حداکثر مبلغ وام مسکن برای خارجیها در استرالیا چقدر است؟

برای Permanent Residents در استرالیا، میتوانید تا 95% ارزش ملک وام بگیرید (5% پیشپرداخت + LMI). معمولاً 80% توصیه میشود (20% پیش) برای اجتناب از LMI. برای Non-residents، 60-70% است (30-40% پیشپرداخت).

LMI (Lenders Mortgage Insurance) چیست؟

LMI بیمه وامدهنده است که اگر پیشپرداخت کمتر از 20% داشته باشید، اجباری است. هزینه آن 2-6% مبلغ وام است (مثلاً $10,000-30,000 برای وام $500k!). این بیمه برای بانک است، نه شما، و یکبار پرداخت میشود و غیرقابل برگشت است.

نرخ بهره وام مسکن در استرالیا چقدر است؟

نرخ بهره وام مسکن در استرالیا (2025): Variable Rate معمولاً 5.8-6.5%، 1-year Fixed 5.9-6.3%، 3-year Fixed 6.0-6.5%، و 5-year Fixed 6.2-6.8% است. Variable Rate محبوبتر است (70% بازار).

Offset Account چیست و چگونه کار میکند؟

Offset Account حساب پسانداز است که موجودی آن از مبلغ وام کسر میشود برای محاسبه بهره. مثلاً اگر وام $500k دارید و $50k در Offset Account، فقط به $450k بهره میپردازید. این میتواند زمان بازپرداخت را کوتاه کند.

Serviceability Test چیست؟

Serviceability Test در استرالیا بررسی میکند که آیا میتوانید وام را در نرخ 8-9% (بالاتر از نرخ فعلی) پرداخت کنید. این برای اطمینان از توانایی پرداخت در صورت افزایش نرخ بهره است. بانکها HEM (Household Expenditure Measure) نیز در نظر میگیرند.

FIRB Approval چیست و چه زمانی لازم است؟

FIRB (Foreign Investment Review Board) Approval برای Non-residents که میخواهند ملک در استرالیا بخرند لازم است. این فرآیند 1-2 ماه طول میکشد و هزینه دارد. Permanent Residents نیاز به FIRB ندارند.

چه مدت زمانی برای دریافت وام مسکن در استرالیا نیاز است؟

فرآیند دریافت وام مسکن در استرالیا معمولاً 2-4 هفته طول میکشد: Pre-approval (1-3 روز)، درخواست رسمی (3-5 روز)، ارزیابی ملک (1-2 هفته)، و تأیید نهایی (3-7 روز).

هزینههای خرید ملک در استرالیا چه هستند؟

هزینههای خرید شامل: Stamp Duty (3-7% بسته به ایالت و قیمت)، Legal Fees ($1,000-2,000)، Building Inspection ($400-800)، و LMI اگر پیشپرداخت < 20%. مجموعاً حدود 4-8% ارزش ملک.

راهنمای وام و رهن املاک استرالیا برای ایرانیان

خلاصه

دریافت وام مسکن (Home Loan) در استرالیا معمولاً به ۵–۲۰٪ پیش‌پرداخت (Deposit) نیاز دارد، هرچند با ۲۰٪ دیپازیت می‌توانید از Lenders Mortgage Insurance (LMI) اجتناب کنید. نرخ بهره فعلی حدود ۵.۵–۶.۵٪ است. خریداران خانه اول می‌توانند از First Home Owner Grant (تا AU$10,000–30,000 بسته به ایالت) و First Home Buyer Scheme استفاده کنند که امکان شروع با ۵٪ پیش‌پرداخت را فراهم می‌کند. وام‌ها به صورت ثابت (۱–۵ سال) یا متغیر ارائه می‌شوند و اکثر استرالیایی‌ها از حساب Offset برای کاهش بهره استفاده می‌کنند. مالیات ایالتی (Stamp Duty) معمولاً ۲–۵.۵٪ قیمت خانه است، با معافیت‌هایی برای خریداران اول. استفاده از Mortgage Broker رایگان است و وام‌ها معمولاً Principal & Interest هستند، اما سرمایه‌گذاران می‌توانند Interest Only انتخاب کنند.

مقدمه

دریافت وام مسکن برای مهاجران استرالیا برای اتباع خارجی از جمله ایرانیان نسبتاً آسان است - یکی از بهترین بازارها برای expat ها. سیستم بانکی رقابتی و نرخ‌های خوب دارد. نرخ بهره متوسط (۵.۸-۶.۸٪) و وام تا ۹۵٪ برای Residents ممکن است. بازار املاک Sydney و Melbourne گران اما بقیه معقول‌تر است.

انواع وام

مسکن برای مهاجران (Home Loan)

انواع:

Principal & Interest (P&I): اصل + بهره (۹۰٪ بازار)
Interest-Only: فقط بهره (۵-۱۰ سال، سپس P&I)
Variable Rate: متغیر (۷۰٪ بازار)
Fixed Rate: ثابت (۱-۵ سال)
Split Loan: بخشی Fixed، بخشی Variable
Offset Account: حساب پس‌انداز کم می‌کند از بهره

حداکثر وام:

Residents: تا ۹۵٪ (۵٪ پیش + LMI)
معمولاً ۸۰٪ (۲۰٪ پیش - بدون LMI)
Non-residents: ۶۰-۷۰٪ (۳۰-۴۰٪ پیش)

نرخ بهره (2025):

Variable: ۵.۸-۶.۵٪
۱-year Fixed: ۵.۹-۶.۳٪
۳-year Fixed: ۶.۰-۶.۵٪
۵-year Fixed: ۶.۲-۶.۸٪

مدت:

معمولاً ۲۵-۳۰ سال

وام شخصی (Personal Loan)

مبلغ:

$5,000-75,000 AUD

نرخ بهره:

۶-۲۰٪ سالانه

مدت:

۱-۷ سال

وام خودرو (Car Loan)

شرایط:

نرخ: ۶-۱۴٪
Secured (وثیقه خودرو): پایین‌تر
Unsecured: بالاتر

وام تجاری (Business Loan)

انواع مختلف:

نرخ‌های رقابتی
نیاز به ABN + Financial Statements

شرایط واجد شرایط بودن

الزامات اصلی

برای Permanent Residents/Citizens:

PR یا Citizenship
Genuine Savings: ۵٪ پس‌انداز حداقل ۳ ماه
Income: درآمد ثابت
Credit Score: حداقل ۵۰۰ (۷۰۰+ بهتر)
Deposit: ۵-۲۰٪ (۲۰٪ برای اجتناب از LMI)
Living Expenses: HEM assessment

برای Temporary Residents:

برخی بانک‌ها می‌پذیرند اگر ۱+ سال باقیمانده
معمولاً ۲۰٪ Deposit لازم

برای Non-residents (Overseas buyers):

۳۰-۴۰٪ Deposit
محدود به چند بانک
نرخ +۰.۵-۱.۵٪ بالاتر
FIRB Approval لازم (Foreign Investment Review Board)

Serviceability Test:

بانک‌ها محاسبه می‌کنند آیا می‌توانید اگر نرخ ۸-۹٪ شود بپردازید.

LMI (Lenders Mortgage Insurance)

اگر Deposit < ۲۰٪:

باید LMI بپردازید (بیمه برای بانک، نه شما!)
هزینه: ۲-۶٪ وام (مثلاً $10k-30k!)
می‌توانید به وام اضافه کنید
یکبار پرداخت، غیرقابل برگشت

مثال (خانه $800k، ۹۰٪ LVR = $720k وام):

LMI: ~$20,000-25,000
می‌توانید وام $740-745k بگیرید (شامل LMI)

اجتناب: ۲۰٪ Deposit بگذارید!

مدارک لازم

اصلی:

ID: Passport، Driver's Licence
Visa/PR Card (کپی)
Payslips ۲-۳ ماه اخیر
Bank Statements ۳-۶ ماه
Tax Returns ۲ سال (اگر Self-employed)
Employment Letter گواهی استخدام
Proof of Deposit: اثبات پس‌انداز
Credit Check: بانک می‌گیرد
Property Contract قرارداد خرید

فرآیند دریافت وام

مراحل:

Pre-approval: تأیید اصولی (۱-۳ روز)
Property Search: جستجو
Make Offer: پیشنهاد خرید
Contract Exchange: قرارداد + ۱۰٪ Deposit
Formal Application: درخواست رسمی
Valuation: ارزیابی ($200-500)
Approval: تأیید نهایی
Settlement: انتقال (۳۰-۹۰ روز معمولاً)
Keys: دریافت کلید!

مدت کل: ۴-۸ هفته بعد از قرارداد.

هزینه‌های خرید ملک

Stamp Duty (مالیات انتقال)

مالیات اصلی - بسیار متغیر بسته به ایالت! New South Wales (Sydney):

First Home Buyer: معاف تا $800k (اگر < $1M)
سایر: ~۴-۵.۵٪

Victoria (Melbourne):

First Home: معاف تا $600k
سایر: ~۵-۶٪

Queensland (Brisbane):

First Home: معاف تا $550k
سایر: ~۳.۵-۵.۷۵٪

مثال (Sydney $1M - first home):

First Home: معاف یا کاهش
Second Home: ~$40,000!

مثال (Melbourne $800k - second home):

Stamp Duty: ~$40,000

سایر هزینه‌ها

اجباری:

Conveyancing/Solicitor: $1,200-2,500
Building & Pest Inspection: $400-800
Loan Application Fee: $0-600 (بسیاری رایگان)
Valuation: $200-500
Title Transfer: $150-300
LMI: اگر < ۲۰٪ Deposit

جمع (بدون Stamp Duty): ۰.۵-۱٪ جمع (با Stamp Duty): ۴-۷٪ مثال (خانه $800k Sydney - first home):

Stamp Duty: $0 (معاف)
Conveyancing: $2,000
Inspection: $600
Fees: $500
جمع: ~$3,100 (۰.۴٪)

هزینه‌های وام

هزینه‌های اولیه:

Application Fee: $0-600 (رقابتی - بیشتر رایگان)
Valuation: $200-500
LMI: اگر < ۲۰٪

هزینه‌های جاری:

نرخ بهره
Monthly/Annual Fee: $0-395/سال (برخی بانک‌ها)

Discharge Fee:

اگر وام را Close کنید: $150-400

Break Costs:

اگر Fixed rate قبل از پایان: محاسبه پیچیده

مثال ماهانه ($640,000، ۶.۲٪، ۳۰ سال):

P&I: ~$3,920/ماه
+ Council Rates: ~$300/ماه
+ Strata (اگر Apartment): ~$500/ماه
جمع: ~$4,720/ماه

مزایای مالیاتی

Residential Property (خانه خودتان):

هیچ مزیت مالیاتی نیست
Capital Gains Tax معاف اگر Main Residence

Investment Property (اجاره):

Negative Gearing: اگر هزینه‌ها > درآمد → کسر از Income Tax!
بهره وام کسر می‌شود
Depreciation استهلاک
Repairs & Maintenance
Capital Gains: ۵۰٪ Discount اگر > ۱۲ ماه نگه دارید

Negative Gearing محبوب در AU!

بانک‌ها

Big Four:

دیگران:

Non-Bank Lenders:

Mortgage Brokers:

Aussie Home Loans
Loan Market
معمولاً رایگان (کمیسیون از بانک)
قویاً توصیه می‌شود!

Credit Score

Credit Bureaus:

Equifax: 0-1,200
Experian: 0-1,000
Illion: 0-1,000

چگونه بسازید:

AU Bank Account + Credit Card
Mobile/Utility به نام خودتان
پرداخت به موقع همه قبوض
Credit Utilization < ۳۰٪
اجتناب از Defaults

زمان: ۶-۱۲ ماه برای Score خوب. چک کردن:

Credit Savvy رایگان (Experian)
Get Credit Score رایگان (Equifax)

چالش‌ها برای ایرانیان

موانع:

قیمت‌های بالا: Sydney $1.1M، Melbourne $800k میانه!
۲۰٪ Deposit برای اجتناب از LMI (گران!)
Stamp Duty بالا (۴-۶٪ اگر نه First Home)
Credit History جدید
FIRB اگر Non-resident

راه‌حل:

PR بگیرید (بهترین!)
۲۰٪ Deposit پس‌انداز (یا تحمل LMI)
First Home Buyer؟ Stamp Duty معاف/کاهش
Credit Score ۶-۱۲ ماه بسازید
Mortgage Broker استفاده - تجربه با migrants
شهرهای کوچک‌تر: Brisbane، Adelaide، Perth ارزان‌تر

زمان واقعی: ۱-۲ سال بعد از ورود برای شرایط خوب.

First Home Buyer Schemes

First Home Owner Grant (FHOG):

$10,000-25,000 بسته به ایالت
فقط New Builds معمولاً
سقف قیمت: $600k-750k

First Home Guarantee:

وام با فقط ۵٪ Deposit!
بدون LMI (دولت ضامن)
۱۰,۰۰۰ جا سالانه (محدود!)

Stamp Duty Exemptions:

NSW: معاف تا $800k
VIC: معاف تا $600k
QLD: معاف تا $550k

مناطق و قیمت‌ها (میانه 2025)

Sydney:

$1.1M+ (بسیار گران!)

Melbourne:

$750k-850k

Brisbane:

$700k-800k

Perth:

$600k-700k

Adelaide:

$650k-750k

Hobart:

$650k-750k

Regional:

$400k-600k

نکات و توصیه‌ها

قبل از خرید:

۲۰٪ Deposit برای اجتناب از LMI
Pre-approval بگیرید (۹۰ روز معتبر)
First Home schemes بررسی کنید
Budget: قسط + Rates + Strata + Insurance + Maintenance
Credit Score چک رایگان

هنگام خرید:

Building & Pest Inspection: $400-800 حیاتی!
Contract Review: وکیل حتماً
Strata Report: اگر Apartment - بدهی‌های مشترک؟
School Zones: مهم برای Resale
Flood/Bushfire Risk: بررسی کنید

صرفه‌جویی:

Mortgage Broker استفاده: بهترین Deal
Offset Account: صرفه‌جویی بهره
Negotiate: نرخ قابل مذاکره!
Refinance: بعد از ۲-۳ سال برای نرخ بهتر

مالیات و هزینه‌های سالانه

Council Rates:

$1,000-3,000/سال بسته به منطقه

Water Rates:

$700-1,500/سال

Strata Fees (اگر Apartment/Townhouse):

$3,000-10,000/سال!

Home & Contents Insurance:

$1,200-2,500/سال

سالانه جمع: ~$5,000-15,000

FIRB (Foreign Investment)

اگر Non-resident یا Temporary Visa:

نیاز به FIRB Approval
فقط می‌توانید New Builds بخرید (معمولاً)
Application Fee: $14,200 (ملک < $1M)
Vacancy Fee: اگر خالی بماند ۶+ ماه!

اگر PR: نیازی به FIRB نیست.

منابع

Calculators:

CommBank Calculator
Moneysmart دولتی

Portals:

Domain
Realestate.com.au بزرگترین

Brokers:

Credit:

Credit Savvy رایگان

دولتی:

NHFIC First Home Guarantee
FIRB

جامعه ایرانی:

Sydney، Melbourne بزرگترین
گروه‌های فیسبوک "Iranians in Australia"

جمع‌بندی

وام مسکن در استرالیا برای ایرانیان امکان‌پذیر و نسبتاً آسان:

مزایا:

First Home Guarantee: ۵٪ Deposit!
Stamp Duty معافیت برای First Home
Offset Accounts صرفه‌جویی بهره
Mortgage Brokers رایگان و مفید
Negative Gearing برای Investment
فرآیند رقابتی

معایب:

قیمت‌های بالا: Sydney $1.1M!
LMI گران اگر < ۲۰٪ Deposit
Stamp Duty: ۴-۶٪ (اگر نه First Home)
نرخ ۵.۸-۶.۸٪