راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در آمریکا

مقدمه

بازار املاک آمریکا یکی از بزرگ‌ترین و متنوع‌ترین بازارهای جهان است. برای ایرانی‌ها می‌تواند هم فرصت عالی و هم پیچیده باشد. قیمت‌ها بسته به ایالت و شهر از آسمان تا زمین فرق می‌کند و قوانین هم در هر ایالت متفاوت است. برای خرید خانه در آمریکا معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت بین ۳ تا ۲۰ درصد دارید، اما خریداران اولی گاهی می‌توانند با ۳ درصد یا حتی کمتر شروع کنند. علاوه بر پیش‌پرداخت باید برای Closing Costs که بین ۲ تا ۵ درصد قیمت است آماده باشید. نرخ وام مسکن در حال حاضر حدود ۶ تا ۷.۵ درصد است که نسبت به چند سال پیش بالا رفته است. Property Tax هم سالانه بین ۰.۳ تا ۲.۵ درصد ارزش ملک است که بسته به ایالت خیلی متفاوت است. یک نکته مهم این است که آمریکا سیستم Credit Score دارد که برای گرفتن وام خیلی مهم است. بدون Credit History آمریکا گرفتن وام سخت‌تر می‌شود. همچنین سیستم املاک آمریکا کاملاً بازار آزاد است و قیمت‌ها واقعاً بسته به عرضه و تقاضا تعیین می‌شود.

بازار املاک آمریکا - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط یک خانه در سراسر آمریکا حدود ۴۲۰,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ دلار است. اما این رقم خیلی گمراه‌کننده است چون تفاوت بین ایالت‌ها و شهرها واقعاً زیاد است. در کالیفرنیا که یکی از گران‌ترین ایالت‌های آمریکا است، قیمت متوسط حدود ۷۵۰,۰۰۰ تا ۸۵۰,۰۰۰ دلار می‌شود. در San Francisco Bay Area قیمت‌ها حتی بیشتر و حدود ۱.۲ تا ۱.۸ میلیون دلار است. Los Angeles هم بین ۹۰۰,۰۰۰ تا ۱.۲ میلیون دلار و San Diego حدود ۸۵۰,۰۰۰ تا ۱ میلیون دلار است. در منطقه New York City، Manhattan کاملاً خارج از دسترس است و قیمت‌ها از ۱ میلیون دلار شروع می‌شود و به راحتی به ۲ یا ۳ میلیون دلار می‌رسد. Brooklyn و Queens کمی ارزان‌تر هستند اما باز هم بین ۷۰۰,۰۰۰ تا ۱.۲ میلیون دلار است. اما اگر به ایالت‌های مرکزی و جنوبی بروید، قیمت‌ها خیلی معقول‌تر می‌شود. در تگزاس که یکی از محبوب‌ترین ایالت‌ها برای مهاجران است، متوسط قیمت حدود ۳۰۰,۰۰۰ تا ۳۵۰,۰۰۰ دلار است. Austin گران‌تر و حدود ۵۵۰,۰۰۰ تا ۶۵۰,۰۰۰ دلار، Dallas بین ۳۵۰,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ دلار و Houston حدود ۳۰۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰ دلار است. فلوریدا هم گزینه محبوبی است. Miami بین ۵۰۰,۰۰۰ تا ۷۰۰,۰۰۰ دلار، Orlando حدود ۳۵۰,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ دلار و Tampa بین ۳۵۰,۰۰۰ تا ۴۵۰,۰۰۰ دلار است. در واشنگتن هم Seattle گران است و بین ۷۰۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ دلار. ایالت‌های ارزان‌تر مثل Ohio، Michigan، Indiana و Pennsylvania هستند که قیمت متوسط بین ۲۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ دلار است. در مناطق روستایی ایالت‌های جنوبی و مرکزی حتی می‌توانید خانه‌ای برای کمتر از ۱۵۰,۰۰۰ دلار پیدا کنید.

پیش‌پرداخت و نیازهای اولیه

در آمریکا پیش‌پرداخت خیلی انعطاف‌پذیر است و بستگی به نوع وام و وضعیت شما دارد. برای وام‌های Conventional که معمول‌ترین نوع هستند، حداقل پیش‌پرداخت معمولاً ۳ تا ۵ درصد است. برای وام‌های FHA که برای خریداران اولی خوب است، فقط ۳.۵ درصد کافی است. برای VA Loan که مخصوص سربازان است، حتی صفر درصد هم ممکن است. و برای USDA Loan که برای مناطق روستایی است، باز هم صفر درصد کافی است. اما نکته مهم این است که اگر کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت کنید، باید PMI یا Private Mortgage Insurance بخرید که ماهانه بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد مبلغ وام است. این هزینه اضافی تا زمانی که ۲۰ درصد Equity یعنی سهم خودتان از خانه را بدست بیاورید ادامه دارد. بیایید چند مثال ببینیم. برای خانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری با ۳ درصد پیش‌پرداخت، شما فقط ۱۲,۰۰۰ دلار نیاز دارید. اما با FHA و ۳.۵ درصد، برای همین خانه ۱۴,۰۰۰ دلار کافی است. اگر ۲۰ درصد بدهید، یعنی ۸۰,۰۰۰ دلار، دیگر نیازی به PMI ندارید و هزینه ماهانه شما خیلی کمتر می‌شود. مثلاً با ۳ درصد down و وام ۳۸۸,۰۰۰ دلار، PMI حدود ۱۹۰ تا ۴۸۵ دلار ماهانه اضافه می‌شود. اما با ۲۰ درصد down و وام ۳۲۰,۰۰۰ دلار، PMI وجود ندارد. پس اگر می‌توانید صبر کنید و ۲۰ درصد پس‌انداز کنید، در بلندمدت خیلی بهتر است.

نرخ‌های وام و انواع Mortgage

نرخ وام مسکن در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۶ تا ۷.۵ درصد است. برای وام‌های ۳۰ ساله که محبوب‌ترین نوع است، نرخ حدود ۶.۵ تا ۷ درصد است. برای ۱۵ ساله که پرداخت ماهانه بالاتری دارد اما کل بهره کمتر است، نرخ بین ۶ تا ۶.۵ درصد است. وام‌های ARM یعنی Adjustable Rate Mortgage که نرخ متغیر دارند معمولاً با نرخ پایین‌تری شروع می‌شوند اما بعد از چند سال تغییر می‌کنند. در مورد انواع وام، Conventional Loan معمول‌ترین نوع است و معمولاً برای کسانی که Credit Score بالای ۶۲۰ و پیش‌پرداخت حداقل ۳ درصد دارند مناسب است. FHA Loan برای خریداران اولی با Credit پایین‌تر و فقط ۳.۵ درصد down خوب است، اما هزینه‌های بیمه بالاتری دارد. VA Loan فقط برای سربازان و خانواده‌هایشان است و صفر درصد down با نرخ‌های خوب و بدون PMI ارائه می‌دهد. USDA Loan هم برای مناطق روستایی و کم‌درآمدها با صفر درصد down است اما محدودیت درآمد دارد. Jumbo Loan برای املاک گران بالای ۷۶۶,۵۵۰ دلار در اکثر مناطق یا بالاتر در مناطق گران مثل CA و NY است و معمولاً نرخ بالاتر و شرایط سخت‌تری دارد. نکته مهم Credit Score است. اگر Score شما بالای ۷۴۰ باشد، بهترین نرخ‌ها را می‌گیرید. بین ۶۸۰ تا ۷۳۹ نرخ‌های خوب اما نه بهترین دارید. بین ۶۲۰ تا ۶۷۹ نرخ‌های بالاتر و گزینه‌های محدودتری دارید. و زیر ۶۲۰ گرفتن وام سخت است و باید FHA یا کمک ویژه داشته باشید. همچنین Debt-to-Income Ratio مهم است. معمولاً باید حداکثر ۴۳ درصد درآمد ناخالص ماهانه شما صرف تمام بدهی‌ها شود. برای FHA حداکثر ۵۰ درصد ممکن است.

Closing Costs - هزینه‌های پایان معامله

یکی از چیزهایی که خیلی‌ها آن را فراموش می‌کنند یا دست کم می‌گیرند Closing Costs است. این هزینه‌های اضافی معمولاً بین ۲ تا ۵ درصد قیمت خرید است و در روز Closing باید پرداخت شود. اولین دسته هزینه‌های وام دهنده است که شامل Origination Fee معمولاً ۰.۵ تا ۱ درصد وام، Application Fee حدود ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار، Credit Report Fee حدود ۲۵ تا ۵۰ دلار و Underwriting Fee بین ۳۰۰ تا ۹۰۰ دلار است. دومین دسته هزینه‌های ارزیابی و بررسی است. Appraisal Fee که ارزیابی ملک برای بانک است بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ دلار، Home Inspection که بسیار مهم است بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار، و Pest Inspection در برخی ایالت‌ها بین ۷۵ تا ۱۵۰ دلار است. سومین دسته هزینه‌های Title و قانونی است. Title Search که بررسی سند است بین ۱۵۰ تا ۴۰۰ دلار، Title Insurance که شما را محافظت می‌کند بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار یا حدود ۰.۵ تا ۱ درصد قیمت، و Attorney Fees در برخی ایالت‌ها بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار است. چهارمین دسته هزینه‌های Escrow و Prepaid است. Homeowner's Insurance که معمولاً یک سال پیش پرداخت می‌شود بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار، Property Tax Escrow که معمولاً ۲ تا ۶ ماه، HOA Fees اگر Condo یا Townhouse است و Prepaid Interest که بهره بین Closing و اولین پرداخت است. و در نهایت هزینه‌های متفرقه مثل Recording Fees که ثبت سند در دولت است بین ۱۰۰ تا ۲۵۰ دلار و Survey Fee اگر لازم باشد بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ دلار. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای خانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری، Loan Fees حدود ۲,۵۰۰ دلار، Appraisal & Inspections حدود ۱,۰۰۰ دلار، Title & Insurance حدود ۲,۵۰۰ دلار، Prepaids & Escrow حدود ۴,۰۰۰ دلار و Miscellaneous ۵۰۰ دلار که جمعاً می‌شود ۱۰,۵۰۰ دلار یعنی حدود ۲.۶ درصد. پس همیشه بین ۳ تا ۵ درصد را برای این هزینه‌ها در نظر بگیرید.

فرآیند خرید خانه - مرحله‌به‌مرحله

اولین کار این است که Pre-Approval بگیرید. قبل از شروع جستجو باید از بانک یا Lender یک نامه Pre-Approval دریافت کنید. این به شما نشان می‌دهد چقدر می‌توانید قرض بگیرید و به فروشنده نشان می‌دهد که جدی هستید. برای این کار نیاز به مدرک شناسایی مثل پاسپورت یا Green Card، اثبات درآمد که شامل Pay Stubs دو ماه اخیر و W-2 دو سال گذشته است، اثبات دارایی که صورت‌حساب‌های بانکی ۲-۳ ماه اخیر، Tax Returns دو سال اخیر و اطلاعات بدهی‌ها مثل کارت اعتباری و وام‌ها می‌شود. گام دوم پیدا کردن یک Real Estate Agent خوب است. در آمریکا Agent معمولاً رایگان برای خریدار است چون فروشنده کمیسیون می‌پردازد. یک Buyer's Agent به شما دسترسی به MLS که تمام املاک را دارد می‌دهد، بازدیدها را ترتیب می‌دهد، قیمت را مذاکره می‌کند و با کاغذبازی‌ها کمک می‌کند. کمیسیون کل معمولاً ۵ تا ۶ درصد است که معمولاً نصف برای Agent خریدار و نصف برای Agent فروشنده است. بعد شروع به جستجو می‌کنید. Zillow.com یکی از محبوب‌ترین سایت‌ها است، همچنین Realtor.com، Redfin.com و Trulia.com. وقتی می‌گردید باید به محله، مدرسه‌ها که در آمریکا خیلی مهم است، امنیت، حمل‌ونقل، نزدیکی به کار و آینده منطقه توجه کنید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Offer می‌دهید. این معمولاً شامل قیمت پیشنهادی، Earnest Money Deposit که معمولاً ۱ تا ۳ درصد است، Contingencies که شرایط است مثل Inspection، Appraisal و Financing، و تاریخ Closing است. در بازار رقابتی ممکن است مجبور شوید بالاتر از قیمت درخواستی یا بدون Contingencies پیشنهاد دهید. اگر Offer پذیرفته شد، باید فوراً Home Inspection کنید. این بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار هزینه دارد و بررسی می‌کند که ساختار، سقف، برق، لوله‌کشی، HVAC، بنیاد، رطوبت و حشرات مشکلی ندارند. اگر مشکل بزرگی پیدا شد می‌توانید Offer را cancel کنید، قیمت را مذاکره مجدد کنید یا از فروشنده بخواهید تعمیر کند. همزمان Appraisal انجام می‌شود که بانک سفارش می‌دهد تا مطمئن شود ارزش ملک حداقل به اندازه قیمت خرید است. اگر Appraisal کمتر از قیمت خرید باشد، باید یا قیمت را مذاکره کنید یا تفاوت را نقد بپردازید یا وام کمتری بگیرید. بعد Underwriting است که بانک تمام مدارک شما را بررسی می‌کند و تأیید نهایی وام را می‌دهد. این معمولاً ۳۰ تا ۴۵ روز طول می‌کشد. و در نهایت روز Closing می‌رسد! در این روز همه اسناد را امضا می‌کنید، Closing Costs را می‌پردازید، بانک پول را transfer می‌کند و کلیدها را دریافت می‌کنید. تبریک، خانه حالا مال شماست!

Property Tax - مالیات سالانه املاک

یکی از هزینه‌های مهم و دائمی که باید در نظر بگیرید Property Tax است. این مالیات به دولت محلی County یا City پرداخت می‌شود و برای مدرسه‌ها، پلیس، آتش‌نشانی و خدمات محلی استفاده می‌شود. نرخ Property Tax بسته به ایالت و منطقه خیلی متفاوت است. در نیوجرسی که بالاترین نرخ را دارد، معمولاً بین ۲ تا ۲.۵ درصد ارزش ملک است. در ایلینویز هم بالا و حدود ۲ تا ۲.۳ درصد، در نیوهمپشایر حدود ۲ تا ۲.۲ درصد و کانکتیکات بین ۱.۷ تا ۲ درصد است. اما در برخی ایالت‌ها خیلی پایین است. در Hawaii فقط ۰.۳ تا ۰.۴ درصد، در آلاباما حدود ۰.۴ تا ۰.۵ درصد، در Louisiana بین ۰.۵ تا ۰.۶ درصد و در کلرادو حدود ۰.۵ تا ۰.۶ درصد است. تگزاس و فلوریدا که محبوب هستند نرخ متوسطی دارند. تگزاس حدود ۱.۶ تا ۱.۸ درصد و فلوریدا بین ۰.۸ تا ۱ درصد است. کالیفرنیا هم حدود ۰.۷ تا ۰.۸ درصد است و نیویورک بین ۱.۲ تا ۱.۷ درصد بسته به منطقه. بیایید چند مثال ببینیم. برای خانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری در تگزاس با نرخ ۱.۷ درصد، Property Tax سالانه حدود ۶,۸۰۰ دلار یعنی ماهانه ۵۷۰ دلار می‌شود. همین خانه در کالیفرنیا با نرخ ۰.۷۵ درصد فقط ۳,۰۰۰ دلار سالانه یعنی ۲۵۰ دلار ماهانه است. اما در نیوجرسی با نرخ ۲.۲ درصد می‌شود ۸,۸۰۰ دلار سالانه یعنی ۷۳۳ دلار ماهانه! معمولاً این مالیات ماهانه به همراه وام شما در Escrow Account جمع می‌شود و بانک مستقیماً به دولت پرداخت می‌کند. نکته خوب این است که Property Tax قابل کسر از مالیات است. می‌توانید تا ۱۰,۰۰۰ دلار سالانه Property Tax را در Tax Return خود کسر کنید که می‌تواند هزاران دلار پس‌انداز مالیاتی ایجاد کند.

HOA و Condo Fees

اگر می‌خواهید Condo یا Townhouse بخرید یا حتی بعضی خانه‌ها در Community با امکانات، باید HOA Fees یا Homeowners Association Fees را بپردازید. این هزینه ماهانه یا سه‌ماهه است و بسته به نوع ملک و امکانات خیلی متفاوت است. برای Condo معمولاً بین ۲۰۰ تا ۷۰۰ دلار ماهانه یا حتی بیشتر در ساختمان‌های لوکس است. برای Townhouse بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ دلار ماهانه و برای خانه‌های مستقل در HOA Community معمولاً بین ۵۰ تا ۲۰۰ دلار ماهانه است. این پول شامل چه می‌شود؟ معمولاً Maintenance ساختمان و فضای مشترک، Reserve Fund برای تعمیرات بزرگ آینده، امکانات مثل استخر، باشگاه، پارکینگ و امنیت، و گاهی آب، زباله یا حتی برخی Utilities را هم شامل می‌شود. قبل از خرید Condo حتماً HOA Documents را بخوانید. این شامل Financial Statements که وضعیت مالی HOA را نشان می‌دهد، Meeting Minutes که تصمیمات را نشان می‌دهد، Reserve Study که برنامه تعمیرات آینده است، و Rules & Regulations که قوانین مثل ممنوعیت Pets یا محدودیت اجاره را مشخص می‌کند. اگر HOA مشکل مالی داشته باشد، ممکن است Special Assessment اعلام کند که یعنی باید یک‌جا هزاران دلار اضافی بدهید. پس حتماً Financial Health را بررسی کنید.

مالیات فروش ملک - Capital Gains Tax

اگر ملکی که می‌فروشید خانه اصلی شما یعنی Primary Residence باشد و حداقل ۲ سال از ۵ سال اخیر آنجا زندگی کرده باشید، می‌توانید از Capital Gains Tax معاف شوید. مجردها تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار سود و متأهل‌ها تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار سود کاملاً Tax-free است! این یکی از بزرگ‌ترین مزایای مالکیت خانه در آمریکا است. اما اگر Investment Property یعنی ملک سرمایه‌گذاری باشد، باید Capital Gains Tax بپردازید. نرخ‌ها به این شکل است: اگر کمتر از یک سال نگه دارید، Short-Term محسوب می‌شود و با نرخ عادی درآمد که می‌تواند ۱۰ تا ۳۷ درصد باشد مالیات می‌دهید. اگر بیش از یک سال نگه دارید، Long-Term است و نرخ‌ها بین صفر تا ۲۰ درصد است که معمولاً صفر درصد برای درآمد کم، ۱۵ درصد برای درآمد متوسط و ۲۰ درصد برای درآمد بالا است. همچنین بعضی ایالت‌ها مالیات استانی هم دارند. در کالیفرنیا این می‌تواند ۱۳.۳ درصد باشد که به نرخ فدرال اضافه می‌شود، اما در تگزاس و فلوریدا که Income Tax ندارند، فقط مالیات فدرال می‌دهید. یک استراتژی خوب 1031 Exchange است که به شما اجازه می‌دهد مالیات را به تعویق بیندازید. اگر ملک سرمایه‌گذاری را بفروشید و پول را در ۱۸۰ روز در ملک سرمایه‌گذاری دیگری سرمایه‌گذاری کنید، مالیات را نمی‌دهید. این برای سرمایه‌گذاران حرفه‌ای خیلی مفید است.

اجاره کردن در آمریکا

بازار اجاره در آمریکا بسته به شهر خیلی متفاوت است. در New York City یک آپارتمان یک خوابه در Manhattan بین ۳,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار ماهانه یا حتی بیشتر است. در San Francisco بین ۳,۰۰۰ تا ۴,۵۰۰ دلار، در Los Angeles بین ۲,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار و در San Diego حدود ۲,۵۰۰ تا ۳,۲۰۰ دلار است. اما در شهرهای ارزان‌تر خیلی معقول‌تر می‌شود. در Austin تگزاس بین ۱,۴۰۰ تا ۱,۸۰۰ دلار، در Dallas حدود ۱,۲۰۰ تا ۱,۶۰۰ دلار، در Houston بین ۱,۱۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار، در Phoenix آریزونا حدود ۱,۳۰۰ تا ۱,۷۰۰ دلار، در Miami فلوریدا بین ۲,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار و در Chicago ایلینویز حدود ۱,۵۰۰ تا ۲,۲۰۰ دلار است. معمولاً باید اولین ماه اجاره، آخرین ماه اجاره و Security Deposit که معادل یک ماه اجاره است را از قبل بپردازید، البته بسته به ایالت متفاوت است. Security Deposit بین یک تا دو ماه اجاره است و باید در حساب جداگانه نگه‌داری شود و بعد از اتمام اجاره به شما برگردد مگر اینکه آسیب زده باشید.

حقوق مستأجر و قوانین اجاره

قوانین حقوق مستأجر در آمریکا بسته به ایالت و حتی شهر خیلی متفاوت است. اما به طور کلی شما حق دارید در ملکی ایمن و Habitable زندگی کنید، حریم خصوصی داشته باشید که معمولاً مالک باید ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد، Security Deposit خود را با سودش بعد از اتمام اجاره دریافت کنید، در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید و در برابر اخراج غیرقانونی محافظت شوید. شما هم تکالیفی دارید که شامل پرداخت به‌موقع اجاره، نگهداری معقول از ملک، رعایت Lease Agreement و اطلاع دادن به‌موقع مشکلات است. در مورد Rent Control، در بیشتر ایالت‌ها Rent Control وجود ندارد و مالک می‌تواند هر چقدر بخواهد افزایش دهد. اما در برخی شهرها مثل New York City، San Francisco، Los Angeles و Oakland محدودیت‌های سختی وجود دارد و افزایش سالانه محدود است. در مورد اخراج، مالک فقط با دلایل قانونی می‌تواند شما را اخراج کند. عدم پرداخت اجاره معمولاً بعد از ۳ تا ۵ روز، نقض Lease، آسیب عمدی به ملک، فعالیت غیرقانونی، پایان Lease و مالک می‌خواهد خودش استفاده کند. اخراج باید از طریق دادگاه باشد و مالک نمی‌تواند خودش شما را بیرون کند.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها و خارجی‌ها

خرید خانه در آمریکا برای ایرانی‌ها چالش‌های خاصی دارد. اولین چالش عدم وجود Credit History آمریکا است. بدون Credit Score گرفتن وام خیلی سخت است. خوشبختانه برخی بانک‌های بین‌المللی مثل HSBC، Bank of America و Citi برنامه‌های ویژه‌ای برای Foreign Nationals دارند، اما معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت ۳۰ تا ۴۰ درصد دارید. دومین چالش محدودیت‌های OFAC است. به دلیل تحریم‌های آمریکا علیه ایران، بانک‌ها خیلی سخت‌گیر هستند و باید ثابت کنید که پول از منابع قانونی و خارج از ایران آمده است. مدارک کامل منبع پول، اظهارنامه‌های مالیاتی و مدارک درآمد خارج از ایران لازم است. سومین چالش نرخ‌های بالاتر است. خارجی‌ها معمولاً نرخ وام ۱ تا ۲ درصد بالاتر می‌گیرند، پیش‌پرداخت بیشتر نیاز دارند و Closing Costs بیشتر است. چهارمین مسئله مالیات است. خارجی‌ها همان مالیات کانادایی‌ها و آمریکایی‌ها را می‌دهند، اما اگر می‌خواهید بفروشید باید FIRPTA که Foreign Investment in Real Property Tax Act است را رعایت کنید. معمولاً ۱۵ درصد قیمت فروش Withhold می‌شود تا مالیات شما تسویه شود. راه‌حل‌هایی هم وجود دارد. ساخت Credit آمریکا با گرفتن Secured Credit Card، پیش‌پرداخت بالا که ۳۰ تا ۵۰ درصد آماده باشید، استفاده از Foreign National Mortgages، خرید نقدی اگر پول کافی دارید، و استفاده از LLC یا Trust برای محافظت و مزایای مالیاتی. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در لس آنجلس شامل West LA، Beverly Hills، Santa Monica و Irvine است. در Bay Area کالیفرنیا San Jose، Palo Alto و Fremont محبوب هستند. در تگزاس Plano و Frisco در Dallas و The Woodlands در Houston. و در منطقه DC، Potomac و Bethesda در Maryland محبوب هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و بازار را یاد بگیرید. دوم اینکه Credit بسازید با Secured Credit Card و پرداخت به‌موقع. سوم اینکه پس‌انداز کنید و برای پیش‌پرداخت ۳۰ تا ۵۰ درصد آماده شوید. چهارم اینکه یک CPA ایرانی پیدا کنید که تحریم‌ها را بفهمد. پنجم اینکه یک Real Estate Attorney استخدام کنید برای محافظت قانونی. و ششم اینکه صبور باشید چون فرآیند برای خارجی‌ها طولانی‌تر است.

برنامه‌های کمکی برای خریداران اولی

آمریکا برنامه‌های زیادی برای کمک به خریداران اولی دارد. FHA Loan که قبلاً گفتم یکی از محبوب‌ترین‌ها است با فقط ۳.۵ درصد down و Credit Score از ۵۸۰، البته MIP یعنی Mortgage Insurance Premium دارد. VA Loan برای سربازان با صفر درصد down، بدون PMI، نرخ‌های رقابتی و فقط Funding Fee بین ۱.۲۵ تا ۲.۱۵ درصد که قابل اضافه به وام است. USDA Loan برای مناطق روستایی با صفر درصد down، محدودیت درآمد دارد که باید کمتر از ۱۱۵ درصد متوسط منطقه باشد، نرخ‌های پایین و Guarantee Fee حدود ۱ درصد دارد. Fannie Mae HomeReady و Freddie Mac Home Possible برای کم‌درآمدها با فقط ۳ درصد down، محدودیت درآمد کمتر از ۸۰ درصد متوسط منطقه، PMI کمتر و امکان استفاده از درآمد Boarders. Good Neighbor Next Door برای Teachers، Law Enforcement، Firefighters و EMTs با ۵۰ درصد تخفیف در مناطق خاص، باید ۳ سال آنجا زندگی کنید. بسیاری از ایالت‌ها و شهرها هم برنامه‌های محلی دارند. در کالیفرنیا CalHFA Down Payment Assistance، در تگزاس Texas First Time Homebuyer، در نیویورک State of New York Mortgage Agency و در فلوریدا Florida Housing Finance Corporation. همچنین First-Time Home Buyer Savings Account در بعضی ایالت‌ها اجازه می‌دهد Tax-free پس‌انداز کنید. Down Payment Assistance Programs هم در بسیاری از Cities وجود دارد که Grant یا Low-Interest Loan می‌دهد. و Employer Assistance که بعضی شرکت‌ها کمک می‌کنند.

بیمه خانه - Homeowner's Insurance

Homeowner's Insurance در آمریکا اجباری نیست از نظر قانون، اما اگر وام دارید بانک حتماً ملزم می‌کند که بخرید. این بیمه خانه را در برابر آتش، سرقت، آسیب طوفان، مسئولیت در برابر شخص ثالث و... محافظت می‌کند. هزینه سالانه بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار یا حتی بیشتر در مناطق پرخطر است. بسته به مکان، ارزش ملک، نوع Coverage و Deductible متفاوت است. در فلوریدا به دلیل Hurricane خیلی گران است و می‌تواند ۳,۰۰۰ تا ۶,۰۰۰ دلار سالانه باشد. در کالیفرنیا به دلیل خطر زلزله و آتش‌سوزی هم گران‌تر از متوسط است. اما در ایالت‌های مرکزی مثل Ohio یا Indiana نسبتاً ارزان و حدود ۱,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار سالانه است. نکته مهم این است که بیمه استاندارد Flood و Earthquake را Cover نمی‌کند. برای Flood باید از NFIP یا National Flood Insurance Program بگیرید و برای Earthquake باید بیمه جداگانه بخرید.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به HUD.gov که Department of Housing and Urban Development است مراجعه کنید. Consumer Financial Protection Bureau هم راهنماهای عالی دارد. برای جستجوی ملک، Zillow.com، Realtor.com، Redfin.com و Trulia.com بهترین سایت‌ها هستند. برای ماشین‌حساب‌های مفید، Bankrate.com برای Mortgage Calculator و NerdWallet.com برای مقایسه نرخ‌های وام عالی است. برای بررسی Credit Score خود می‌توانید رایگان از AnnualCreditReport.com استفاده کنید که سایت رسمی است و سالی یکبار می‌توانید Report خود را رایگان ببینید. برای کمک حرفه‌ای، Real Estate Agent معمولاً رایگان برای خریدار است، Mortgage Broker هم معمولاً رایگان چون از بانک کمیسیون می‌گیرد، Real Estate Attorney بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار و Home Inspector بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار هزینه دارد.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در آمریکا برای ایرانی‌ها چالش‌های خاصی دارد اما با آماده‌سازی درست کاملاً امکان‌پذیر است. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت بین ۳ تا ۲۰ درصد دارید که برای آمریکایی‌ها ۳ تا ۵ درصد اما برای خارجی‌ها معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد است. Closing Costs هم بین ۲ تا ۵ درصد قیمت است. نرخ وام فعلی حدود ۶ تا ۷.۵ درصد است که نسبت به چند سال پیش بالا رفته است. اگر کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت کنید باید PMI که بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد مبلغ وام ماهانه است بپردازید. Property Tax هم سالانه بین ۰.۳ تا ۲.۵ درصد ارزش ملک بسته به ایالت است. در نیوجرسی خیلی بالا و در Hawaii خیلی پایین است. قیمت‌ها بسته به ایالت و شهر از آسمان تا زمین فرق می‌کند. در کالیفرنیا و نیویورک بالای ۷۰۰,۰۰۰ دلار است و خیلی گران است، اما در تگزاس، فلوریدا و ایالت‌های مرکزی بین ۲۰۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰ دلار می‌توانید خانه خوبی پیدا کنید. برنامه‌های کمکی مثل FHA Loan با ۳.۵ درصد down، VA Loan برای سربازان با صفر down و USDA Loan برای مناطق روستایی با صفر down وجود دارد. همچنین بسیاری از ایالت‌ها Down Payment Assistance دارند. مزیت بزرگ این است که اگر خانه Primary Residence باشد و ۲ سال زندگی کنید، تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار سود برای مجردها و ۵۰۰,۰۰۰ دلار برای متأهل‌ها کاملاً Tax-free است. برای خارجی‌ها چالش‌ها شامل عدم Credit History، محدودیت‌های تحریمی، نرخ‌های بالاتر و نیاز به پیش‌پرداخت بالا است. راه‌حل‌ها شامل ساخت Credit با Secured Card، پس‌انداز برای پیش‌پرداخت ۳۰ تا ۵۰ درصد، استفاده از Foreign National Mortgages و کار با CPA و Attorney آشنا با تحریم‌ها است. برای اجاره، قیمت‌ها در NYC و SF بالای ۳,۰۰۰ دلار ماهانه اما در شهرهای ارزان‌تر بین ۱,۱۰۰ تا ۱,۸۰۰ دلار است. Rent Control در اکثر جاها وجود ندارد اما حقوق مستأجر نسبتاً خوب است. توصیه نهایی این است که ابتدا اجاره کنید، بازار را یاد بگیرید، Credit بسازید، پس‌انداز کنید و با مشاور خوب کار کنید. عجله نکنید و تصمیم آگاهانه بگیرید.