راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در فرانسه

مقدمه

بازار املاک فرانسه برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم رویایی و هم چالش‌برانگیز باشد. فرانسه کشوری است با تنوع زیاد، از پاریس گران تا روستاهای جنوب که قیمت‌های معقولی دارند. بازار املاک فرانسه نسبتاً پایدار است و سرمایه‌گذاری در املاک به عنوان یک گزینه امن شناخته می‌شود. برای خرید خانه در فرانسه معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت یا Apport personnel بین ۲۰ تا ۳۰ درصد دارید. بانک‌های فرانسه محافظه‌کار هستند و معمولاً حداقل ۲۰ درصد می‌خواهند، اگرچه در شرایط خوب ممکن است ۱۰ درصد هم بدهند. علاوه بر پیش‌پرداخت باید برای Frais de notaire یا هزینه‌های سردفتر که حدود ۷ تا ۱۰ درصد قیمت است آماده باشید. خبر بد این است که هزینه‌های خرید در فرانسه نسبتاً بالا است. Frais de notaire شامل مالیات‌ها، هزینه ثبت و کمیسیون سردفتر می‌شود. خبر خوب این است که سیستم بسیار شفاف و قانونی است و Notaire که سردفتر است نقش بی‌طرفی دارد و هم از خریدار و هم از فروشنده محافظت می‌کند. نرخ وام مسکن یا Crédit immobilier در فرانسه در حال حاضر حدود ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است. دوره وام معمولاً ۲۰ یا ۲۵ سال است اما می‌تواند تا ۳۰ سال هم باشد. نکته مهم این است که در فرانسه سیستم بسیار بروکراتیک است و خیلی کاغذبازی دارد. اما در عین حال حقوق خریدار و مستأجر خیلی خوب محافظت می‌شود و سیستم قانونی قوی است.

بازار املاک فرانسه - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط ملک در فرانسه بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در پاریس و Île-de-France قیمت‌ها خیلی بالا، اما در مناطق روستایی و شهرهای کوچک‌تر بسیار معقول است. در پاریس قیمت متوسط یک آپارتمان حدود ۱۰,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ یورو به ازای هر متر مربع است. در Arrondissements مرکزی مثل 1er، 4e، 6e و 7e قیمت‌ها می‌تواند به ۱۵,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع هم برسد. یعنی یک آپارتمان ۶۰ متری می‌تواند بین ۶۰۰,۰۰۰ تا ۷۲۰,۰۰۰ یورو یا حتی بیشتر قیمت داشته باشد. در Arrondissements دورتر مثل 13e، 19e و 20e قیمت‌ها کمی پایین‌تر و حدود ۷,۰۰۰ تا ۹,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در حومه پاریس یا Banlieue قیمت‌ها خیلی معقول‌تر می‌شود. در Hauts-de-Seine مثل Boulogne-Billancourt یا Neuilly حدود ۶,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع، در Seine-Saint-Denis بین ۳,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو و در Val-de-Marne حدود ۴,۰۰۰ تا ۶,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در شهرهای بزرگ دیگر قیمت‌ها خیلی ارزان‌تر از پاریس است. در Lyon که دومین شهر بزرگ فرانسه است، قیمت متوسط حدود ۴,۵۰۰ تا ۵,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در Marseille بین ۳,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو، در Nice که شهر ساحلی محبوب است حدود ۵,۰۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو، در Bordeaux بین ۴,۰۰۰ تا ۵,۲۰۰ یورو، در Toulouse حدود ۳,۸۰۰ تا ۴,۸۰۰ یورو و در Nantes بین ۳,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی قیمت‌ها واقعاً معقول است. در Auvergne-Rhône-Alpes حدود ۲,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ یورو، در Nouvelle-Aquitaine بین ۲,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو، در Bourgogne-Franche-Comté حدود ۱,۸۰۰ تا ۲,۸۰۰ یورو و در مناطق روستایی Centre-Val de Loire بین ۱,۵۰۰ تا ۲,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع می‌توانید خانه بخرید. برای خانه‌های مستقل یا Maison قیمت‌ها بستگی به اندازه و منطقه دارد. در حومه پاریس یک Maison بین ۵۰۰,۰۰۰ تا ۱ میلیون یورو، در Provence و Côte d'Azur حدود ۴۰۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ یورو و در مناطق روستایی بین ۱۵۰,۰۰۰ تا ۳۵۰,۰۰۰ یورو است.

پیش‌پرداخت و Apport personnel

در فرانسه به پیش‌پرداخت می‌گویند Apport personnel که به معنای کمک شخصی است. بانک‌های فرانسه معمولاً حداقل ۲۰ درصد Apport می‌خواهند. در شرایط ایده‌آل و برای کسانی که شغل امن و درآمد خوب دارند، گاهی ۱۰ درصد هم قبول می‌کنند. نکته مهم این است که Apport باید علاوه بر پیش‌پرداخت، Frais de notaire را هم پوشش دهد. پس واقعاً باید حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد قیمت خانه نقد داشته باشید. از این حدود ۲۰ درصد برای down payment و ۷ تا ۱۰ درصد برای Frais. برای خارجی‌ها و Non-résidents بانک‌ها خیلی سخت‌گیرتر هستند و معمولاً حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد Apport می‌خواهند. همچنین نرخ بالاتری هم می‌دهند چون ریسک بیشتری می‌بینند. بیایید یک مثال ببینیم. برای آپارتمان ۴۰۰,۰۰۰ یورو، با ۲۰ درصد down یعنی ۸۰,۰۰۰ یورو، وام ۳۲۰,۰۰۰ یورو می‌شود. اما باید Frais de notaire حدود ۳۰,۰۰۰ تا ۴۰,۰۰۰ یورو هم داشته باشید. پس جمعاً باید ۱۱۰,۰۰۰ تا ۱۲۰,۰۰۰ یورو نقد آماده کنید.

Frais de notaire - هزینه‌های سردفتر

یکی از چیزهایی که در فرانسه سورپرایز می‌خورید Frais de notaire است. این هزینه‌ها معمولاً بین ۷ تا ۱۰ درصد قیمت خرید است و شامل چند بخش می‌شود. بزرگ‌ترین بخش Droits de mutation یا مالیات انتقال است که حدود ۵ تا ۶ درصد قیمت خرید است. این مالیات به دولت می‌رود و بسته به نوع ملک و منطقه کمی متفاوت است. برای ملک‌های قدیمی یا Ancien حدود ۵.۸ درصد و برای ملک‌های جدید یا Neuf که کمتر از ۵ سال است حدود ۲ تا ۳ درصد است. بخش دوم Émoluments du notaire یا کمیسیون سردفتر است که حدود ۱ تا ۱.۵ درصد قیمت خرید است. این پول به Notaire می‌رود برای کارهای قانونی که انجام می‌دهد. بخش سوم Frais et débours یا هزینه‌های اضافی است که شامل جستجوها، اسناد، ثبت و... است و حدود ۰.۵ تا ۱ درصد است. پس جمعاً برای ملک‌های قدیمی حدود ۷ تا ۸ درصد و برای ملک‌های جدید حدود ۳ تا ۴ درصد Frais de notaire می‌شود. نکته خوب این است که Notaire در فرانسه بی‌طرف است و هم از خریدار و هم از فروشنده محافظت می‌کند. او مطمئن می‌شود که همه چیز قانونی است و مشکلی وجود ندارد. بیایید یک مثال ببینیم. برای آپارتمان قدیمی ۴۰۰,۰۰۰ یورو، Droits de mutation حدود ۲۳,۲۰۰ یورو (۵.۸٪)، Émoluments حدود ۵,۰۰۰ یورو و Frais حدود ۲,۰۰۰ یورو می‌شود که جمعاً ۳۰,۲۰۰ یورو یعنی ۷.۵ درصد است. برای ملک جدید همان قیمت، Frais فقط حدود ۱۲,۰۰۰ تا ۱۵,۰۰۰ یورو یعنی ۳ تا ۳.۷۵ درصد می‌شود.

نرخ‌های وام و Crédit immobilier

به وام مسکن در فرانسه می‌گویند Crédit immobilier یا Prêt immobilier. نرخ‌های وام در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است. برای Taux fixe یعنی نرخ ثابت، معمولاً ده ساله حدود ۳.۵ تا ۴ درصد، پانزده ساله بین ۳.۸ تا ۴.۲ درصد، بیست ساله حدود ۴ تا ۴.۴ درصد و بیست و پنج ساله که بلندترین است بین ۴.۲ تا ۴.۶ درصد است. Taux variable یعنی نرخ متغیر هم وجود دارد اما در فرانسه خیلی رایج نیست. اکثر مردم Taux fixe می‌گیرند چون امنیت بیشتری دارد. دوره وام یا Durée معمولاً ۲۰ یا ۲۵ سال است. می‌تواند بین ۱۰ تا ۳۰ سال باشد اما نمی‌تواند از سن بازنشستگی شما عبور کند. یعنی اگر ۵۰ سال دارید، نمی‌توانید وام ۲۵ ساله بگیرید. یک مفهوم مهم Taux d'endettement است که نسبت بدهی است. در فرانسه این نسبت نباید از ۳۵ درصد بگذرد. یعنی حداکثر ۳۵ درصد درآمد ناخالص ماهانه شما می‌تواند صرف بازپرداخت وام شود. این شامل تمام بدهی‌ها مثل وام ماشین، کارت اعتباری و... است. همچنین Reste à vivre مهم است که یعنی پول باقیمانده برای زندگی. بانک محاسبه می‌کند که بعد از پرداخت وام، آیا پول کافی برای زندگی دارید یا نه. علاوه بر بهره، باید Frais de dossier یا هزینه پرونده که حدود ۱ درصد وام یا حداقل ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ یورو، و Assurance emprunteur یا بیمه وام که اجباری است و حدود ۰.۳ تا ۰.۵ درصد وام سالانه را هم بپردازید. بانک‌های اصلی فرانسه برای وام مسکن عبارتند از BNP Paribas، Société Générale، Crédit Agricole، La Banque Postale، LCL و Crédit Mutuel. همچنین Courtier en crédit immobilier یا کارگزار وام وجود دارد که می‌تواند بین بانک‌ها جستجو کند.

فرآیند خرید ملک

فرآیند خرید در فرانسه کاملاً ساختاریافته و قانونی است. اولین گام پیدا کردن ملک است. می‌توانید از وب‌سایت‌های SeLoger.com، Leboncoin.fr، PAP.fr و Logic-immo.com استفاده کنید. همچنین می‌توانید با Agent immobilier یا مشاور املاک کار کنید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Visite یعنی بازدید می‌کنید. در بازدید دقیق به وضعیت ساختمان، DPE یا Diagnostic de Performance Énergétique که گواهی انرژی است، Charges اگر آپارتمان است، و محله توجه کنید. اگر تصمیم گرفتید بخرید، Offre d'achat یا پیشنهاد خرید می‌دهید. این معمولاً مکتوب و با قیمت پیشنهادی است. اگر فروشنده قبول کرد، به مرحله بعد می‌روید. مرحله بعد Compromis de vente یا قرارداد اولیه است. این یک قرارداد قانونی است که توسط Notaire یا Agent آماده می‌شود. در این مرحله شرایط خرید تعیین می‌شود و شما Dépôt de garantie یا سپرده که معمولاً ۱۰ درصد قیمت است را می‌دهید. بعد از امضای Compromis، Délai de rétractation یا مهلت انصراف ۱۰ روز دارید که می‌توانید بدون هیچ دلیلی از معامله خارج شوید و سپرده شما برمی‌گردد. این حق قانونی است. بعد از ۱۰ روز، معامله Condition suspensive یعنی شرایط معلق دارد. معمول‌ترین شرط Condition suspensive d'obtention de prêt است که یعنی منوط به گرفتن وام. معمولاً ۴۵ روز فرصت دارید که وام بگیرید. اگر نتوانید، می‌توانید از معامله خارج شوید و سپرده برمی‌گردد. همزمان Diagnostics immobiliers یا بررسی‌های فنی انجام می‌شود. این شامل DPE برای انرژی، Diagnostic amiante برای آزبست، Diagnostic plomb برای سرب، État des risques برای خطرات طبیعی و... است. این تقریباً اجباری است و فروشنده باید ارائه دهد. وقتی همه شرایط برطرف شد، Acte de vente یا سند نهایی توسط Notaire آماده می‌شود. معمولاً ۳ ماه بعد از Compromis، جلسه Signature de l'acte برگزار می‌شود. در روز Signature در دفتر Notaire حاضر می‌شوید، Acte را امضا می‌کنید، پول نهایی transfer می‌شود و کلیدها را دریافت می‌کنید. Notaire سند را در Conservation des hypothèques یعنی دفتر املاک ثبت می‌کند. کل فرآیند معمولاً ۳ تا ۴ ماه طول می‌کشد.

Charges de copropriété و هزینه‌های ماهانه

اگر آپارتمان یا Appartement en copropriété بخرید، باید ماهانه یا سه‌ماهه Charges de copropriété یا هزینه‌های مالکیت مشترک بپردازید. این معمولاً بین ۵۰ تا ۲۰۰ یورو ماهانه بسته به اندازه آپارتمان و امکانات ساختمان است. Charges شامل چند بخش است. Entretien des parties communes که نگهداری فضای مشترک مثل راه‌پله، آسانسور و نما است. Gardien یا سرایدار اگر دارد. Chauffage collectif اگر گرمایش مرکزی است. Eau froide اگر آب سرد مشترک است. Assurance de l'immeuble که بیمه ساختمان. و Travaux که ذخیره برای کارهای بزرگ است. قبل از خرید حتماً Procès-verbal d'assemblée générale یا صورتجلسه مجمع عمومی مالکان را بخوانید تا ببینید چه کارهایی در پیش است و آیا هزینه‌های اضافی احتمالی وجود دارد. همچنین Taxe foncière که مالیات املاک سالانه به دولت است. این بسته به منطقه و اندازه ملک بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو سالانه یا حتی بیشتر است. در پاریس و شهرهای بزرگ گران‌تر است. Taxe d'habitation که مالیات سکونت بود در سال‌های اخیر برای résidence principale یعنی خانه اصلی لغو شده است. اما اگر résidence secondaire یا خانه دوم دارید هنوز باید بپردازید. پس در مجموع برای آپارتمان، هزینه‌های سالانه حدود ۱,۲۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو Charges بعلاوه ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو Taxe foncière می‌شود.

مالیات فروش ملک - Plus-value immobilière

اگر ملکی که می‌فروشید résidence principale یعنی خانه اصلی شما باشد، هیچ مالیاتی روی سود نمی‌دهید و کاملاً معاف هستید. این یکی از بزرگ‌ترین مزایای مالکیت خانه در فرانسه است. اما اگر résidence secondaire یا bien locatif یعنی ملک اجاره‌ای باشد، باید Impôt sur la plus-value یعنی مالیات سود بپردازید. نحوه محاسبه این است که قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای Frais d'acquisition که حدود ۷.۵ درصد قیمت خرید است منهای هزینه‌های بهبود که انجام داده‌اید. این سود با دو نرخ مالیات می‌شود: ۱۹ درصد Impôt sur le revenu بعلاوه ۱۷.۲ درصد Prélèvements sociaux که جمعاً ۳۶.۲ درصد است. اما یک مزیت خوب وجود دارد که Abattement pour durée de détention یعنی کاهش بر اساس مدت نگهداری است. برای Impôt sur le revenu، بعد از ۶ سال هر سال ۶ درصد کاهش و بعد از ۲۲ سال کاملاً معاف می‌شوید. برای Prélèvements sociaux، بعد از ۶ سال هر سال کاهش و بعد از ۳۰ سال کاملاً معاف. مثلاً اگر ملکی را ۳۰۰,۰۰۰ یورو خریده‌اید و ۴۵۰,۰۰۰ یورو می‌فروشید بعد از ۱۰ سال، سود ۱۵۰,۰۰۰ یورو است. بعد از کسر Frais d'acquisition حدود ۲۲,۵۰۰ یورو، سود خالص ۱۲۷,۵۰۰ یورو می‌شود. با Abattement برای ۱۰ سال نگهداری، حدود ۲۴ درصد کاهش برای Impôt و کمتر برای Prélèvements می‌شود. پس مالیات نهایی حدود ۳۵,۰۰۰ تا ۴۰,۰۰۰ یورو خواهد بود. پس استراتژی این است که اگر می‌توانید حداقل ۲۲ سال نگه دارید تا از Impôt معاف شوید، یا ۳۰ سال تا کاملاً معاف باشید.

اجاره کردن در فرانسه - Location

بازار اجاره در فرانسه بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در پاریس و شهرهای بزرگ رقابتی است اما در شهرهای کوچک‌تر راحت‌تر. اجاره ماهانه در پاریس برای یک آپارتمان یک خوابه یا Studio بین ۸۰۰ تا ۱,۴۰۰ یورو است. در Lyon حدود ۶۰۰ تا ۹۰۰ یورو، در Marseille بین ۵۵۰ تا ۸۵۰ یورو، در Bordeaux حدود ۶۵۰ تا ۱,۰۰۰ یورو، در Toulouse بین ۵۵۰ تا ۸۵۰ یورو و در Nantes حدود ۵۵۰ تا ۸۰۰ یورو است. Dépôt de garantie یا سپرده معمولاً یک ماه اجاره برای Non-meublé یعنی بدون مبل و دو ماه برای Meublé یعنی با مبل است. این پول باید بعد از پایان اجاره ظرف یک یا دو ماه برگردانده شود. یک تفاوت مهم بین Location vide یا اجاره خالی و Location meublée یا اجاره مبله وجود دارد. Location vide یعنی بدون مبل و قرارداد معمولاً ۳ سال است. Location meublée یعنی با مبل و قرارداد معمولاً ۱ سال یا برای دانشجویان ۹ ماه است. همچنین در فرانسه Encadrement des loyers یا سقف اجاره در بعضی شهرها مثل پاریس، Lyon و Lille وجود دارد که محدود می‌کند چقدر مالک می‌تواند اجاره بگیرد. برای اجاره کردن باید مدارک زیادی ارائه دهید. Justificatif de domicile، Avis d'imposition یا اظهارنامه مالیاتی، Bulletin de salaire یا فیش حقوقی ۳ ماه اخیر، Contrat de travail و RIB یا شماره حساب بانکی. اگر درآمد کافی ندارید، باید Garant یا ضامن داشته باشید. یا می‌توانید از Visale که یک ضمانت دولتی رایگان برای افراد زیر ۳۰ سال یا کارمندان جدید است استفاده کنید.

حقوق مستأجر - Droit au logement

حقوق مستأجران در فرانسه خیلی قوی است و قانون به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی Décent یعنی شایسته زندگی کنید که امن و سالم باشد، Dépôt de garantie خود را بعد از پایان برگردانید، حریم خصوصی داشته باشید که Propriétaire یعنی مالک باید حداقل ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد، و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Révision du loyer یعنی افزایش اجاره، مالک فقط یکبار در سال می‌تواند افزایش دهد و باید بر اساس IRL یا Indice de Référence des Loyers که شاخص رسمی است محاسبه کند. معمولاً حدود ۲ تا ۳ درصد سالانه است. شما هم تکالیفی دارید. باید Loyer را به‌موقع پرداخت کنید، از ملک به خوبی نگهداری کنید، Réparations locatives یا تعمیرات کوچک را خودتان انجام دهید، بیمه Habitation داشته باشید و مزاحمتی ایجاد نکنید. در مورد Résiliation du bail یعنی فسخ قرارداد، مستأجر می‌تواند با ۱ ماه اطلاع برای Meublé و ۳ ماه برای Non-meublé قرارداد را فسخ کند. اما مالک فقط با دلایل خاصی می‌تواند مستأجر را اخراج کند. Non-paiement du loyer که عدم پرداخت اجاره، Troubles de voisinage که مزاحمت، Congé pour vendre که می‌خواهد بفروشد و باید ۶ ماه اطلاع دهد، و Congé pour reprise که می‌خواهد خودش یا خانواده استفاده کند. یک حمایت بزرگ Trêve hivernale است که از نوامبر تا مارس مالک نمی‌تواند مستأجر را اخراج کند حتی اگر اجاره نپرداخته باشد! این قانون انساندوستانه برای محافظت از مردم در زمستان است. اگر اختلافی پیش آمد، می‌توانید به ADIL یا Agence Départementale d'Information sur le Logement برای مشاوره رایگان مراجعه کنید. یا به Commission départementale de conciliation شکایت کنید.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در فرانسه برای ایرانی‌ها چالش‌هایی دارد اما نه خیلی سخت. خبر خوب این است که هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد. حتی اگر Non-résident هستید می‌توانید ملک بخرید. برای گرفتن وام، چالش اصلی این است که باید CDI یا Contrat à Durée Indéterminée که قرارداد کار دائمی است داشته باشید، حداقل یک سال سابقه کار و استخدام فرانسه، Avis d'imposition یا اظهارنامه مالیاتی فرانسه، و درآمد کافی که Taux d'endettement کمتر از ۳۵ درصد باشد. برای Non-résidents یا کسانی که در فرانسه زندگی نمی‌کنند، گرفتن وام خیلی سخت‌تر است. بانک‌ها معمولاً حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد Apport می‌خواهند و نرخ بالاتری می‌دهند. بعضی بانک‌ها اصلاً به Non-résidents وام نمی‌دهند. اما برخی بانک‌های بین‌المللی مثل HSBC France، BNP Paribas و Société Générale برنامه‌هایی برای Expats دارند. همچنین Courtier متخصص در Expatriés می‌تواند خیلی کمک کند. یک نکته مهم Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers یا FICP است که پرونده بدهی‌های مشکل‌دار است. اگر در فرانسه بدهی معوقه داشته باشید، در FICP ثبت می‌شوید و دیگر نمی‌توانید وام بگیرید. پس حتماً همه پرداخت‌ها را به‌موقع انجام دهید. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در پاریس شامل 16e arrondissement مثل Passy و Auteuil، 17e arrondissement مثل Monceau، 7e arrondissement و Neuilly-sur-Seine در حومه است. در Lyon Presqu'île و 6e arrondissement و در Nice Cimiez و Mont Boron محبوب هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و فرانسه و سیستم آن را بشناسید. دوم اینکه زبان فرانسوی یاد بگیرید چون خیلی مهم است و بدون زبان کار سخت است. سوم اینکه یک Notaire خوب پیدا کنید که می‌تواند انگلیسی صحبت کند. چهارم اینکه صبور باشید چون بروکراسی فرانسه کند است. پنجم اینکه همه Diagnostics را جدی بگیرید خصوصاً DPE چون هزینه انرژی در فرانسه بالا است. ششم اینکه از Courtier en crédit استفاده کنید که می‌تواند بهترین نرخ را پیدا کند. هفتم اینکه اگر Non-résident هستید، آماده باشید که پیش‌پرداخت بالایی بدهید. و هشتم اینکه حتماً همه چیز را مکتوب داشته باشید.

Prêt à Taux Zéro و کمک‌های دولتی

یکی از مزایای خوب فرانسه برنامه‌های کمکی دولتی برای خریداران اولی است. مهم‌ترین آن PTZ یا Prêt à Taux Zéro که وام با نرخ صفر درصد است. PTZ یک وام بدون بهره است که دولت به خریداران اولی می‌دهد. مبلغ بسته به منطقه، درآمد و نوع ملک بین ۲۰,۰۰۰ تا ۱۰۰,۰۰۰ یورو یا حتی بیشتر است. این وام بعلاوه Crédit principal گرفته می‌شود. شرایط PTZ عبارتند از خریدار اولی باشید یا حداقل ۲ سال ملک نداشته باشید، درآمد زیر سقف معین بسته به منطقه و اندازه خانوار، ملک باید résidence principale باشد و برای ملک جدید یا نوسازی شده معمولاً راحت‌تر است. همچنین Aide Personnalisée au Logement یا APL که کمک مسکن شخصی است برای افراد کم‌درآمد وجود دارد. این برای هر دو خریداران و مستأجران است و می‌تواند بین ۱۰۰ تا ۵۰۰ یورو ماهانه یا بیشتر باشد. برای نوسازی و بهبود انرژی MaPrimeRénov' که کمک نقدی برای Rénovation énergétique است بین ۱,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ یورو بسته به کارها وجود دارد. همچنین Éco-PTZ که Prêt à Taux Zéro اکولوژیک است تا ۵۰,۰۰۰ یورو وام بدون بهره برای کارهای بهبود انرژی ارائه می‌دهد.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Service-Public.fr که وب‌سایت رسمی دولت فرانسه است مراجعه کنید. بخش Logement اطلاعات کاملی دارد. برای جستجوی ملک، SeLoger.com، Leboncoin.fr، PAP.fr و Logic-immo.com سایت‌های اصلی هستند. برای محاسبه توان خرید و Frais، ANIL که Agence Nationale pour l'Information sur le Logement است ابزارهای خوبی دارد. برای مقایسه نرخ‌های وام، Meilleurtaux.com و Empruntis.com مفید هستند. برای اطلاعات اجاره، ANIL و ADIL که شبکه محلی است خوب هستند. برای کمک حرفه‌ای، Agent immobilier کمیسیون ۳ تا ۱۰ درصد قیمت خرید که معمولاً فروشنده می‌پردازد، Notaire هزینه‌اش جزو Frais de notaire است، Courtier en crédit immobilier کمیسیون حدود ۱ درصد وام یا Fixed Fee بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو، و Expert immobilier برای ارزیابی حدود ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در فرانسه برای ایرانی‌ها چالش‌برانگیز است اما با آماده‌سازی درست امکان‌پذیر است. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۲۰ تا ۳۰ درصد دارید، بعلاوه Frais de notaire که بین ۷ تا ۱۰ درصد است. پس واقعاً باید ۲۵ تا ۳۵ درصد قیمت نقد داشته باشید. Frais de notaire شامل Droits de mutation حدود ۵.۸ درصد برای ملک قدیمی، Émoluments حدود ۱ درصد و Frais حدود ۱ درصد است. برای ملک جدید Frais فقط ۳ تا ۴ درصد است. نرخ وام فعلی بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است و می‌توانید برای ۱۰ تا ۲۵ سال Fix کنید. Taux d'endettement نباید از ۳۵ درصد بگذرد. قیمت‌ها در پاریس بالای ۱۰,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است و خیلی گران است، اما در Lyon، Marseille و Bordeaux بین ۳,۵۰۰ تا ۵,۵۰۰ یورو و در مناطق روستایی بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع می‌توانید ملک بخرید. مزیت بزرگ این است که سود فروش résidence principale کاملاً معاف از مالیات است. برای résidence secondaire باید ۳۶.۲ درصد مالیات بدهید اما با Abattement بعد از ۲۲ سال از Impôt و ۳۰ سال کاملاً معاف می‌شوید. هزینه‌های سالانه شامل Charges de copropriété بین ۶۰۰ تا ۲,۴۰۰ یورو و Taxe foncière بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو است. برای اجاره، قیمت‌ها در پاریس بین ۸۰۰ تا ۱,۴۰۰ یورو ماهانه برای Studio و در شهرهای دیگر بین ۵۵۰ تا ۱,۰۰۰ یورو است. حقوق مستأجر خیلی قوی است و Trêve hivernale در زمستان از اخراج محافظت می‌کند. برای خارجی‌ها چالش اصلی نیاز به CDI، درآمد کافی و برای Non-résidents پیش‌پرداخت بالای ۴۰ تا ۵۰ درصد است. راه‌حل‌ها شامل کار با Courtier باتجربه در Expatriés، یادگیری زبان فرانسوی و استفاده از بانک‌های بین‌المللی است. PTZ وام با نرخ صفر برای خریداران اولی و MaPrimeRénov' برای نوسازی کمک‌های خوبی هستند. فرآیند خرید بین ۳ تا ۴ ماه طول می‌کشد و شامل Compromis، Délai de rétractation ۱۰ روز، Conditions suspensives و در نهایت Acte de vente است. توصیه نهایی این است که ابتدا اجاره کنید، فرانسه و سیستم آن را بشناسید، زبان فرانسوی یاد بگیرید و با Notaire و Courtier خوب کار کنید. فرانسه کشور زیبایی است با کیفیت زندگی عالی و سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند خوب باشد اگر صبور باشید.