راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در استرالیا

مقدمه

بازار املاک استرالیا برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم فرصت عالی و هم چالش‌برانگیز باشد. استرالیا یکی از گران‌ترین بازارهای املاک جهان است، خصوصاً در شهرهای بزرگ مثل سیدنی و ملبورن. اما در عین حال سیستم بسیار شفاف و امن است و حقوق خریدار و مستأجر به خوبی محافظت می‌شود. برای خرید خانه در استرالیا معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت ۵ تا ۲۰ درصد دارید. اگر شهروند یا دارای PR باشید می‌توانید با ۵ درصد شروع کنید، اما اگر خارجی باشید معمولاً حداقل ۲۰ درصد لازم است. علاوه بر این باید برای Stamp Duty که نوعی مالیات انتقال است و می‌تواند تا ۷ درصد قیمت باشد آماده شوید. هزینه‌های اضافی مثل وکیل، بررسی ساختمان و بیمه هم بین ۲ تا ۵ درصد قیمت خواهد بود. نکته مهم این است که در استرالیا به Foreign Buyers یعنی خریداران خارجی محدودیت‌ها و مالیات‌های اضافی وضع می‌شود. در برخی ایالت‌ها باید تا ۸ درصد اضافی مالیات بدهید فقط به خاطر خارجی بودن. همچنین نیاز به FIRB Approval یعنی تأیید Foreign Investment Review Board دارید که می‌تواند هزینه و زمان اضافی داشته باشد.

بازار املاک استرالیا - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط یک ملک در سراسر استرالیا حدود ۷۵۰,۰۰۰ تا ۸۵۰,۰۰۰ دلار استرالیا است. اما این رقم بسته به شهر و منطقه خیلی متفاوت است. در سیدنی که گران‌ترین شهر استرالیا است، قیمت متوسط یک خانه حدود ۱,۲۰۰,۰۰۰ تا ۱,۴۰۰,۰۰۰ دلار می‌شود. مناطق Eastern Suburbs مثل Bondi و Double Bay از ۲ میلیون دلار شروع می‌شود و به راحتی به ۵ یا ۱۰ میلیون دلار هم می‌رسد. North Shore مناطقی مثل Mosman و Chatswood بین ۱.۸ تا ۳ میلیون دلار است. Western Sydney نسبتاً ارزان‌تر و حدود ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱.۲ میلیون دلار است. ملبورن هم گران است اما کمی ارزان‌تر از سیدنی. قیمت متوسط حدود ۹۰۰,۰۰۰ تا ۱,۱۰۰,۰۰۰ دلار است. مناطق Inner City مثل Toorak و South Yarra بین ۱.۵ تا ۳ میلیون دلار، Eastern Suburbs مثل Glen Waverley و Box Hill که محبوب ایرانی‌ها و آسیایی‌هاست بین ۱ تا ۱.۸ میلیون دلار، و Outer Suburbs حدود ۶۰۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ دلار است. بریزبن در سال‌های اخیر خیلی گران شده و قیمت متوسط حدود ۷۵۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ دلار است. Inner City بین ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱.۲ میلیون دلار و Outer Areas حدود ۵۰۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار است. پرث در غرب استرالیا نسبتاً ارزان‌تر است با قیمت متوسط حدود ۶۰۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار. آدلاید حتی ارزان‌تر و بین ۵۵۰,۰۰۰ تا ۷۰۰,۰۰۰ دلار است. کانبرا که پایتخت است قیمت‌های معقولی دارد و حدود ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱ میلیون دلار است. در مناطق Regional یعنی شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی، قیمت‌ها خیلی معقول‌تر و بین ۳۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار می‌شود. البته این مناطق فرصت‌های شغلی کمتری دارند. برای آپارتمان‌ها یا Unit که ارزان‌تر از خانه‌های مستقل هستند، در سیدنی بین ۶۰۰,۰۰۰ تا ۱ میلیون دلار، در ملبورن حدود ۵۰۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ دلار و در بریزبن بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۶۵۰,۰۰۰ دلار است.

پیش‌پرداخت و نیازهای اولیه

در استرالیا پیش‌پرداخت بسته به اینکه شهروند هستید یا خارجی، خیلی متفاوت است. اگر شهروند استرالیا یا دارای Permanent Residence باشید، حداقل پیش‌پرداخت معمولاً ۵ درصد است. برای ملک‌هایی که قیمت کمتری دارند، حتی با First Home Loan Deposit Scheme ممکن است فقط ۵ درصد کافی باشد. اما اگر کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت کنید، باید LMI یا Lenders Mortgage Insurance بخرید. این بیمه در واقع بانک را محافظت می‌کند نه شما و می‌تواند هزار‌ها دلار هزینه داشته باشد. مثلاً برای وام ۵۰۰,۰۰۰ دلار با ۱۰ درصد down، LMI می‌تواند ۱۰,۰۰۰ تا ۱۵,۰۰۰ دلار باشد. خبر خوب این است که اگر ۲۰ درصد یا بیشتر پیش‌پرداخت کنید، نیازی به LMI ندارید و هم هزینه کمتری خواهید داشت و هم گزینه‌های وام بیشتری دارید. برای خریداران خارجی قضیه کاملاً متفاوت است. معمولاً بانک‌ها حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت می‌خواهند و بعضاً حتی ۳۰ درصد. همچنین نرخ وام بالاتر خواهد بود و محدودیت‌های بیشتری وجود دارد. بیایید چند مثال ببینیم. برای خانه ۸۰۰,۰۰۰ دلاری با ۵ درصد پیش‌پرداخت، شما ۴۰,۰۰۰ دلار نیاز دارید اما باید LMI حدود ۱۵,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ دلار هم بپردازید. با ۱۰ درصد یعنی ۸۰,۰۰۰ دلار، LMI حدود ۱۰,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ دلار می‌شود. اما با ۲۰ درصد یعنی ۱۶۰,۰۰۰ دلار، هیچ LMI ندارید.

Stamp Duty - مالیات انتقال بزرگ

Stamp Duty یکی از بزرگ‌ترین هزینه‌هایی است که در هنگام خرید خانه با آن روبرو می‌شوید. این مالیاتی است که به دولت ایالت پرداخت می‌کنید و بسته به ایالت و قیمت ملک می‌تواند بین ۱ تا ۷ درصد یا حتی بیشتر باشد. در New South Wales که شامل سیدنی می‌شود، نرخ‌ها به این شکل است: تا ۱۶,۰۰۰ دلار معمولاً ۱.۲۵ درصد، بعد تدریجاً بالا می‌رود و برای قیمت‌های بالای ۳,۳۰۹,۰۰۰ دلار حدود ۷ درصد می‌شود. برای مثال برای خانه ۱ میلیون دلاری، Stamp Duty حدود ۴۰,۹۰۰ دلار می‌شود که رقم خیلی بزرگی است! خبر خوب این است که First Home Buyers یعنی خریداران اولی معافیت‌های خوبی دارند. در NSW اگر قیمت ملک کمتر از ۸۰۰,۰۰۰ دلار باشد کاملاً معاف هستید. اگر بین ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱ میلیون دلار باشد، معافیت جزئی دارید. در Victoria که شامل ملبورن می‌شود، نرخ‌ها مشابه است و برای خانه ۱ میلیون دلاری حدود ۵۵,۰۰۰ دلار Stamp Duty می‌دهید. خریداران اولی در Victoria تا ۶۰۰,۰۰۰ دلار معاف و بین ۶۰۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار معافیت جزئی دارند. در Queensland که شامل بریزبن است، نرخ‌ها کمی پایین‌تر و برای خانه ۱ میلیون دلاری حدود ۳۸,۰۰۰ دلار است. خریداران اولی تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار معاف هستند. در Western Australia یعنی پرث، برای ۱ میلیون دلار حدود ۴۰,۹۰۰ دلار است. در South Australia یعنی آدلاید حدود ۴۳,۵۰۰ دلار. و در ACT یعنی کانبرا دیگر Stamp Duty لغو شده و به جای آن Rates بالاتر سالانه می‌دهید. نکته بسیار مهم برای خریداران خارجی این است که باید Foreign Buyer Stamp Duty Surcharge هم بپردازید. این در NSW و Victoria هشت درصد اضافی است! یعنی برای خانه ۱ میلیون دلاری باید ۸۰,۰۰۰ دلار اضافی فقط به خاطر خارجی بودن بدهید. در Queensland هفت درصد و در WA هفت درصد اضافی است.

FIRB Approval - تأیید خرید برای خارجی‌ها

یکی از چیزهایی که خریداران خارجی باید به آن توجه ویژه داشته باشند FIRB یا Foreign Investment Review Board است. قبل از خرید ملک در استرالیا، خارجی‌ها حتماً باید از FIRB تأیید بگیرند. قوانین FIRB محدودکننده است. خارجی‌ها معمولاً فقط می‌توانند New Property یعنی املاک جدید یا Off-the-Plan که هنوز ساخته نشده بخرند. خرید Established Property یعنی خانه‌های قدیمی معمولاً ممنوع است مگر در شرایط خاص. همچنین اگر Temporary Resident باشید مثل دانشجو یا کارگر موقت، فقط می‌توانید یک ملک برای سکونت شخصی بخرید و بعد از رفتن از استرالیا باید بفروشید. هزینه FIRB Application هم قابل توجه است. برای ملک زیر ۱ میلیون دلار حدود ۱۳,۲۰۰ دلار، بین ۱ تا ۲ میلیون دلار حدود ۲۶,۵۰۰ دلار و بالاتر از آن حتی بیشتر است. این هزینه غیرقابل بازگشت است حتی اگر تأیید نگیرید! فرآیند FIRB معمولاً ۳۰ روز طول می‌کشد اما گاهی تا ۹۰ روز هم ممکن است. پس باید قبل از Offer حتماً این را در نظر بگیرید. خبر خوب این است که اگر PR بگیرید، دیگر خارجی محسوب نمی‌شوید و تمام این محدودیت‌ها و هزینه‌های اضافی برداشته می‌شود.

نرخ‌های وام و Mortgage

نرخ وام مسکن در استرالیا در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۵.۵ تا ۶.۵ درصد است. برای Fixed Rate که نرخ ثابت دارد، معمولاً یک ساله حدود ۵.۷ تا ۶ درصد، دو ساله بین ۵.۸ تا ۶.۲ درصد و سه ساله که محبوب‌ترین است حدود ۵.۹ تا ۶.۳ درصد است. برای Variable Rate که نرخ متغیر دارد و با تصمیمات Reserve Bank of Australia تغییر می‌کند، نرخ حدود ۶ تا ۶.۵ درصد است. خیلی‌ها ترکیبی از Fixed و Variable می‌گیرند تا ریسک را کاهش دهند. در استرالیا معمولاً دوره وام ۳۰ سال است اما می‌توانید کوتاه‌تر مثل ۲۰ یا ۲۵ سال هم بگیرید. دوره کوتاه‌تر یعنی پرداخت ماهانه بالاتر اما بهره کل کمتر. یکی از ویژگی‌های خوب وام‌های استرالیا Offset Account است. این یک حساب پس‌انداز مرتبط با وام است که موجودی آن از بدهی شما کسر می‌شود و بهره کمتری می‌دهید. مثلاً اگر وام ۵۰۰,۰۰۰ دلار دارید و ۵۰,۰۰۰ دلار در Offset Account، فقط روی ۴۵۰,۰۰۰ دلار بهره می‌دهید. همچنین Redraw Facility خوب است که به شما اجازه می‌دهد اگر بیشتر از پرداخت ماهانه پرداخت کردید، بعداً آن را برداشت کنید. برای خریداران خارجی، نرخ‌ها معمولاً ۱ تا ۲ درصد بالاتر است و گزینه‌ها محدودتر. همچنین باید LVR یعنی Loan to Value Ratio حداکثر ۸۰ درصد باشد که یعنی حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت.

هزینه‌های اضافی خرید

علاوه بر Stamp Duty که بزرگ‌ترین هزینه است، چند هزینه اضافی دیگر هم وجود دارد که باید در نظر بگیرید. اولین هزینه Conveyancing یا Solicitor Fees است که بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار است. این هزینه وکیل یا Conveyancer است که کارهای قانونی شما را انجام می‌دهد، Searches می‌کند، Contract را بررسی می‌کند و Settlement را مدیریت می‌کند. دومین هزینه Building and Pest Inspection است که بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ دلار هزینه دارد. این بررسی فنی ساختمان برای یافتن مشکلات ساختاری، رطوبت، موریانه و سایر مشکلات است. هرگز این را رد نکنید! سومین هزینه Loan Application Fee است که بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ دلار است. برخی بانک‌ها این را ندارند اما نرخ بالاتری دارند. چهارمین هزینه Valuation Fee است که بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ دلار است. بانک برای تأیید ارزش ملک این کار را می‌کند. پنجمین هزینه Settlement Fees است که بین ۳۰۰ تا ۸۰۰ دلار است و شامل هزینه‌های انتقال و ثبت است. همچنین باید Strata Report اگر آپارتمان است بخرید که حدود ۱۵۰ تا ۳۰۰ دلار است. این گزارش وضعیت مالی و قوانین ساختمان را نشان می‌دهد. و در نهایت Moving Costs یعنی هزینه اثاث‌کشی بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار بسته به فاصله و حجم. پس در مجموع علاوه بر Stamp Duty، باید بین ۳,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ دلار هزینه‌های اضافی را هم در نظر بگیرید.

فرآیند خرید خانه

اولین گام دریافت Pre-Approval از بانک است. قبل از شروع جستجو، حتماً باید از بانک یا Mortgage Broker یک نامه Pre-Approval بگیرید. این به شما نشان می‌دهد چقدر می‌توانید قرض بگیرید و در Auction یا Private Sale به شما کمک می‌کند. برای این کار نیاز به ID، مدارک درآمد شامل Payslips و Tax Returns، مدارک دارایی مثل Bank Statements و اطلاعات بدهی‌ها دارید. گام دوم جستجو است. می‌توانید از وب‌سایت‌های Domain.com.au و Realestate.com.au استفاده کنید که دو سایت اصلی املاک استرالیا هستند. همچنین می‌توانید به Open Homes که بازدیدهای عمومی آخر هفته است بروید. در استرالیا دو روش اصلی فروش وجود دارد. اولی Auction یعنی مزایده است که خصوصاً در سیدنی و ملبورن بسیار رایج است. در Auction شما در روز مشخص در ملک حاضر می‌شوید و با سایرین رقابت می‌کنید. بالاترین پیشنهاد برنده است و معمولاً باید ۱۰ درصد همان روز پرداخت کنید. Auction استرس‌زا است و قیمت‌ها می‌تواند بالا برود. روش دوم Private Sale است که شبیه خرید عادی است. شما Offer می‌دهید، ممکن است مذاکره کنید و اگر پذیرفته شد Contract امضا می‌شود. این روش کمتر استرس‌زا است و شرایط مثل Subject to Finance و Subject to Building Inspection می‌توانید بگذارید. بعد از پذیرش Offer یا برنده شدن در Auction، مرحله Exchange of Contracts است. شما و فروشنده Contract را امضا می‌کنید و شما Deposit که معمولاً ۱۰ درصد است را می‌دهید. بعد از Exchange دیگر نمی‌توانید بدون جریمه سنگین از معامله خارج شوید. بین Exchange و Settlement معمولاً ۳۰ تا ۹۰ روز فاصله است. در این مدت Building Inspection را انجام می‌دهید، Final Loan Approval را می‌گیرید و Conveyancer شما همه کارهای قانونی را انجام می‌دهد. و در نهایت روز Settlement می‌رسد. در این روز پول نهایی transfer می‌شود و کلیدها را دریافت می‌کنید. تبریک، خانه حالا مال شماست!

Council Rates و هزینه‌های سالانه

یکی از هزینه‌های دائمی مالکیت خانه Council Rates است. این مالیات سالانه به شهرداری محلی برای خدمات محلی مثل جمع‌آوری زباله، پارک‌ها، کتابخانه و... پرداخت می‌شود. میزان Council Rates بسته به منطقه و ارزش ملک بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار سالانه یا حتی بیشتر در مناطق گران است. در سیدنی معمولاً بین ۱,۵۰۰ تا ۲,۵۰۰ دلار، در ملبورن حدود ۱,۲۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار و در بریزبن بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۸۰۰ دلار است. معمولاً سه‌ماهه پرداخت می‌شود. اگر آپارتمان یا Unit بخرید، علاوه بر Council Rates باید Strata Fees یا Body Corporate Fees هم بپردازید. این هزینه نگهداری ساختمان مشترک است و معمولاً بین ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار سه‌ماهه یعنی ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ دلار سالانه است. در ساختمان‌های لوکس با امکانات زیاد مثل استخر، سونا و کنسیرژ می‌تواند خیلی بیشتر و حتی ۱۵,۰۰۰ دلار سالانه هم باشد. همچنین Water Rates که هزینه آب است بین ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ دلار سالانه و Insurance که بیمه ساختمان بین ۸۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار سالانه است. پس در مجموع برای یک خانه مستقل، هزینه‌های سالانه حدود ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار و برای آپارتمان به دلیل Strata Fees می‌تواند ۶,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر باشد.

مالیات فروش ملک - Capital Gains Tax

اگر ملکی که می‌فروشید Main Residence یعنی خانه اصلی شما باشد و تمام مدت آنجا زندگی کرده باشید، هیچ Capital Gains Tax نمی‌دهید و کاملاً معاف هستید. این یکی از بزرگ‌ترین مزایای مالکیت خانه در استرالیا است. اما اگر Investment Property باشد یا فقط بخشی از مدت آنجا زندگی کرده باشید، باید CGT بپردازید. نحوه محاسبه این است که سود یعنی قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای هزینه‌های بهبود را محاسبه می‌کنید. اگر بیش از ۱۲ ماه نگه داشته باشید، فقط ۵۰ درصد سود مشمول مالیات است که با نرخ Marginal Tax Rate شما محاسبه می‌شود. مثلاً اگر خانه‌ای را ۸۰۰,۰۰۰ دلار خریده‌اید و ۱,۲۰۰,۰۰۰ دلار می‌فروشید، سود ۴۰۰,۰۰۰ دلار است. اگر بیش از ۱۲ ماه نگه داشته باشید، ۵۰ درصد یعنی ۲۰۰,۰۰۰ دلار مشمول مالیات می‌شود. اگر نرخ مالیات شما ۳۷ درصد باشد، باید ۷۴,۰۰۰ دلار CGT بپردازید. اما اگر کمتر از ۱۲ ماه نگه دارید، ۱۰۰ درصد سود مشمول مالیات است که می‌شود ۱۴۸,۰۰۰ دلار! پس حتماً حداقل ۱۲ ماه نگه دارید. برای خریداران خارجی یک مالیات اضافی وجود دارد. در NSW و Victoria باید Foreign Owner Land Tax Surcharge بپردازید که ۴ درصد ارزش ملک سالانه است. این خیلی سنگین است! مثلاً برای خانه ۱ میلیون دلاری باید هر سال ۴۰,۰۰۰ دلار مالیات اضافی بدهید تا زمانی که مالک هستید.

اجاره کردن در استرالیا

بازار اجاره در استرالیا در سال‌های اخیر خیلی رقابتی شده و Vacancy Rate پایین است. در سیدنی یک آپارتمان یک خوابه بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ دلار هفتگی است، یعنی ۲,۱۷۰ تا ۳,۰۰۰ دلار ماهانه. در مناطق گران مثل Eastern Suburbs می‌تواند ۸۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار هفتگی هم باشد. در ملبورن یک خوابه بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ دلار هفتگی یعنی ۱,۷۳۰ تا ۲,۶۰۰ دلار ماهانه است. در بریزبن حدود ۴۵۰ تا ۶۵۰ دلار هفتگی، در پرث بین ۴۰۰ تا ۵۵۰ دلار هفتگی و در آدلاید حدود ۳۵۰ تا ۵۰۰ دلار هفتگی است. توجه داشته باشید که اجاره در استرالیا هفتگی محاسبه می‌شود نه ماهانه، اما پرداخت معمولاً ماهانه یا دوهفته‌ای است. Bond یا Rental Bond که معادل Security Deposit است معمولاً چهار هفته اجاره است. این پول در یک حساب دولتی نگه‌داری می‌شود نه نزد مالک. همچنین باید اولین و آخرین ماه اجاره را از قبل بپردازید در برخی ایالت‌ها.

حقوق مستأجر

حقوق مستأجران در استرالیا قوی است و قوانین خوبی برای محافظت وجود دارد. شما حق دارید در ملکی ایمن و قابل سکونت زندگی کنید، حریم خصوصی داشته باشید که معمولاً مالک باید حداقل ۷ روز قبل برای بررسی معمولی و ۲۴ ساعت برای تعمیرات اطلاع دهد، Bond خود را بعد از پایان اجاره دریافت کنید و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Rent Increase، مالک نمی‌تواند بیش از یکبار در ۱۲ ماه افزایش دهد و باید حداقل ۶۰ روز قبل اطلاع دهد. افزایش باید معقول و منطبق با بازار باشد. قوانین بسته به ایالت کمی متفاوت است. در NSW و Victoria قوانین بسیار حمایتی از مستأجران است. در Queensland هم خوب است. در Tasmania و NT کمی ضعیف‌تر است. در مورد اخراج، مالک فقط با دلایل قانونی می‌تواند شما را اخراج کند. عدم پرداخت اجاره معمولاً بعد از ۱۴ روز، نقض جدی قرارداد، آسیب عمدی به ملک، پایان Fixed-Term Lease، مالک می‌خواهد خودش یا خانواده‌اش استفاده کند و فروش ملک. مدت اطلاع معمولاً بین ۳۰ تا ۹۰ روز است. اگر مالک قوانین را نقض کند، می‌توانید به Tribunal شکایت کنید. در NSW به NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)، در Victoria به Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT) و در سایر ایالت‌ها به Tribunals مشابه مراجعه می‌کنید.

برنامه‌های کمکی برای خریداران اولی

استرالیا برنامه‌های خوبی برای کمک به خریداران اولی دارد. First Home Owner Grant یا FHOG یکی از اصلی‌ترین‌هاست. این یک کمک نقدی بین ۱۰,۰۰۰ تا ۳۰,۰۰۰ دلار بسته به ایالت است که به خریداران اولی داده می‌شود. در NSW حدود ۱۰,۰۰۰ دلار فقط برای New Homes، در Victoria بین ۱۰,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ دلار بسته به منطقه Regional یا Metro، در Queensland ۱۵,۰۰۰ دلار برای New Homes و در WA تا ۱۰,۰۰۰ دلار است. همچنین Stamp Duty Concessions یعنی معافیت Stamp Duty برای خریداران اولی در همه ایالت‌ها وجود دارد که قبلاً توضیح دادم. این می‌تواند ده‌ها هزار دلار پس‌انداز ایجاد کند. First Home Loan Deposit Scheme یا FHLDS برنامه فدرال خوبی است. اگر واجد شرایط باشید، می‌توانید با فقط ۵ درصد deposit بدون LMI وام بگیرید. دولت ضمانت ۱۵ درصد را می‌دهد. البته محدودیت‌های درآمد و قیمت ملک دارد و Places محدود است. First Home Super Saver Scheme یا FHSSS هم اجازه می‌دهد حداکثر ۵۰,۰۰۰ دلار از Superannuation خود برای Down Payment برداشت کنید. مزیت مالیاتی خوبی دارد. برخی ایالت‌ها Shared Equity Schemes هم دارند که دولت بخشی از ملک را می‌خرد و شما فقط بخشی را مالک می‌شوید. این پیش‌پرداخت را کاهش می‌دهد.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در استرالیا برای ایرانی‌ها چالش‌های خاصی دارد. اولین چالش این است که اگر Temporary Visa مثل Student یا Work Visa دارید، به عنوان Foreign Buyer محسوب می‌شوید و باید تمام مالیات‌های اضافی و محدودیت‌های FIRB را رعایت کنید. فقط می‌توانید New Property بخرید و باید ۸ درصد Stamp Duty اضافی بدهید که خیلی گران است. دومین چالش این است که بدون Credit History استرالیا گرفتن وام سخت‌تر است. بانک‌های بزرگ مثل Commonwealth Bank، Westpac، NAB و ANZ معمولاً سخت‌گیر هستند. خوشبختانه برخی بانک‌های کوچک‌تر و Non-Bank Lenders انعطاف بیشتری دارند. سومین مسئله Proof of Income است. باید ثابت کنید که درآمد پایدار دارید و معمولاً نیاز به Payslips حداقل ۳ ماه و Tax Returns دو سال است. راه‌حل‌هایی هم وجود دارد. اول اینکه تا جایی ممکن پس‌انداز کنید و هدف ۲۰ درصد Down Payment بگذارید تا از LMI خلاص شوید. دوم اینکه Credit بسازید با گرفتن Credit Card و پرداخت به‌موقع، یک قرارداد موبایل و پرداخت منظم Rent. سوم اینکه با یک Mortgage Broker کار کنید که تجربه کار با Migrants دارد. چهارم اینکه تا جایی ممکن صبر کنید و سعی کنید PR بگیرید، چون با PR تمام محدودیت‌های Foreign Buyer برداشته می‌شود و هم می‌توانید Established Property بخرید و هم مالیات‌های اضافی نمی‌دهید. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در سیدنی شامل Chatswood و Lane Cove در North Shore، Parramatta و Ryde در Western Sydney است. در ملبورن Box Hill و Glen Waverley که منطقه آسیایی‌هاست محبوب است، همچنین Caulfield و Brighton. در بریزبن Sunnybank و Eight Mile Plains و در پرث Balcatta و Dianella محبوب هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و بازار را یاد بگیرید. استرالیا کشور بزرگی است و هر شهر فرهنگ متفاوتی دارد. دوم اینکه Credit بسازید چون خیلی مهم است. سوم اینکه برای Long-Term برنامه‌ریزی کنید و سعی کنید PR بگیرید. چهارم اینکه در Auction شرکت نکنید مگر اینکه کاملاً آماده باشید چون ریسک بالایی دارد. پنجم اینکه حتماً Building Inspection کنید چون خانه‌های قدیمی ممکن است مشکلات پنهانی داشته باشند. و ششم اینکه صبور باشید چون بازار املاک استرالیا گران است و نباید عجله کنید.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به FirstHome.gov.au که وب‌سایت دولت برای خریداران اولی است مراجعه کنید. FIRB.gov.au برای اطلاعات خریداران خارجی ضروری است. برای جستجوی ملک، Domain.com.au و Realestate.com.au دو سایت اصلی هستند. برای محاسبه Stamp Duty هر ایالت ماشین‌حساب آنلاین دارد. Revenue NSW برای NSW، SRO Victoria برای Victoria و مشابه آن برای سایر ایالت‌ها. برای مقایسه نرخ‌های وام، Canstar.com.au و RateCity.com.au خوب هستند. برای حقوق مستأجران، Tenants Union در NSW، Tenants Victoria در Victoria و سازمان‌های مشابه در سایر ایالت‌ها اطلاعات خوبی دارند. برای کمک حرفه‌ای، Mortgage Broker معمولاً رایگان است چون از بانک کمیسیون می‌گیرد، Conveyancer یا Solicitor بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار و Building Inspector بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ دلار هزینه دارد.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در استرالیا برای ایرانی‌ها چالش‌برانگیز است اما با آماده‌سازی درست کاملاً امکان‌پذیر است. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۵ تا ۲۰ درصد دارید که برای استرالیایی‌ها ۵ درصد اما برای خارجی‌ها حداقل ۲۰ درصد است. اگر کمتر از ۲۰ درصد بدهید باید LMI که می‌تواند ۱۰,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ دلار باشد بپردازید. Stamp Duty بزرگ‌ترین هزینه اضافی است و می‌تواند بین ۱ تا ۷ درصد قیمت باشد، اما خریداران اولی معافیت‌های خوبی دارند. خریداران خارجی باید ۷ تا ۸ درصد Stamp Duty اضافی بپردازند که خیلی سنگین است. FIRB Approval برای خارجی‌ها اجباری است و حدود ۱۳,۲۰۰ تا ۲۶,۵۰۰ دلار هزینه دارد. همچنین خارجی‌ها فقط می‌توانند New Property بخرید نه Established. قیمت‌ها در سیدنی و ملبورن بالای ۹۰۰,۰۰۰ دلار است و خیلی گران است، اما در بریزبن، پرث و آدلاید بین ۵۵۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار می‌توانید خانه خوبی پیدا کنید. برنامه‌های کمکی مثل First Home Owner Grant بین ۱۰,۰۰۰ تا ۳۰,۰۰۰ دلار، Stamp Duty Concessions و First Home Loan Deposit Scheme با ۵ درصد down بدون LMI وجود دارد. مزیت بزرگ این است که اگر خانه Main Residence باشد، Capital Gains Tax کاملاً معاف است. اما Investment Property باید CGT بدهید که ۵۰ درصد سود اگر بیش از ۱۲ ماه نگه دارید. هزینه‌های سالانه شامل Council Rates بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار، Strata Fees برای آپارتمان بین ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ دلار و Insurance حدود ۸۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار است. برای اجاره، قیمت‌ها در سیدنی بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ دلار هفتگی، در ملبورن ۴۰۰ تا ۶۰۰ دلار هفتگی است. Bond چهار هفته اجاره است و حقوق مستأجر قوی است. برای خارجی‌ها چالش‌ها شامل محدودیت‌های FIRB، مالیات‌های اضافی سنگین، نیاز به پیش‌پرداخت بالاتر و عدم Credit History است. راه‌حل‌ها شامل پس‌انداز برای ۲۰ درصد down، ساخت Credit، کار با Mortgage Broker باتجربه و تلاش برای گرفتن PR است که تمام محدودیت‌ها را برمی‌دارد. توصیه نهایی این است که ابتدا اجاره کنید، بازار را یاد بگیرید، Credit بسازید و برای Long-Term برنامه‌ریزی کنید. اگر می‌توانید صبر کنید و PR بگیرید، خرید خیلی راحت‌تر و ارزان‌تر خواهد شد.