأیید اصولی (۱-۳ روز)
  • House Hunting: جستجوی خانه
  • Offer: پیشنهاد خرید
  • Contract: قرارداد خرید
  • Loan Application: درخواست رسمی
  • Appraisal: ارزیابی ($400-600)
  • Underwriting: بررسی دقیق (۱-۳ هفته)
  • Approval: تأیید نهایی
  • Closing: امضا و انتقال
  • Keys: دریافت کلید!
مدت کل: ۳۰-۴۵ روز معمولاً.

هزینه‌های خرید ملک (Closing Costs)

شامل:
  • Loan Origination Fee: ۰.۵-۱٪ وام
  • Appraisal: $400-600
  • Home Inspection: $300-500 (اختیاری اما توصیه!)
  • Title Search & Insurance: $1,000-4,000
  • Recording Fees: $100-250
  • Attorney Fees: $500-1,500 (برخی ایالت‌ها)
  • Property Tax Escrow: چند ماه پیش
  • Homeowners Insurance: سالانه پیش‌پرداخت
جمع کل: ۲-۵٪ قیمت خانه. مثال (خانه $400,000):
  • Down payment (۲۰٪): $80,000
  • Closing costs: $10,000 (۲.۵٪)
  • جمع نقدی: $90,000 (۲۲.۵٪)
نکته: فروشنده گاهی Seller Credits می‌دهد (کمک با Closing Costs).

هزینه‌های وام

هزینه‌های اولیه:
  • Origination: ۰.۵-۱٪
  • Discount Points: اختیاری (پرداخت برای نرخ پایین‌تر - ۱ point = ۱٪ وام)
  • Closing costs: ۲-۵٪
هزینه‌های جاری:
  • نرخ بهره
  • PMI (Private Mortgage Insurance): اگر پیش < ۲۰٪ → ~۰.۵-۱٪/سال!
  • Property Tax: ۰.۵-۲٪ ارزش سالانه (بسته به ایالت)
  • Homeowners Insurance: $1,000-3,000/سال
  • HOA Fees: $200-500/ماه (اگر Condo/Townhouse)
Refinance:

می‌توانید وام را Refinance کنید (نرخ بهتر) - بدون جریمه پرداخت زودهنگام معمولاً!

مثال ماهانه ($320,000 وام، ۷٪، ۳۰ سال):
  • Principal & Interest: ~$2,130/ماه
  • PMI (۰.۷٪): ~$185/ماه
  • Property Tax: ~$330/ماه
  • Insurance: ~$150/ماه
  • جمع: ~$2,795/ماه

مزایای مالیاتی

Mortgage Interest Deduction:
  • بهره وام Tax-deductible (تا $750k وام)
  • فقط اگر Itemize کنید (نه Standard Deduction)
Property Tax Deduction:
  • تا $10,000 (SALT cap)
واقعیت: بعد از Tax Cuts & Jobs Act 2017، کمتر مؤثر شد. Standard Deduction بالاتر است ($13,850 فرد، $27,700 زوج ۲۰۲۵).

وام‌دهندگان

بانک‌ها: Online Lenders: Credit Unions:

معمولاً نرخ‌های بهتر برای اعضا

Mortgage Brokers:

مقایسه چندین وام‌دهنده

برای Non-Residents:

چالش‌ها برای ایرانیان

موانع:
  • No Credit History: تازه‌واردان Credit Score ندارند
  • SSN لازم: برای بیشتر وام‌ها (یا ITIN برای Foreign National)
  • تحریم‌ها: برخی بانک‌ها با ایرانیان کار نمی‌کنند (HSBC، برخی دیگر)
  • نرخ بالا: ۶-۷.۵٪ (بالاتر از اروپا!)
  • Work Visa محدودیت: H-1B سخت‌تر از Green Card
راه‌حل:
  • Green Card بگیرید (بهترین!)
  • Secured Credit Card فوری شروع کنید
  • ۷۴۰+ Credit Score بسازید (۲-۳ سال)
  • ۲۰٪ پیش‌پرداخت برای اجتناب از PMI
  • Mortgage Broker متخصص immigrants
  • FHA Loan اگر اولین خرید (۳.۵٪ پیش)
زمان واقعی: ۲-۳ سال بعد از ورود برای شرایط خوب.

ایالت‌ها و قیمت‌ها (میانه)

گران‌ترین:
  • California (Bay Area): $1.5M+
  • New York (Manhattan): $1.2M+
  • Hawaii: $850k+
متوسط:
  • Texas: $300k
  • Florida: $400k
  • North Carolina: $350k
ارزان:
  • Ohio: $200k
  • Indiana: $220k
  • Oklahoma: $190k
نکته: Property Tax بسیار متفاوت - Texas بالا (۲٪)، California پایین (۰.۷٪).

نکات و توصیه‌ها

قبل از خرید:
  • Credit Score ۷۴۰+ بسازید - تفاوت هزاران دلار!
  • Pre-Approval بگیرید - جدی‌تر به نظر می‌رسید
  • ۲۰٪ پیش‌پرداخت برای اجتناب از PMI
  • ۳-۶ ماه هزینه‌ها Emergency Fund
  • DTI < ۳۶٪ برای راحتی
هنگام خرید:
  • Home Inspection: $300-500 ارزشش را دارد!
  • Location، Location، Location: مهم‌ترین فاکتور
  • School District: حتی بدون بچه - Resale Value
  • HOA قوانین: خواندن دقیق
  • Flood Zone: بررسی کنید
صرفه‌جویی:
  • Shop Around: ۳-۵ وام‌دهنده مقایسه
  • Negotiate Closing Costs
  • First-Time Buyer Programs: ایالتی/محلی
  • ۱۵-Year Mortgage: نرخ پایین‌تر، صرفه‌جویی کلی

First-Time Home Buyer Programs

Federal:
  • FHA Loan: ۳.۵٪ پیش
  • VA Loan: ۰٪ پیش (Veterans)
State Programs:

بسیاری ایالت‌ها کمک‌های Down Payment دارند:

  • California: CalHFA (تا $30k کمک)
  • New York: SONYMA
  • Texas: TSAHC
  • Florida: Florida Housing
چک کنید: HUD.gov برای برنامه‌های محلی.

منابع

Calculators: Portals: Credit: دولتی:
  • HUD.gov وزارت مسکن
  • CFPB حمایت مصرف‌کننده
جامعه ایرانی:
  • California (LA، Bay Area)، Texas (Dallas، Houston)، DC area
  • گروه‌های فیسبوک "Iranians in [شهر]"

جمع‌بندی

وام مسکن در آمریکا برای ایرانیان امکان‌پذیر اما نیاز به آماده‌سازی:

مزایا:
  • FHA: فقط ۳.۵٪ پیش!
  • VA: ۰٪ پیش (Veterans)
  • گزینه‌های زیاد
  • بازار بزرگ
  • Refinance آسان
معایب:
  • نرخ بالا: ۶-۷.۵٪ (vs ۳-۵٪ اروپا!)
  • Credit Score ضروری: ۷۴۰+ برای بهترین نرخ
  • PMI: اگر پیش < ۲۰٪
  • مزیت مالیاتی کمتر شده
شرایط:
  • Green Card/Work Visa
  • Credit Score ۶۲۰+ (۷۴۰+ بهتر)
  • ۲ سال سابقه کار
  • DTI ≤ ۴۳٪
هزینه‌ها:
  • Down: ۳.۵-۲۰٪
  • Closing: ۲-۵٪
زمان: ۲-۳ سال بعد از ورود برای شرایط خوب. کلید موفقیت: Credit Score بالا، ۲۰٪ پیش، مقایسه وام‌دهندگان، FHA استفاده اگر اولین خرید.

نرخ‌ها بالاتر از اروپا اما دسترسی خوب!

اطلاعات کلیدی

اطلاعات مهم و سریع درباره این موضوع
نرخ بهره:
3-6%نرخ بهره متوسط وام مسکن
حداکثر وام:
تا 80% ارزش ملکحداکثر درصد وام نسبت به ارزش ملک
اشتراک‌گذاری:

سوالات متداول وام و رهن در آمریکا

برای خارجی‌ها در آمریکا: Conventional Loan (20% پیش‌پرداخت برای اجتناب از PMI)، FHA Loan (3.5% پیش - فقط برای Green Card holders)، و Jumbo Loan (برای املاک >$766,550). Non-residents معمولاً 25-40% پیش‌پرداخت نیاز دارند و محدود به چند وام‌دهنده تخصصی هستند.
Credit Score در آمریکا بسیار مهم است. رنج 300-850: 740+ = Excellent (بهترین نرخ‌ها)، 670-739 = Good، 580-669 = Fair (FHA ممکن)، <580 = Poor (بسیار سخت). برای ساخت Credit Score: Secured Credit Card بگیرید، استفاده و پرداخت کامل، و 12-24 ماه صبر کنید.
نرخ بهره وام مسکن در آمریکا (2025): Fixed 30-year معمولاً 6.5-7.0%، Fixed 15-year 5.8-6.5%، و ARM (Adjustable Rate) 5.5-6.5% اولیه. نرخ بستگی به Credit Score دارد - هرچه بالاتر، نرخ بهتر.
PMI بیمه وام‌دهنده است که اگر پیش‌پرداخت کمتر از 20% داشته باشید، اجباری است. هزینه آن 0.5-1% سالانه مبلغ وام است. می‌توانید بعد از رسیدن به 20% Equity آن را حذف کنید. برای اجتناب از PMI، 20% پیش‌پرداخت بگذارید.
برخی وام‌دهندگان به Work Visa holders (H-1B, L-1) وام می‌دهند اگر حداقل 3 سال باقیمانده داشته باشد. نیاز به EAD، Credit Score خوب، و درآمد ثابت دارید. شرایط سخت‌تر از Green Card holders است. بهتر است با چند وام‌دهنده مشورت کنید.
DTI نسبت همه بدهی‌های ماهانه به درآمد ماهانه است. برای وام مسکن، معمولاً باید ≤ 43-50% باشد. مثلاً اگر درآمد $5,000/ماه دارید، همه اقساط (وام مسکن، کارت اعتباری، و غیره) باید ≤ $2,150-2,500 باشد.
فرآیند دریافت وام مسکن در آمریکا معمولاً 30-45 روز طول می‌کشد: Pre-approval (1-3 روز)، درخواست رسمی (1-2 هفته)، ارزیابی ملک (1-2 هفته)، و تأیید نهایی (1-2 هفته). برای Non-residents ممکن است طولانی‌تر باشد.
هزینه‌های خرید شامل: Closing Costs (2-5% ارزش ملک شامل Origination Fee، Appraisal، Title Insurance، و غیره)، Property Tax (0.5-2% سالانه بسته به ایالت)، و Homeowners Insurance (0.3-0.5% سالانه). مجموعاً حدود 3-7% ارزش ملک.

اطلاعات کسب و کار خود را به رایگان ثبت کنید

با ثبت کسب و کار خود در چارپایه، هزاران ایرانی را به مشتریان خود تبدیل کنید.

ثبت رایگان کسب و کار