راهنمای وام و رهن املاک کانادا برای ایرانیان

مقدمه

دریافت وام مسکن برای مهاجران کانادا برای اتباع خارجی از جمله ایرانیان نسبتاً آسان است - یکی از expat-friendly ترین کشورها. سیستم بانکی شفاف و نرخ‌های رقابتی دارد. نرخ بهره متوسط (۴.۵-۶٪) و وام تا ۹۵٪ برای Residents با CMHC Insurance ممکن است. تورنتو و ونکوور گران اما سایر شهرها معقول است.

انواع وام

مسکن برای مهاجران (Mortgage)

انواع:

• Fixed Rate: نرخ ثابت (۱، ۲، ۳، ۵، ۷، ۱۰ سال)
• Variable Rate: متغیر (Prime + discount/premium)
• Open Mortgage: بدون جریمه پرداخت زودهنگام (نرخ بالاتر)
• Closed Mortgage: جریمه اگر بپردازید (نرخ پایین‌تر)

حداکثر وام:

• Residents با CMHC: تا ۹۵٪ (۵٪ پیش)
• بدون CMHC: تا ۸۰٪ (۲۰٪ پیش)
• Non-residents: ۶۵-۷۵٪ (۲۵-۳۵٪ پیش)

نرخ بهره (2025):

• ۵-year Fixed: ۴.۵-۵.۵٪
• Variable: Prime (۵.۹۵٪) ± ۰.۵-۱٪ = ۵.۰-۶.۵٪
• ۳-year Fixed: ۴.۸-۵.۸٪

مدت:

• معمولاً ۲۵ سال (تا ۳۰ ممکن)

Amortization vs Term:

• Amortization: طول کل (۲۵ سال)
• Term: دوره نرخ ثابت (۵ سال) - بعد Renew می‌کنید

وام شخصی (Personal Loan)

مبلغ:

• $5,000-50,000 CAD

نرخ بهره:

• ۷-۲۵٪ سالانه

مدت:

1. ۱-۵ سال

خط اعتباری (Line of Credit - LOC)

انعطاف‌پذیر:

• HELOC (Home Equity): استفاده از Equity خانه
• نرخ: Prime + ۰.۵-۲٪

وام خودرو (Auto Loan)

شرایط:

• نرخ: ۴-۱۰٪
• پیش‌پرداخت: ۱۰-۲۰٪ ترجیحاً
• مدت: ۳-۷ سال

شرایط واجد شرایط بودن

الزامات اصلی

برای Permanent Residents/Citizens:

• PR یا Citizenship
• Employment/Income: حقوق ثابت یا Self-employment
• Down Payment: حداقل ۵٪ (اگر < $500k)، ۱۰٪ (بخش $500k-1M)، ۲۰٪ (> $1M)
• Credit Score: حداقل ۶۰۰ (۶۸۰+ بهتر)
• GDS ≤ ۳۲٪: Gross Debt Service
• TDS ≤ ۴۰٪: Total Debt Service
• Stress Test: می‌توانید در نرخ ۵.۲۵٪ یا +۲٪ بپردازید؟

برای Temporary Residents (Work Permit):

• برخی بانک‌ها می‌پذیرند
• معمولاً ۲۰-۳۵٪ Down
• Work Permit حداقل ۱-۲ سال باقیمانده

برای Non-residents:

• ۲۵-۳۵٪ Down Payment
• محدود به چند وام‌دهنده
• نرخ +۰.۵-۱٪ بالاتر
• Canadian income ترجیحاً

CMHC Insurance

اگر Down Payment < ۲۰٪:

• باید CMHC Insurance بپردازید (یا Genworth، Canada Guaranty)
• بیمه برای وام‌دهنده، نه شما!
• هزینه: ۲.۸-۴٪ وام (بسته به LTV)
• می‌توانید به وام اضافه کنید

مثال (خانه $500k، ۵٪ Down = $25k، وام $475k):

• CMHC: ۴٪ × $475k = $19,000
• وام کل: $494,000

اجتناب: ۲۰٪ Down بگذارید!

GDS و TDS

GDS (Gross Debt Service) ≤ ۳۲٪:

(Mortgage + Property Tax + Heating + Condo Fees) / Gross Income

TDS (Total Debt Service) ≤ ۴۰٪:

(GDS + سایر بدهی‌ها) / Gross Income

Stress Test:

باید بتوانید در نرخ ۵.۲۵٪ یا Contracted Rate + ۲٪ (هرکدام بالاتر) پرداخت کنید.

مدارک لازم

اصلی:

• ID: Driver's License، Passport
• PR Card یا Citizenship proof
• Employment Letter
• Pay Stubs ۲-۳ ماه اخیر
• T4/NOA: اظهارنامه مالیاتی ۲ سال
• Bank Statements ۹۰ روز (برای Down Payment)
• Credit Report: وام‌دهنده می‌گیرد
• Property Details: Agreement of Purchase & Sale

Self-employed:

• NOA ۲ سال
• Financial Statements

فرآیند دریافت وام

مراحل:

• Pre-Approval: تأیید اصولی (۱-۳ روز)
• House Hunting: جستجو
• Offer to Purchase: پیشنهاد خرید
• Accepted Offer: پذیرش + Deposit ($5k-20k)
• Firm Mortgage Application: درخواست رسمی
• Home Inspection: بازرسی ($400-600)
• Appraisal: ارزیابی ($300-500)
• Mortgage Approval: تأیید نهایی
• Closing: امضا نزد Lawyer
• Possession: دریافت کلید!

مدت کل: ۳۰-۹۰ روز (معمولاً ۶۰).

هزینه‌های خرید ملک

Land Transfer Tax

مالیات انتقال (بسته به استان): Ontario (Toronto):

• اول $55k: ۰.۵٪
• $55k-250k: ۱٪
• $250k-400k: ۱.۵٪
• بالای $400k: ۲٪
• + Toronto Municipal Tax (مشابه!)
• First-Time Buyer Rebate: تا $4,000 استانی + $4,475 تورنتو

British Columbia (Vancouver):

• اول $200k: ۱٪
• $200k-2M: ۲٪
• بالای $2M: ۳٪
• + Property Transfer Tax اضافی برای foreigners: ۲۰٪!
• First-Time Buyer: معاف تا $500k

Alberta (Calgary):

• بدون Land Transfer Tax! ✓

مثال (Toronto $800k - first-time):

• Provincial LTT: ~$12,475
• Municipal LTT: ~$10,475
• Rebates: -$8,475
• Net: ~$14,475 (۱.۸٪)

سایر هزینه‌ها

اجباری:

• Legal Fees: $1,500-2,500
• Title Insurance: $300-500
• Home Inspection: $400-600
• Appraisal: $300-500 (اگر بانک بخواهد)
• Property Tax Adjustment: بخشی از سال
• CMHC Insurance: اگر < ۲۰٪ Down

جمع (بدون LTT): ۰.۵-۱٪ جمع (با LTT): ۲-۴٪ (بسته به استان)

هزینه‌های وام

هزینه‌های اولیه:

• Application Fee: $0-500 (بیشتر رایگان)
• Appraisal: $300-500
• Legal: شامل بالا
• CMHC: اگر < ۲۰٪

هزینه‌های جاری:

• نرخ بهره
• Property Tax: ۰.۵-۱.۵٪ ارزش سالانه
• Home Insurance: $1,000-2,500/سال
• Condo Fees: $300-800/ماه (اگر Condo)

Prepayment Penalties:

• Closed Fixed: ۳ ماه بهره یا IRD (Interest Rate Differential) - هرکدام بیشتر
• Variable: معمولاً ۳ ماه بهره

مثال ماهانه ($500k وام، ۵٪، ۲۵ سال):

• Mortgage: ~$2,910/ماه
• Property Tax: ~$300/ماه
• Insurance: ~$150/ماه
• جمع: ~$3,360/ماه

بانک‌ها و Brokers

Big Five Banks:

• RBC Royal Bank
• TD Toronto-Dominion
• Scotiabank
• BMO Bank of Montreal
• CIBC

دیگران:

• Tangerine (آنلاین - نرخ خوب)
• Simplii

Credit Unions:

• نرخ‌های رقابتی
• شخصی‌تر

Mortgage Brokers:

• True North Mortgage
• Mortgage Architects
• رایگان معمولاً (کمیسیون از بانک)
• قویاً توصیه می‌شود!

Credit Score

Credit Bureaus:

• Equifax Canada
• TransUnion Canada

رنج: ۳۰۰-۹۰۰

• ۷۶۰+: Excellent
• ۷۲۵-۷۵۹: Very Good
• ۶۶۰-۷۲۴: Good
• ۶۰۰-۶۵۹: Fair
• <۶۰۰: Poor

چگونه بسازید:

• Secured Credit Card بگیرید
• استفاده < ۳۰٪ limit
• پرداخت کامل ماهانه
• Utility bills به نام خودتان
• طول تاریخچه

زمان: ۶-۱۲ ماه برای Score خوب، ۲-۳ سال برای ۷۲۵+. چک کردن:

• Borrowell رایگان (Equifax)
• Credit Karma Canada رایگان (TransUnion)

چالش‌ها برای ایرانیان

موانع:

• قیمت‌های بالا: Toronto $1.1M میانه، Vancouver $1.2M!
• ۲۰٪ Foreign Buyer Tax در BC!
• Credit History جدید
• Stress Test سخت
• Work Permit محدودیت

راه‌حل:

• PR بگیرید (بهترین!)
• ۲۰٪ Down پس‌انداز (اجتناب از CMHC)
• Credit Score بسازید ۶-۱۲ ماه
• شهرهای کوچک‌تر: Calgary، Edmonton، Ottawa، Montreal ارزان‌تر
• Mortgage Broker استفاده کنید

زمان واقعی: ۱-۲ سال بعد از ورود برای شرایط خوب.

First-Time Home Buyer Incentives

First-Time Home Buyer Incentive:

• دولت ۵-۱۰٪ کمک می‌کند (Equity-sharing)
• باید بازپرداخت کنید بعد ۲۵ سال یا فروش

Home Buyers' Plan (HBP):

• می‌توانید تا $60,000 از RRSP برداشت کنید (بدون مالیات)
• باید ظرف ۱۵ سال بازگردانید

Land Transfer Tax Rebates:

• Ontario: تا $4,000
• Toronto: + $4,475
• BC: معافیت کامل تا $500k

مناطق و قیمت‌ها (میانه 2025)

Toronto:

• $1.1M+ (بسیار گران!)

Vancouver:

• $1.2M+ (گران‌ترین!)

Calgary:

• $550k-650k

Edmonton:

• $400k-500k

Ottawa:

• $650k-750k

Montreal:

• $500k-600k

Maritimes (Halifax):

• $450k-550k

نکات و توصیه‌ها

قبل از خرید:

• ۲۰٪ Down برای اجتناب از CMHC
• Pre-Approval بگیرید (۱۲۰ روز معتبر)
• Credit Score ۷۲۵+ هدف
• GDS/TDS محاسبه کنید
• First-Time Buyer؟ Rebates بررسی

هنگام خرید:

• Home Inspection: $400-600 حیاتی!
• Condo Status Certificate: اگر Condo
• Lawyer بگیرید: $1,500-2,500
• Location: نزدیکی GO/TTC/Transit
• Resale vs Pre-Construction

صرفه‌جویی:

• Mortgage Broker: بهترین Deal
• Negotiate: نرخ قابل مذاکره
• Shorter Amortization: ۲۰ سال vs ۲۵
• Accelerated Bi-weekly: صرفه‌جویی بهره

مالیات و هزینه‌های سالانه

Property Tax:

• Toronto: ~۰.۶-۰.۷٪ ارزش
• Vancouver: ~۰.۲-۰.۳٪
• Calgary: ~۰.۶-۰.۷٪

Home Insurance:

• $1,000-2,500/سال

Utilities:

• $200-400/ماه

Condo Fees (اگر Condo):

• $300-800/ماه

سالانه جمع: ~$8,000-15,000

Foreign Buyer Taxes

British Columbia:

• ۲۰٪ Additional Property Transfer Tax برای foreigners!
• در Metro Vancouver، Fraser Valley، Capital، Nanaimo

Ontario:

• ۲۵٪ Non-Resident Speculation Tax (NRST)
• در Greater Golden Horseshoe (Toronto area)
• معاف اگر PR، Student، Work Permit holder

نکته: این مالیات بسیار سنگین! PR بگیرید قبل خرید.

منابع

Calculators:

• CMHC Calculator
• Ratehub مقایسه نرخ

Portals:

• Realtor.ca رسمی MLS
• Zolo
• HouseSigma (ON)

Credit:

• Borrowell رایگان
• Credit Karma

دولتی:

• CMHC
• FINTRAC

جامعه ایرانی:

• Toronto (North York، Richmond Hill)، Vancouver (North Van، Coquitlam)
• گروه‌های فیسبوک "Iranians in Toronto/Vancouver"

جمع‌بندی

وام مسکن در کانادا برای ایرانیان امکان‌پذیر و نسبتاً آسان:

مزایا:

• ۵٪ Down ممکن (با CMHC)
• First-Time Buyer Rebates
• HBP: استفاده از RRSP
• Mortgage Brokers رایگان
• فرآیند شفاف

معایب:

• قیمت‌های بالا: Toronto/Vancouver $1M+!
• ۲۰-۲۵٪ Foreign Buyer Tax (ON/BC)!
• Stress Test سخت
• CMHC گران اگر < ۲۰٪ Down

شرایط:

• PR/Citizenship (Work Permit ممکن)
• ۵-۲۰٪ Down (۲۰٪ توصیه)
• Credit Score ۶۸۰+
• GDS ≤ ۳۲٪، TDS ≤ ۴۰٪
• Pass Stress Test

هزینه‌ها:

• Down: ۵-۲۰٪
• Costs: ۲-۴٪ (بسته به استان)

زمان: ۱-۲ سال بعد از ورود. کلید موفقیت: PR بگیرید، ۲۰٪ Down، Credit بسازید، Broker استفاده، شهرهای ارزان‌تر از Toronto/Vancouver. یکی از بهترین بازارها - expat-friendly اما گران!