راهنمای وام و رهن املاک فرانسه برای ایرانیان

مقدمه

دریافت وام مسکن برای مهاجران فرانسه برای اتباع خارجی از جمله ایرانیان امکان‌پذیر است اما با شرایط خاص. بانک‌های فرانسوی محافظه‌کار اما منطقی‌تر از ایتالیا هستند. نرخ بهره نسبتاً پایین (۳.۵-۴.۵٪) و اگر شرایط داشته باشید، وام قابل دسترس است.

انواع وام

مسکن برای مهاجران (Prêt Immobilier / Crédit Immobilier)

انواع:

• Taux Fixe: نرخ ثابت (رایج‌ترین - ۹۰٪ بازار)
• Taux Variable: نرخ متغیر
• Taux Capé: متغیر با سقف

حداکثر وام:

• Residents فرانسوی: تا ۸۵٪ ارزش (گاهی ۹۰-۱۰۰٪ برای پروفایل عالی)
• Non-residents خارجی: تا ۷۰-۸۰٪
• پیش‌پرداخت: ۱۵-۳۰٪ معمولاً

نرخ بهره (2025):

• ۳.۵-۴.۵٪ بسته به مدت و پروفایل
• ۱۵ سال: ~۳.۵٪
• ۲۵ سال: ~۴.۰٪

مدت:

• معمولاً ۱۵-۲۵ سال (حداکثر ۳۰)
• قانون Hamon: حداکثر ۲۵ سال از ۲۰۲۲

وام شخصی (Crédit à la Consommation)

مبلغ:

• €500-75,000

نرخ بهره:

• ۴-۱۲٪ سالانه

مدت:

1. ۱-۸ سال

وام خودرو (Crédit Auto)

شرایط:

• نرخ: ۳-۸٪
• پیش‌پرداخت: ۱۰-۲۰٪
• مدت: ۲-۷ سال

Prêt à Taux Zéro (PTZ) - وام بهره صفر!

برنامه دولتی:

• برای اولین خریداران
• فقط Résidence Principale
• شرایط درآمدی
• تا ۴۰٪ قیمت (بسته به منطقه)
• بهره صفر!
• مدت: ۲۰-۲۵ سال

واجد شرایط:

• باید Résident فرانسه باشید
• درآمد زیر سقف (مثلاً €37,000 Paris، €51,800 بقیه برای فرد واحد)

شرایط واجد شرایط بودن

الزامات اصلی

برای Residents:

• Titre de Séjour کارت اقامت (حداقل ۱ سال)
• CDI قرارداد کار دائم (Contrat à Durée Indéterminée) یا ۳+ سال سابقه
• ۳۳٪ Rule: اقساط + بدهی‌ها ≤ ۳۳٪ درآمد (قانون!)
• Reste à Vivre: حداقل €800-1,200/ماه بعد از همه هزینه‌ها
• Apport Personnel: پیش‌پرداخت ۱۰-۲۰٪ حداقل
• Assurance Emprunteur: بیمه وام اجباری

برای Non-residents:

• اثبات درآمد خارج فرانسه
• پیش‌پرداخت ۲۰-۳۰٪
• Compte Bancaire فرانسوی
• بسیاری بانک‌ها رد می‌کنند

قانون ۳۳٪ مثال:

• درآمد: €3,000/ماه
• حداکثر قسط: €1,000/ماه
• حداکثر وام: ~€200,000 (۴٪، ۲۰ سال)

مدارک لازم

اصلی:

• Pièce d'Identité: پاسپورت، Titre de Séjour
• Justificatifs de Revenus: فیش حقوقی ۳-۶ ماه
• Avis d'Imposition: اظهارنامه مالیاتی ۲-۳ سال
• Relevés Bancaires: صورت‌حساب ۳-۶ ماه
• Contrat de Travail: قرارداد کار
• Justificatif de Domicile: اثبات آدرس
• Property documents: Compromis de Vente، Diagnostics

Apport:

• اثبات پس‌انداز (Livret A، Compte Épargne)
• کجا از آمده (Donation، Héritage، Épargne)

فرآیند دریافت وام

مراحل:

• Simulation: محاسبه توانایی آنلاین
• Accord de Principe: تأیید اصولی (۱-۲ هفته)
• Offre de Prêt: پیشنهاد رسمی وام
• Délai de Réflexion: ۱۰ روز اجباری تفکر (قانون!)
• Acceptation: پذیرش
• Compromis de Vente: قرارداد خرید اولیه + ۱۰٪ Séquestre
• Conditions Suspensives: شرایط (وام، بررسی‌ها)
• Acte Authentique chez Notaire: امضای نهایی
• Déblocage des Fonds: پرداخت وام

مدت کل: ۲-۴ ماه معمولاً. Délai de Rétractation: ۱۰ روز بعد از دریافت Offre de Prêt - حق انصراف دارید!

هزینه‌های خرید ملک

Frais d'Acquisition (هزینه‌های خرید)

Frais de Notaire:

• Ancien قدیمی: ۷-۸٪ (شامل ۵.۸٪ مالیات)
• Neuf جدید: ۲-۳٪

شامل:

• Droits de Mutation مالیات انتقال: ۵.۸٪
• Émoluments du Notaire: ~۱٪
• Frais Divers: ~۰.۵٪

مثال (آپارتمان €300,000 - ancien):

• Frais de Notaire: €21,000-24,000 (۷-۸٪)
• Agent Immobilier: معمولاً فروشنده می‌پردازد
• جمع: ~€22,000 (۷.۳٪)

ملک جدید ارزان‌تر: فقط ۲-۳٪ هزینه‌ها!

هزینه‌های وام

هزینه‌های اولیه:

• Frais de Dossier: €500-1,500
• Frais de Garantie:

- Hypothèque: ۱.۵-۲٪ وام - Caution/Crédit Logement: ۰.۸-۱.۵٪ (ارزان‌تر، بخشی برمی‌گردد)

• Frais de Courtier: €1,500-3,000 (اگر از Broker استفاده کنید)
• Assurance Emprunteur: ۰.۲-۰.۶٪/سال (اجباری!)

هزینه‌های جاری:

• نرخ بهره
• Assurance Emprunteur سالانه

Remboursement Anticipé:

• جریمه: معمولاً ۳٪ (۶ ماه بهره) اگر بیش از ۱۰٪ سالانه پرداخت کنید
• می‌توانید مذاکره کنید برای حذف این جریمه

مثال کل (وام €200,000، ۴٪، ۲۰ سال):

• قسط ماهانه: ~€1,200
• Assurance: ~€50/ماه
• جمع: ~€1,250/ماه

بانک‌ها و Courtiers

بانک‌های اصلی:

• BNP Paribas
• Crédit Agricole
• Société Générale
• LCL
• Caisse d'Épargne
• Crédit Mutuel

Courtiers en Crédit (Mortgage Brokers):

• Meilleurtaux
• Empruntis
• Cafpi
• Vousfinancer

مزایای Courtier:

• مقایسه ۱۰۰+ بانک
• مذاکره شرایط بهتر
• رایگان (کمیسیون از بانک) یا €1,500-3,000
• توصیه قوی برای خارجی‌ها!

Assurance Emprunteur (بیمه وام)

اجباری برای وام:

• پوشش: مرگ، ناتوانی، بیکاری
• ۰.۲-۰.۶٪ از وام سالانه (بسته به سن/سلامت)

انواع:

• بیمه بانک (گران‌تر)
• Délégation d'Assurance (بیمه مستقل - ارزان‌تر ۳۰-۵۰٪!)

قانون Lemoine (2022):

• می‌توانید هر زمان بیمه عوض کنید
• بدون جریمه

نکته: همیشه Délégation بررسی کنید - هزاران یورو صرفه‌جویی!

چالش‌ها برای ایرانیان

موانع:

• CDI لازم: قرارداد موقت مشکل‌ساز
• ۳۳٪ Rule سخت: درآمد باید ۳× اقساط باشد
• Non-residents: فقط چند بانک قبول می‌کنند
• Apport: نیاز به ۱۰-۲۰٪ پس‌انداز در فرانسه
• زبان: مدارک به فرانسوی

راه‌حل:

• Titre de Séjour بگیرید (حداقل Salarié)
• CDI قرارداد دائم (یا ۳+ سال CDD)
• ۲۰٪ Apport پس‌انداز کنید
• Courtier استفاده کنید - تجربه با خارجی‌ها
• Compte Bancaire فرانسوی + Domiciliation Bancaire

زمان واقعی: ۲-۳ سال بعد از ورود برای شرایط خوب.

مناطق و قیمت‌ها

Paris:

• €9,000-15,000/m² (گران‌ترین!)
• Studio: €200k+

Île-de-France (suburbs):

• €3,500-6,000/m²

Lyon، Bordeaux، Marseille:

• €3,000-5,500/m²

Nice، Côte d'Azur:

• €4,000-8,000/m²

شهرهای متوسط (Toulouse، Nantes، Strasbourg):

• €2,500-4,000/m²

روستاها:

• €1,000-2,000/m² (خانه با باغ!)

نکات و توصیه‌ها

قبل از خرید:

• ۳۳٪ محاسبه کنید: درآمد شما چقدر وام می‌دهد
• Apport ۱۰-۲۰٪ + Frais de Notaire (۷-۸٪) پس‌انداز
• PTZ بررسی: اگر اولین خرید
• Simulation آنلاین: Meilleurtaux، Empruntis
• Courtier مشورت: رایگان معمولاً

هنگام خرید:

• Diagnostics بررسی: DPE (انرژی)، Amiante، Plomb
• Copropriété: هزینه‌های مشترک چقدر؟
• Taxe Foncière: مالیات سالانه؟
• Location: منطقه خوب؟ حمل‌ونقل؟
• Notaire مستقل: می‌توانید خودتان انتخاب کنید

صرفه‌جویی:

• Délégation d'Assurance: ۳۰-۵۰٪ ارزان‌تر از بانک
• Courtier استفاده: نرخ بهتر
• Neuf خرید: فقط ۲-۳٪ Frais vs ۷-۸٪
• Travaux: خانه نیازمند بازسازی ارزان‌تر

مالیات املاک

سالانه:

• Taxe Foncière: €500-3,000/سال (بسته به شهر/اندازه)
• Taxe d'Habitation: لغو شد برای Résidence Principale!

اگر اجاره دهید:

• Micro-Foncier: تا €15,000 درآمد - ۳۰٪ کسر اتوماتیک
• یا Régime Réel: کسر همه هزینه‌ها

اگر بفروشید:

• Plus-Value: ۳۶.۲٪ مالیات سود
• معاف اگر Résidence Principale
• یا کاهش بعد از ۶ سال (معافیت کامل بعد ۲۲ سال نگهداری)

Aides و کمک‌های دولتی

Prêt à Taux Zéro (PTZ):

• بهره صفر!
• برای اولین خریداران
• تا ۴۰٪ قیمت

Prêt Action Logement:

• وام کم‌بهره (۰.۵-۱.۵٪)
• برای کارمندان شرکت‌های خصوصی
• تا €40,000

Prêt Accession Sociale (PAS):

• برای درآمدهای پایین
• شرایط بهتر

Éco-PTZ:

• برای بازسازی انرژی
• تا €50,000، بهره صفر

منابع

Simulation و مقایسه:

• Meilleurtaux
• PAP خرید بین خصوصی بدون Agent

دولتی:

• Service-Public.fr راهنمای رسمی
• ANIL مشاوره مسکن رایگان

Notaires:

• Notaires de France

Portals املاک:

• SeLoger
• LeBonCoin
• Logic-Immo

جامعه ایرانی:

• Paris، Lyon بزرگ‌ترین
• گروه‌های فیسبوک

جمع‌بندی

وام مسکن در فرانسه برای ایرانیان امکان‌پذیر با شرایط:

الزامات:

• Titre de Séjour اقامت
• CDI یا ۳+ سال سابقه
• ۳۳٪ Rule: درآمد ۳× اقساط
• Apport ۱۰-۲۰٪ + Frais (۷٪)

هزینه‌ها:

• نرخ بهره: ۳.۵-۴.۵٪ (خوب!)
• Frais de Notaire: ۷-۸٪ (ancien)، ۲-۳٪ (neuf)

مزایا:

• PTZ بهره صفر برای اولین خرید!
• نرخ‌های رقابتی
• قوانین واضح (۳۳٪ Rule)
• Courtiers کمک می‌کنند

زمان: ۲-۳ سال بعد از ورود برای شرایط خوب. کلید موفقیت: CDI، Apport کافی، استفاده از Courtier، Délégation d'Assurance.

نسبت به ایتالیا خیلی بهتر! نسبت به آلمان کمی آسان‌تر!