راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در کانادا

مقدمه

بازار املاک کانادا برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم هیجان‌انگیز و هم ترسناک باشد. قیمت‌ها خصوصاً در تورنتو و ونکوور واقعاً بالا است، اما خبر خوب این است که سیستم بسیار شفاف و امن است و دولت برنامه‌های زیادی برای کمک به خریداران اولی دارد. برای خرید خانه در کانادا معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت بین ۵ تا ۳۵ درصد دارید. اگر شهروند کانادا یا دارای PR باشید فقط ۵ درصد کافی است، اما اگر خارجی باشید بانک‌ها معمولاً ۳۵ درصد می‌خواهند. علاوه بر پیش‌پرداخت، باید برای هزینه‌های اضافی Closing Costs که بین ۱.۵ تا ۴ درصد قیمت است آماده باشید. این شامل وکیل، بازرسی ملک، مالیات انتقال و بیمه می‌شود. Property Tax هم سالانه بین ۰.۵ تا ۲ درصد ارزش ملک است که باید بپردازید. یک نکته خیلی مهم برای خارجی‌ها این است که در انتاریو و BC باید مالیات خریدار خارجی بین ۱۵ تا ۲۵ درصد اضافی بدهید! این می‌تواند خرید را خیلی گران کند. توصیه من این است که اول اجاره کنید، بازار را بشناسید و بعد تصمیم بگیرید.

بازار املاک کانادا - واقعیت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط یک ملک در سراسر کانادا حدود ۶۵۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار کانادا است. اما این رقم خیلی بسته به شهر متفاوت است و در برخی شهرها قیمت‌ها تقریباً دو برابر یا سه برابر این رقم می‌شود. در تورنتو که یکی از گران‌ترین شهرهای کانادا است، یک خانه detached یعنی خانه مستقل معمولاً بین ۱,۱۰۰,۰۰۰ تا ۱,۳۰۰,۰۰۰ دلار قیمت دارد. اما ونکوور حتی گران‌تر است و گران‌ترین شهر کانادا محسوب می‌شود، قیمت‌ها آنجا بین ۱,۲۰۰,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰,۰۰۰ دلار است. کلگری نسبتاً ارزان‌تر است با قیمت‌های ۵۵۰,۰۰۰ تا ۶۵۰,۰۰۰ دلار. مونترال هم گزینه خوبی است با قیمت‌های ۵۰۰,۰۰۰ تا ۶۰۰,۰۰۰ دلار و اتاوا پایتخت کانادا بین ۶۰۰,۰۰۰ تا ۷۰۰,۰۰۰ دلار است. اگر به شهرهای کوچک‌تر بروید، قیمت‌ها خیلی معقول‌تر می‌شود و بین ۳۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار می‌توانید خانه خوبی پیدا کنید. انواع ملک‌ها هم متنوع است، از Detached House که گران‌ترین است و حیاط خصوصی دارد، تا Semi-Detached که ارزان‌تر است و یک دیوار مشترک دارد، Townhouse که چند طبقه است و حیاط کوچک دارد، و Condo که آپارتمان است و ارزان‌ترین گزینه محسوب می‌شود اما Condo Fees ماهانه دارد.

پیش‌پرداخت - Down Payment

قوانین پیش‌پرداخت در کانادا بسته به اینکه شهروند هستید یا خارجی، خیلی متفاوت است. اگر شهروند کانادا یا دارای Permanent Residence باشید، برای ملک‌های زیر ۵۰۰,۰۰۰ دلار فقط نیاز به ۵ درصد پیش‌پرداخت دارید. برای ملک‌های بین ۵۰۰,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰,۰۰۰ دلار باید ۵ درصد اولین ۵۰۰,۰۰۰ دلار بعلاوه ۱۰ درصد مابقی را بدهید. و برای هر چیزی بالاتر از ۱,۵۰۰,۰۰۰ دلار حداقل ۲۰ درصد لازم است. البته اگر ۲۰ درصد یا بیشتر پیش‌پرداخت کنید، از نیاز به خرید CMHC Insurance که بیمه وام است خلاص می‌شوید، انتخاب‌های وام بیشتری دارید و می‌توانید دوره بازپرداخت تا ۳۰ سال داشته باشید. اما برای خارجی‌ها و تازه‌واردان قضیه کاملاً متفاوت است. خبر بد این است که بانک‌های کانادا برای کسانی که تاریخچه اعتباری در کانادا ندارند خیلی سخت‌گیر هستند. معمولاً باید ۳۵ درصد پیش‌پرداخت داشته باشید، نامه‌ای از بانک کشور مبدأ بیاورید، مدارک درآمد کامل ارائه دهید و بدون تاریخچه Credit کانادا آماده باشید که کار سخت‌تری خواهید داشت. خوشبختانه برخی بانک‌های بزرگ کانادا برنامه‌های ویژه‌ای برای Newcomers دارند. RBC یک برنامه دارد که اگر ۳۵ درصد پیش‌پرداخت داشته باشید، حتی بدون کار یا Credit کانادا ممکن است به شما وام بدهد. TD هم برنامه New to Canada دارد، Scotiabank برنامه StartRight و CIBC هم برنامه Welcome to Canada ارائه می‌دهد. با این برنامه‌ها و پیش‌پرداخت بالا شانس موفقیت بیشتری دارید. بیایید چند مثال ببینیم. برای یک خانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری، با ۵ درصد پیش‌پرداخت فقط ۲۰,۰۰۰ دلار نیاز دارید. برای خانه ۷۰۰,۰۰۰ دلاری، باید ۵ درصد اولین ۵۰۰,۰۰۰ دلار یعنی ۲۵,۰۰۰ دلار بعلاوه ۱۰ درصد ۲۰۰,۰۰۰ دلار باقیمانده یعنی ۲۰,۰۰۰ دلار بدهید که می‌شود ۴۵,۰۰۰ دلار. و برای خانه ۲,۰۰۰,۰۰۰ دلاری باید حداقل ۲۰ درصد یعنی ۴۰۰,۰۰۰ دلار پیش‌پرداخت کنید.

CMHC Insurance - بیمه وام

اگر پیش‌پرداخت شما کمتر از ۲۰ درصد باشد، باید Mortgage Default Insurance که معمولاً از CMHC است بخرید. این بیمه در واقع بانک را محافظت می‌کند نه شما، اما اجباری است. نرخ‌های CMHC بسته به میزان پیش‌پرداخت شما متفاوت است. اگر بین ۵ تا ۹.۹۹ درصد down دارید باید ۴ درصد مبلغ وام را به عنوان premium بپردازید. اگر بین ۱۰ تا ۱۴.۹۹ درصد down دارید ۳.۱ درصد و اگر بین ۱۵ تا ۱۹.۹۹ درصد دارید ۲.۸ درصد می‌پردازید. بیایید یک مثال ببینیم. فرض کنید خانه‌ای ۴۰۰,۰۰۰ دلاری می‌خرید با ۵ درصد down. پیش‌پرداخت شما ۲۰,۰۰۰ دلار و وام ۳۸۰,۰۰۰ دلار می‌شود. CMHC Insurance ۴ درصد وام یعنی ۱۵,۲۰۰ دلار خواهد بود. این مبلغ به وام شما اضافه می‌شود و جمع وام می‌شود ۳۹۵,۲۰۰ دلار. نکته مهم این است که در انتاریو باید ۸ درصد، در کبک ۹ درصد و در ساسکاچوان ۶ درصد مالیات استانی هم روی این premium بپردازید. اما می‌توانید کل این مبلغ را به وام اضافه کنید و نیازی نیست نقداً بپردازید. خبر خوب این است که اگر ۲۰ درصد یا بیشتر پیش‌پرداخت کنید، اصلاً نیازی به CMHC Insurance ندارید، انتخاب‌های وام بیشتری دارید و می‌توانید دوره Amortization تا ۳۰ سال داشته باشید به جای ۲۵ سال.

Mortgage - وام مسکن و نرخ‌ها

نرخ‌های وام در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۴.۵ تا ۶ درصد است. برای Fixed Rate که نرخ ثابت دارد، معمولاً یک ساله حدود ۵.۵ تا ۶ درصد، سه ساله ۵ تا ۵.۵ درصد و پنج ساله که محبوب‌ترین است بین ۴.۵ تا ۵ درصد است. Variable Rate که نرخ متغیر دارد هم حدود ۴.۵ تا ۵ درصد است که بسته به Prime Rate کانادا که در حال حاضر حدود ۴.۷ درصد است تغییر می‌کند. در کانادا دوره بازپرداخت معمولاً ۲۵ سال است. اما خبر خوبی که در سال ۲۰۲۴ اعلام شد این است که خریداران اولی حالا می‌توانند تا ۳۰ سال Amortization داشته باشند. همچنین برای خانه‌های جدید هم این امکان وجود دارد. دوره طولانی‌تر یعنی پرداخت ماهانه کمتر، اما مجموع بهره‌ای که در طول دوره می‌دهید بیشتر خواهد بود. یک چیزی که در کانادا وجود دارد و باید به آن توجه کنید Stress Test است. شما باید ثابت کنید که می‌توانید با نرخ بالاتری هم وام را بازپرداخت کنید. نرخ تست یا نرخ وام شما بعلاوه ۲ درصد است، یا ۵.۲۵ درصد، هرکدام بیشتر باشد. مثلاً اگر نرخ وام شما ۵ درصد است، باید در ۷ درصد تست بدهید. این محدودیت می‌کند که چقدر می‌توانید وام بگیرید. همچنین باید توان پرداخت خود را بسنجید. قانون Gross Debt Service می‌گوید که حداکثر ۳۹ درصد درآمد ناخالص ماهانه شما می‌تواند صرف وام، Property Tax و گرمایش شود. و Total Debt Service می‌گوید که حداکثر ۴۴ درصد درآمد ناخالص شما می‌تواند صرف تمام بدهی‌ها شامل وام، کارت اعتباری، وام ماشین و غیره شود.

برنامه‌های کمکی برای خریداران اولی

کانادا برنامه‌های عالی برای کمک به خریداران اولی دارد که واقعاً ارزش استفاده کردن را دارند. اولین برنامه First Home Savings Account یا FHSA است که واقعاً فوق‌العاده است. شما می‌توانید سالانه ۸,۰۰۰ دلار در این حساب بگذارید و حداکثر مادام‌العمر ۴۰,۰۰۰ دلار پس‌انداز کنید. بهترین قسمت این است که هم وقتی پول را می‌گذارید Tax-free است مثل RRSP و هم وقتی برمی‌دارید Tax-free است مثل TFSA! یعنی می‌توانید ۴۰,۰۰۰ دلار کاملاً بدون هیچ مالیاتی پس‌انداز کنید و برای خرید خانه استفاده کنید. شرط این است که خریدار اولی باشید، ۱۸ سال به بالا و ساکن کانادا. دومین برنامه Home Buyers' Plan یا HBP است که به شما اجازه می‌دهد تا ۶۰,۰۰۰ دلار (یا ۳۵,۰۰۰ دلار در برخی موارد) از RRSP خود برای خرید خانه برداشت کنید. اگر زوج باشید هر کدام می‌توانید این کار را بکنید که می‌شود ۱۲۰,۰۰۰ دلار! البته باید در طی ۱۵ سال این پول را به RRSP برگردانید تا مالیات ندهید. همچنین در بسیاری از استان‌ها Land Transfer Tax Rebate وجود دارد. در انتاریو خریداران اولی تا ۴,۰۰۰ دلار rebate می‌گیرند و در تورنتو تا ۴,۴۷۵ دلار اضافی دارید که می‌شود جمعاً ۸,۴۷۵ دلار. در BC هم تا ۸,۰۰۰ دلار rebate برای Property Transfer Tax وجود دارد.

Closing Costs - هزینه‌های اضافی که باید بدانید

یکی از چیزهایی که خیلی‌ها آن را دست کم می‌گیرند Closing Costs است. این هزینه‌های اضافی معمولاً بین ۱.۵ تا ۴ درصد قیمت ملک است و باید در روز Closing پرداخت شود. اولین هزینه Legal یا Notary Fees است که بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار است. وکیل یا در کبک Notaire کارهای قانونی شما را انجام می‌دهد، Title Search می‌کند و سند را ثبت می‌کند. دومین هزینه مهم Home Inspection است که بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ دلار هزینه دارد. این بررسی فنی ملک است و خیلی مهم است که هرگز رد نکنید. بدون Inspection خانه نخرید! سومین هزینه بزرگ Land Transfer Tax است که بسته به استان و شهر بین ۰.۵ تا ۴ درصد قیمت است. در تورنتو این مالیات دو برابر است چون هم استان و هم شهر مالیات می‌گیرند. همچنین باید Property Tax Adjustment را بپردازید که بسته به تاریخ Closing متفاوت است و تسویه مالیات با فروشنده است. Title Insurance هم بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ دلار است که شما را در برابر مشکلات سند محافظت می‌کند. Appraisal Fee که ارزیابی ملک برای بانک است بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ دلار خواهد بود. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای خانه‌ای ۶۰۰,۰۰۰ دلاری، Legal Fees حدود ۲,۰۰۰ دلار، Inspection ۵۰۰ دلار، Land Transfer Tax در تورنتو حدود ۸,۵۰۰ دلار، Title Insurance ۳۰۰ دلار، Appraisal ۴۰۰ دلار و Property Tax Adjustment ۱,۰۰۰ دلار می‌شود که جمعاً حدود ۱۳,۰۰۰ دلار یعنی حدود ۲.۲ درصد است. پس همیشه ۳ تا ۴ درصد قیمت را برای این هزینه‌ها کنار بگذارید تا سورپرایز نخورید.

فرآیند خرید خانه - گام‌به‌گام

اولین کار این است که Pre-Approval وام بگیرید. قبل از شروع جستجو، حتماً باید از بانک Pre-Approval بگیرید. این به شما نشان می‌دهد چقدر می‌توانید بخرید، به فروشنده نشان می‌دهد که جدی هستید و نرخ شما برای ۹۰ تا ۱۲۰ روز قفل می‌شود. برای این کار نیاز به مدرک شناسایی، فیش حقوقی ۲-۳ ماه اخیر، T4 سال قبل، اظهارنامه مالیاتی ۲ سال، و مدارک دارایی برای نشان دادن پیش‌پرداخت دارید. گام دوم پیدا کردن یک Realtor خوب است. در کانادا Realtor معمولاً رایگان برای خریدار است چون فروشنده کمیسیون می‌پردازد. Realtor به شما دسترسی به MLS که تمام املاک را دارد می‌دهد، بازدیدها را ترتیب می‌دهد، قیمت را مذاکره می‌کند و با Paperwork کمک می‌کند. کمیسیون معمولاً ۵ درصد کل است که معمولاً ۲.۵ درصد برای Realtor خریدار و ۲.۵ درصد برای Realtor فروشنده است. بعد شروع به جستجوی ملک می‌کنید. Realtor.ca سایت رسمی MLS است، همچنین Zillow.ca و Kijiji هم محبوب هستند. وقتی می‌گردید باید به محله، مدرسه‌ها، حمل‌ونقل، امنیت، نزدیکی به کار، و آینده منطقه توجه کنید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Offer می‌دهید. این معمولاً شامل قیمت پیشنهادی، Deposit که معمولاً ۵ درصد است، شرایط مثل Home Inspection، Financing و Status Certificate اگر Condo است، و تاریخ Closing است. در بازار رقابتی ممکن است مجبور شوید بالاتر از قیمت درخواستی پیشنهاد دهید. اگر Offer پذیرفته شد، حتماً Home Inspection کنید. این بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ دلار هزینه دارد و بررسی می‌کند که ساختار، سقف، برق، لوله‌کشی، HVAC، رطوبت و حشرات مشکلی ندارند. اگر مشکل بزرگی پیدا شد می‌توانید Offer را cancel کنید یا قیمت را مذاکره مجدد کنید. بعد باید Mortgage را نهایی کنید. بانک ارزیابی می‌کند و تأیید نهایی وام را می‌دهد و Commitment Letter می‌فرستد. همزمان وکیل شما Title Search می‌کند، قرارداد را بررسی می‌کند، Title Insurance می‌خرد و Closing Statement آماده می‌کند. و در نهایت روز Closing می‌رسد! در این روز وجه نهایی transfer می‌شود، سند ثبت می‌شود و کلیدها را تحویل می‌گیرید. تبریک، خانه حالا مال شماست!

Property Tax - مالیات سالانه‌ای که باید بپردازید

یکی از هزینه‌های مداومی که خیلی‌ها فراموش می‌کنند Property Tax است. این مالیاتی است که هر سال به شهرداری می‌پردازید و بسته به شهر خیلی متفاوت است. در تورنتو نرخ حدود ۰.۶ تا ۰.۷ درصد ارزش ملک است. در ونکوور نرخ خیلی پایین‌تر و حدود ۰.۲ تا ۰.۳ درصد است. کلگری هم مثل تورنتو حدود ۰.۶ تا ۰.۷ درصد و مونترال کمی بالاتر و بین ۱ تا ۱.۵ درصد است. بیایید یک مثال ببینیم. برای خانه ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلاری در تورنتو، Assessed Value تقریباً ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار و Tax Rate حدود ۰.۶۱ درصد است که می‌شود سالانه حدود ۶,۱۰۰ دلار یا ماهانه حدود ۵۱۰ دلار. معمولاً می‌توانید ماهانه یا سه‌ماهه پرداخت کنید. اگر Condo بخرید، علاوه بر Property Tax باید Condo Fees هم بپردازید که معمولاً بین ۳۰۰ تا ۸۰۰ دلار ماهانه یا حتی بیشتر است. این شامل Maintenance ساختمان، Reserve Fund برای تعمیرات بزرگ، امکانات مثل استخر و باشگاه، و گاهی آب و گاز و بیمه ساختمان می‌شود. قبل از خرید Condo حتماً Status Certificate را بخوانید تا بدانید وضعیت مالی ساختمان چگونه است.

مالیات خریدار خارجی - یک هزینه سنگین

این یکی از مهم‌ترین مسائلی است که اگر شهروند یا PR کانادا نیستید باید به آن توجه کنید. در انتاریو در منطقه Greater Golden Horseshoe که شامل تورنتو و اطراف است، باید ۲۵ درصد اضافی مالیات بدهید! در BC در مناطق Metro Vancouver و Capital هم باید ۲۰ درصد اضافی بپردازید. و در نووا اسکوشیا ۵ درصد اضافی است. البته استثناهایی وجود دارد. دارندگان Work Permit ممکن است معاف شوند اگر شرایط را داشته باشند. International Students در BC معافیت محدود دارند. Refugees معاف هستند. و خبر خوب این است که اگر در مدت معینی PR بگیرید می‌توانید Refund دریافت کنید. بیایید ببینیم این چقدر می‌تواند گران باشد. فرض کنید می‌خواهید خانه‌ای ۸۰۰,۰۰۰ دلاری در تورنتو بخرید. اگر کانادایی باشید، قیمت ۸۰۰,۰۰۰ دلار بعلاوه Land Transfer Tax حدود ۱۲,۰۰۰ دلار می‌شود که جمعاً ۸۱۲,۰۰۰ دلار است. اما اگر خارجی باشید باید ۲۵ درصد اضافی یعنی ۲۰۰,۰۰۰ دلار NRST بپردازید که می‌شود ۱,۰۱۲,۰۰۰ دلار! این یعنی ۲۰۰,۰۰۰ دلار فقط به خاطر Non-Resident بودن.

Capital Gains Tax - مالیات فروش

اگر ملکی که می‌فروشید خانه اصلی شما باشد یعنی Principal Residence، هیچ مالیاتی نمی‌دهید و کاملاً معاف هستید. این یکی از بزرگ‌ترین مزایای مالکیت خانه در کانادا است. اما اگر Investment Property یعنی ملک سرمایه‌گذاری باشد، باید مالیات بدهید. در این حالت ۵۰ درصد سود شما مشمول مالیات است و در نرخ Marginal Tax Rate شما محاسبه می‌شود. مثلاً اگر خانه‌ای را ۵۰۰,۰۰۰ دلار خریده‌اید و ۷۰۰,۰۰۰ دلار می‌فروشید، سود شما ۲۰۰,۰۰۰ دلار است. ۵۰ درصد آن یعنی ۱۰۰,۰۰۰ دلار مشمول مالیات می‌شود. اگر فرض کنیم نرخ مالیات شما ۳۰ درصد باشد، باید ۳۰,۰۰۰ دلار مالیات بدهید. نکته جدید این است که از سال ۲۰۲۵ در BC و سطح فدرال Property Flipping Tax اجرا شده است. اگر ملک را کمتر از دو سال نگه دارید و بفروشید، سود ۱۰۰ درصد مشمول مالیات می‌شود نه ۵۰ درصد! البته استثناهایی برای طلاق، تغییر شغل، سلامت و مواردی مثل این وجود دارد.

اجاره کردن در کانادا

بازار اجاره در کانادا بسیار رقابتی است و Vacancy Rate خیلی پایین است که یعنی پیدا کردن خانه سخت است. متوسط اجاره در تورنتو برای یک آپارتمان یک خوابه بین ۲,۲۰۰ تا ۲,۵۰۰ دلار ماهانه است. در ونکوور حتی گران‌تر و بین ۲,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار است. مونترال نسبتاً ارزان‌تر و بین ۱,۴۰۰ تا ۱,۷۰۰ دلار و کلگری بین ۱,۶۰۰ تا ۱,۹۰۰ دلار است. معمولاً باید اولین و آخرین ماه اجاره را از قبل بپردازید. در انتاریو فقط First & Last Month قانونی است. در BC فقط Half Month deposit می‌توانند بگیرند. در کبک حداکثر یک ماه است. هرگز بیشتر از این ندهید چون غیرقانونی است.

حقوق مستأجر در کانادا

کانادا حقوق مستأجران را خیلی جدی می‌گیرد و حمایت‌های قوی وجود دارد. شما حق دارید در ملکی ایمن و قابل سکونت زندگی کنید، حریم خصوصی داشته باشید که یعنی مالک باید ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد اگر می‌خواهد وارد شود، افزایش اجاره غیرقانونی رخ ندهد، اخراج غیرقانونی نشوید و تبعیض نباشد. شما هم تکالیفی دارید که شامل پرداخت به‌موقع اجاره، نگهداری معقول از ملک، رعایت قرارداد و ایجاد نکردن مزاحمت است. در مورد Rent Control، در انتاریو برای سال ۲۰۲۵ حداکثر افزایش اجاره ۲.۵ درصد سالانه است و این فقط برای ساختمان‌هایی که قبل از نوامبر ۲۰۱۸ ساخته شده‌اند اعمال می‌شود. مالک باید ۹۰ روز قبل اطلاع دهد. در BC هم حداکثر حدود ۳.۵ درصد است که هر سال تعیین می‌شود. اما در آلبرتا هیچ Rent Control وجود ندارد و مالک می‌تواند هر چقدر بخواهد افزایش دهد. در مورد اخراج، فقط با دلایل قانونی ممکن است. عدم پرداخت اجاره که در انتاریو بعد از ۷ روز (قبلاً ۱۴ روز بود)، آسیب به ملک، Nuisance، یا اینکه مالک یا خانواده‌اش می‌خواهد استفاده کند که ۹۰ تا ۱۲۰ روز اطلاع لازم است. همچنین Renoviction یعنی اخراج برای نوسازی هم باید با مجوز باشد. اگر مالک قوانین را نقض کند، می‌توانید به Landlord Tenant Board شکایت کنید. در انتاریو باید Standard Lease Form استفاده شود که شامل اجاره و تاریخ پرداخت، Deposit، مدت، خدمات شامل، قوانین و حقوق و تکالیف است.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

فرهنگ املاک کانادا در مقایسه با ایران کاملاً متفاوت است. همه چیز قانونی و مکتوب است. Realtor معمولاً رایگان برای خریدار است. Inspection اجباری نیست اما بسیار توصیه می‌شود. قیمت‌ها شفاف هستند و روی MLS قرار دارند. مذاکره کمتر از ایران است چون بازار رقابتی است. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در تورنتو شامل North York در منطقه Yonge & Steeles، Richmond Hill، Thornhill و Markham است. در ونکوور North Vancouver، West Vancouver، Richmond و Burnaby محبوب هستند. در مونترال Côte-des-Neiges و West Island مناطق پرجمعیت ایرانی‌ها هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و ۶ ماه تا یک سال بازار را یاد بگیرید. دوم اینکه Credit بسازید با گرفتن کارت اعتباری و پرداخت به‌موقع چون Credit Score خیلی مهم است. سوم اینکه پس‌انداز کنید و حساب FHSA و RRSP برای HBP باز کنید. چهارم اینکه یک مشاور خوب پیدا کنید، ترجیحاً Realtor فارسی‌زبان و Mortgage Broker که تجربه کار با Newcomers دارد. و پنجم اینکه صبور باشید چون بازار رقابتی است و نباید عجله کنید. ملک کامل وجود ندارد!

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Canada.ca مراجعه کنید. CMHC که Canada Mortgage and Housing Corporation است اطلاعات کاملی دارد. برای جستجو Realtor.ca سایت رسمی MLS است. برای شکایات مستأجران در انتاریو به Landlord and Tenant Board و در BC به Residential Tenancy Branch مراجعه کنید. ماشین‌حساب‌های مفید هم در WOWA.ca برای Mortgage Calculator و Down Payment Calculator و Ratehub.ca برای Land Transfer Tax وجود دارد. برای کمک حرفه‌ای، Realtor معمولاً رایگان برای خریدار است، Mortgage Broker هم معمولاً رایگان است چون کمیسیون از بانک می‌گیرد، Real Estate Lawyer بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار و Home Inspector بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ دلار هزینه دارد.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در کانادا برای ایرانی‌ها قطعاً چالشی است اما با آماده‌سازی درست کاملاً ممکن است. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۵ تا ۳۵ درصد دارید که برای کانادایی‌ها ۵ درصد اما برای خارجی‌ها معمولاً ۳۵ درصد است. اگر کمتر از ۲۰ درصد بدهید باید CMHC Insurance بپردازید. Closing Costs هم بین ۱.۵ تا ۴ درصد است که شامل وکیل، Inspection، Land Transfer Tax و Title Insurance می‌شود. Property Tax هر سال بین ۰.۵ تا ۲ درصد ارزش ملک است. برنامه‌های کمکی عالی وجود دارد. FHSA به شما اجازه می‌دهد ۴۰,۰۰۰ دلار کاملاً Tax-free پس‌انداز کنید. HBP هم می‌توانید ۶۰,۰۰۰ دلار از RRSP برداشت کنید که برای زوج می‌شود ۱۲۰,۰۰۰ دلار. قیمت‌ها در تورنتو و ونکوور بالای یک میلیون دلار است و خیلی گران است، اما در شهرهای کوچک‌تر بین ۳۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار می‌توانید خانه خوبی پیدا کنید. مونترال هم گزینه خوبی با قیمت‌های معقول است. نکته خیلی مهم مالیات خریدار خارجی است که در انتاریو ۲۵ درصد و در BC بیست درصد اضافی است. این می‌تواند خرید را بسیار گران کند. برای اجاره، معمولاً First & Last Month لازم است. Rent Control در اکثر استان‌ها وجود دارد و حقوق مستأجر قوی است. Vacancy پایین است و رقابت بالا. برای تازه‌واردان توصیه می‌شود ابتدا اجاره کنید، Credit بسازید، برای پیش‌پرداخت ۳۵ درصد آماده شوید و از Newcomer Programs بانک‌ها استفاده کنید. یادتان باشد که بازار املاک کانادا سرمایه‌گذاری خوبی است اما نباید عجله کنید. صبر کنید، یاد بگیرید و تصمیم آگاهانه بگیرید.