راهنمای کامل بازار مسکن مالزی ۲۰۲۵

آخرین بروزرسانی: ۴ ژانویه ۲۰۲۶ مدت زمان مطالعه: ۱۰ دقیقه

---

خلاصه

بازار مسکن مالزی در سال ۲۰۲۵ چشم‌اندازی از بهبود پایدار و خوش‌بینی محتاطانه را پس از اختلالات سال‌های پاندمی ارائه می‌دهد. بازار با اصول پایداری از جمله رشد GDP پیش‌بینی شده ۴.۵-۵.۵ درصد، تورم کنترل شده بین ۱.۵-۲.۵ درصد، و نرخ بهره ثابت در ۳.۰ درصد از مه ۲۰۲۳، شرایط مطلوبی برای خریداران و سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است. میانگین قیمت ملک در سراسر کشور به RM 486,070 در اوایل ۲۰۲۵ رسید، اگرچه تفاوت‌های منطقه‌ای قابل توجهی وجود دارد و کوالالامپور با میانگین RM 794,467 بالاترین قیمت را دارد. بازار املاک مالزی فرصت‌های منحصربه‌فردی برای خریداران بین‌المللی ارائه می‌دهد، با قیمت‌گذاری نسبتاً مقرون‌به‌صرفه در مقایسه با همتایان منطقه‌ای، بازدهی اجاره جذاب با میانگین ۵-۶ درصد، و چارچوب حقوقی پیشرفته‌ای که از حقوق مالکیت محافظت می‌کند.

---

نمای کلی بازار و روندهای فعلی

بازار املاک مالزی سال ۲۰۲۵ را با حرکت رو به جلو پس از چندین سال تثبیت و تعدیل آغاز کرد. شاخص قیمت خانه مالزی در ربع چهارم ۲۰۲۴ به ۲۲۴.۲۰ امتیاز رسید که نشان‌دهنده رشد ملایم سال به سال حدود ۱.۴ درصد و ثبات بازار است.

تحولات کلیدی:

فعالیت معاملات:

• افزایش ۶.۲٪ سال به سال در معاملات املاک
• افزایش ۱۴.۴٪ در ارزش معاملات
• نشانه اعتماد مجدد خریداران

ابتکارات دولتی:

• طرح ضمانت اعتبار مسکن (بودجه ۲۰۲۵):

- RM 10 میلیارد ضمانت - بیش از ۲۰,۰۰۰ خریدار اولی - معافیت مالیاتی تا RM 5,000 - املاک بین RM 500,000 تا RM 750,000

• برنامه Residensi Madani:

- ۸,۰۰۰ واحد مقرون‌به‌صرفه تا ۲۰۲۷ - قیمت RM 150,000 تا RM 200,000 - برای گروه درآمدی B40 فعالیت ساخت‌وساز:

• شروع مسکن ۲۰۲۴: افزایش ۲۰.۶٪ به ۱۰۶,۲۳۶ واحد
• تکمیل‌ها: افزایش ۹.۷٪ به ۸۲,۱۳۵ واحد
• معکوس شدن شش سال کاهش متوالی

علاقه خریداران خارجی:

• افزایش ۲۵٪ استعلام در مقایسه با ۲۰۲۳
• رینگیت ضعیف (۴.۶-۴.۷ به دلار) جذابیت ایجاد می‌کند
• علاقه قوی از چین، سنگاپور، خاورمیانه
• برنامه MM2H اصلاح شده

بازار اجاره:

• میانگین ملی: کاهش از RM 2,052 به RM 2,020 (Q1 2025)
• اما همچنان ۵.۲٪ بالاتر سال به سال
• بخش‌های پرمیوم رشد اجاره ادامه دارند

---

تحلیل بازارهای منطقه‌ای

کوالالامپور (KL)

قیمت‌های میانگین:

• میانگین کلی: RM 794,467
• KLCC (لوکس): RM 1,200-2,500 فوت مربع
• Mont Kiara، Bangsar: RM 600-1,600 فوت مربع
• Bukit Jalil (حومه): RM 500-1,000 فوت مربع

تقسیم‌بندی بازار:

• کاندوهای لوکس: عرضه اضافی، کاهش قیمت ۵٪
• بخش میانی (زیر RM 1.2M): نقدینگی بالا، تقاضای پایدار
• حداقل خرید خارجی: RM 1 میلیون

بازدهی اجاره:

• میانگین: ۴-۶٪
• حومه (Bukit Jalil): بیش از ۶٪
• مسکن دانشجویی: بیش از ۶٪ (اشغال ۹۲٪)
• مناطق ممتاز (KLCC، Bangsar): ۳-۵٪

سلانگور (Selangor)

ویژگی‌ها:

• بزرگ‌ترین بازار: ۲۷.۲٪ کل واحدهای ملی
• میانگین قیمت: RM 553,693
• صرفه‌جویی قابل توجه نسبت به KL
• دسترسی خوب با MRT/LRT

مناطق محبوب:

• Petaling Jaya
• Shah Alam
• Subang Jaya

جوهور (Johor) - نزدیک سنگاپور

قیمت‌گذاری:

• میانگین: RM 437,280
• ارزش عالی نسبت به سنگاپور
• Iskandar Malaysia: مشوق‌های مالیاتی

ریسک‌ها:

• نوسان بسته به علاقه سنگاپوری‌ها
• عرضه اضافی در برخی پروژه‌ها
• نیاز به بررسی دقیق

پنانگ (Penang)

ویژگی‌ها:

• میانگین قیمت: بیش از RM 475,037
• Georgetown: وضعیت میراث UNESCO
• ترکیب سبک زندگی جزیره + اقتصاد قوی
• زمین محدود = عرضه محدود

ملاحظات:

• ریسک زلزله در منطقه
• استانداردهای ساختمانی و بیمه مهم

بازارهای مقرون‌به‌صرفه

ایالت	میانگین قیمت (RM)
ملاکا	240,655
پرلیس	245,031
پراک	273,464
پاهانگ	272,796
کلانتان	268,493

مزایا:

• نقطه ورود پایین
• بازدهی اجاره قوی

چالش‌ها:

• فرصت‌های اقتصادی محدودتر
• استخر مستأجر کوچکتر
• نقدینگی پایین‌تر

---

قوانین و مقررات مالکیت خارجی

حداقل آستانه‌های خرید

ایالت/شهر	حداقل قیمت
کوالالامپور	RM 1 میلیون
سلانگور	RM 2 میلیون
پنانگ	RM 1 میلیون
جوهور	RM 1 میلیون (برخی مناطق RM 600K)
پرلیس	RM 500,000

محدودیت‌های نوع ملک

خارجی‌ها نمی‌توانند خریداری کنند:

• زمین محفوظ مالایی
• املاک ساخته شده بر زمین‌های Bumiputera
• مسکن کم‌هزینه
• مسکن مقرون‌به‌صرفه
• زمین کشاورزی
• مناطق استراتژیک (بدون تأیید ویژه)

فرآیند تأیید

الزامات:

• درخواست به مقامات ایالتی
• کپی پاسپورت
• اثبات وجوه
• تأیید استخدام
• جزئیات ملک

زمان پردازش:

• چند هفته تا چند ماه (بسته به ایالت)
• وکلای با تجربه می‌توانند تسریع کنند

مالکیت و حقوق

خریداران خارجی می‌توانند:

• ملک را اجاره دهند
• بفروشند (مشمول RPGT)
• به وارثان منتقل کنند
• چندین ملک داشته باشند

نمی‌توانند:

• ویزای اقامت دائم از طریق خرید ملک
• اما MM2H گزینه است

---

فرآیند خرید ملک

مراحل خرید:

۱. جستجو و انتخاب (۲-۸ هفته)

• بازدیدهای ملک
• تحقیق محله
• مقایسه قیمت‌ها

۲. نامه پیشنهاد و پذیرش (۱-۲ هفته)

• پیشنهاد کتبی
• مذاکره قیمت
• Booking fee: معمولاً RM 2,000-5,000

۳. قرارداد خرید و فروش (۲-۴ هفته)

• بررسی وکیل
• پرداخت اولیه: ۱۰٪
• امضای SPA

۴. تأیید خرید خارجی (۲-۶ ماه)

• درخواست به دولت ایالتی
• ارسال اسناد
• انتظار برای تأیید

۵. تکمیل (پس از تأیید)

• موجودی پرداخت
• انتقال مالکیت
• تحویل کلیدها

هزینه‌های خرید:

هزینه	میزان
Stamp Duty	۱-۴٪ مقیاس لغزشی
هزینه‌های حقوقی	RM 3,000-15,000
هزینه‌های ارزیابی	RM 500-2,000
هزینه ثبت	RM 500-2,000
هزینه آژانس (اگر استفاده شود)	۲-۳٪
بازرسی ملک	RM 500-1,500

---

گزینه‌های تأمین مالی وام

برای شهروندان/ساکنان مالزی:

LTV (Loan-to-Value):

• اولین ملک: ۸۰-۹۰٪
• دومین ملک: ۷۰-۸۰٪
• سومین ملک: ۷۰٪

نرخ بهره:

• Base Rate (BR): ۵.۵-۶.۵٪
• Base Lending Rate (BLR): ۶.۵-۷.۵٪
• نرخ‌های مؤثر: ۳.۵-۵.۰٪

برای خریداران خارجی:

محدودیت‌ها:

• حداکثر LTV: ۷۰٪
• یعنی حداقل ۳۰٪ پیش‌پرداخت نقدی
• الزامات سخت‌تر:

- اثبات درآمد قوی - موجودی بانکی قابل توجه - سابقه کاری پایدار

بانک‌های محبوب:

• Maybank
• CIMB
• Public Bank
• Hong Leong Bank
• RHB Bank

مدت وام:

• معمولاً ۲۵-۳۵ سال
• بسته به سن وام‌گیرنده
• برخی بانک‌ها تا ۷۰ سال سن

---

هزینه‌های مالکیت

هزینه‌های سالانه:

۱. Quit Rent (Cukai Tanah)

• مالیات زمین به دولت ایالتی
• RM 50-500 سالانه
• بسته به مکان و اندازه زمین

۲. Assessment Tax (Cukai Pintu)

• مالیات محلی برای خدمات
• RM 200-2,000 سالانه
• بسته به ارزش ملک و موقعیت

۳. هزینه‌های نگهداری (برای کاندوها)

• Maintenance fee: RM 200-800 ماهانه
• Sinking fund: RM 50-200 ماهانه
• امکانات، امنیت، نظافت

۴. بیمه:

• Fire insurance: اجباری برای ملک
• RM 200-1,000 سالانه
• بیمه محتویات: اختیاری

۵. Utilities:

• برق: RM 100-400 ماهانه
• آب: RM 20-80 ماهانه
• اینترنت: RM 100-200 ماهانه

---

مالیات بر سود املاک (RPGT)

برای شهروندان/ساکنان دائم:

مدت نگهداری	نرخ RPGT
تا ۳ سال	۳۰٪
سال ۴	۲۰٪
سال ۵	۱۵٪
سال ۶+	معاف

برای خارجی‌ها:

مدت نگهداری	نرخ RPGT
تا ۵ سال	۳۰٪
بیش از ۵ سال	۱۰٪

محاسبه:

• RPGT = (قیمت فروش - قیمت خرید - هزینه‌ها) × نرخ
• معافیت برای خانه اصلی (شهروندان فقط)
• معافیت یکبار برای سود تا RM 10,000

---

ملاحظات سرمایه‌گذاری

مزایای سرمایه‌گذاری مالزی:

۱. بازدهی اجاره جذاب:

• میانگین ملی: ۴-۷٪
• کوالالامپور: ۴-۶٪
• مسکن دانشجویی: ۶٪+
• بهتر از بسیاری از بازارهای توسعه یافته

۲. قیمت‌گذاری مقرون‌به‌صرفه:

• پایین‌تر از سنگاپور، هنگ کنگ
• نقطه ورود خوب برای سرمایه‌گذاران
• پتانسیل رشد سرمایه

۳. چارچوب حقوقی قوی:

• حقوق مالکیت محافظت شده
• سیستم قانونی شفاف
• امکان انتقال آسان

۴. مزیت ارزی:

• رینگیت ضعیف = قدرت خرید بالاتر
• بازگشت قوی هنگام تبدیل به ارزهای قوی

ریسک‌ها و چالش‌ها:

۱. عرضه اضافی:

• به‌ویژه در بخش لوکس
• تأثیر بر رشد سرمایه
• پتانسیل کاهش قیمت

۲. تقاضای اجاره:

• بسته به موقعیت و نوع ملک
• تحقیق دقیق ضروری
• در نظر گرفتن استخر مستأجر

۳. نوسانات ارزی:

• رینگیت می‌تواند نوسان کند
• تأثیر بر بازده برای سرمایه‌گذاران خارجی
• استراتژی‌های Hedge در نظر بگیرید

۴. تغییرات مقرراتی:

• قوانین مالکیت خارجی می‌تواند تغییر کند
• RPGT تعدیل‌شده چندین بار
• به‌روز بمانید

۵. نقدینگی:

• فروش ملک می‌تواند ۶-۱۸ ماه طول بکشد
• بازار کندتر از توسعه یافته
• تخصیص سرمایه بلندمدت برنامه‌ریزی کنید

---

نکات برای خریداران

پیش از خرید:

۱. تحقیق جامع:

• بازدید چندین محله
• بررسی طرح‌های توسعه آینده
• بررسی دسترسی حمل‌ونقل
• ارزیابی آمودیت‌های محلی

۲. Due Diligence:

• استخدام وکیل با تجربه
• بازرسی ملک حرفه‌ای
• بررسی وضعیت مالکیت
• تأیید تمام مجوزها

۳. ارزیابی مالی:

• محاسبه هزینه‌های کل (خرید + مالکیت)
• تأیید موجودی وام
• برنامه‌ریزی برای RPGT در صورت فروش
• در نظر گرفتن تأثیر ارزی

هنگام خرید:

۱. کار با حرفه‌ای‌ها:

• آژانس املاک معتبر
• وکیل متخصص در املاک
• ارزیاب مستقل

۲. بررسی قراردادها:

• خواندن دقیق SPA
• درک تمام شرایط
• نظارت بر شرایط
• بررسی جریمه‌ها

۳. تأمین تأیید:

• برای خریداران خارجی حیاتی
• زمان کافی در نظر بگیرید
• آماده‌سازی تمام اسناد

پس از خرید:

۱. مدیریت ملک:

• استخدام مدیر ملک اگر اجاره می‌دهید
• نگهداری منظم
• بیمه کافی

۲. انطباق:

• مالیات مهاجران‌ها به موقع
• حفظ اسناد مالکیت
• اظهارنامه درآمد اجاره

۳. برنامه‌ریزی خروج:

• نظارت بر بازار
• آگاهی از نرخ‌های RPGT
• زمان‌بندی فروش استراتژیک

---

حقایق کلیدی

دسته	جزئیات
میانگین قیمت ملی	RM 486,070 (USD 110,286)
میانگین قیمت KL	RM 794,467 (USD 180,268)
میانگین قیمت سلانگور	RM 553,693 (USD 125,639)
میانگین قیمت جوهور	RM 437,280 (USD 99,224)
حداقل خرید خارجی (KL)	RM 1 میلیون
حداقل خرید خارجی (سلانگور)	RM 2 میلیون
نرخ وام معمولی	۳.۵-۵.۰٪
حداکثر LTV (شهروندان)	۸۰-۹۰٪ (اولین ملک)
حداکثر LTV (خارجی‌ها)	۷۰٪
Stamp Duty	۱-۴٪ مقیاس لغزشی
بازدهی اجاره میانگین	۴-۷٪ ملی، ۴-۶٪ KL
RPGT (شهروندان، ۱-۳ سال)	۳۰٪/۲۰٪/۱۵٪ پیشرونده
RPGT (شهروندان، ۶+ سال)	معاف
RPGT (خارجی‌ها)	۳۰٪ (تا ۵ سال)، ۱۰٪ (بیش از ۵ سال)
نرخ Bank Negara OPR	۳.۰٪ (ثابت از مه ۲۰۲۳)

---

منابع رسمی

• مرکز ملی اطلاعات املاک (NAPIC): https://www.jpph.gov.my/en
• بانک مرکزی مالزی (Bank Negara): https://www.bnm.gov.my/
• وب‌سایت رسمی MM2H: https://mm2h.gov.my/
• اداره درآمد داخلی مالزی: https://www.hasil.gov.my/en/
• مقامات توسعه اقتصادی ایالتی: برای الزامات تأیید

---

نتیجه‌گیری

بازار مسکن مالزی فرصت‌های جذابی برای خریداران داخلی و بین‌المللی ارائه می‌دهد، با ترکیبی از قیمت‌گذاری مقرون‌به‌صرفه، بازدهی اجاره قوی، و چارچوب حقوقی محافظ. با این حال، خریداران خارجی باید قوانین مالکیت خاص، فرآیند تأیید، و ملاحظات بازار منطقه‌ای را با دقت بررسی کنند. تحقیق جامع، کار با حرفه‌ای‌های با تجربه، و درک واضح از تمام هزینه‌ها و مالیات‌ها برای تصمیمات سرمایه‌گذاری موفق ضروری است. بازار در سال ۲۰۲۵ بهبود پایدار را نشان می‌دهد و برای کسانی که با دقت و منطق وارد می‌شوند فرصت‌های خوبی فراهم می‌کند.