راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در نیوزیلند

مقدمه

بازار املاک نیوزیلند برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم جذاب و هم چالش‌برانگیز باشد. نیوزیلند کشور کوچکی است با جمعیت حدود ۵ میلیون نفر، اما بازار املاک آن خصوصاً در اوکلند و ولینگتون خیلی گران است. در عین حال سیستم بسیار شفاف است و حقوق خریدار و مستأجر به خوبی محافظت می‌شود. برای خرید خانه در نیوزیلند معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد دارید. اگر شهروند یا دارای Residence باشید می‌توانید با ۱۰ درصد شروع کنید، اما بانک‌ها ترجیح می‌دهند ۲۰ درصد داشته باشید. اگر کمتر از ۲۰ درصد بدهید باید از رزرو بانک مرکزی LVR استفاده کنید که محدود است. خبر خوب این است که در نیوزیلند Stamp Duty یا مالیات انتقال وجود ندارد! این یکی از بزرگ‌ترین مزایای خرید در نیوزیلند است. اما هزینه‌های دیگری مثل وکیل که بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار نیوزیلند، بررسی ساختمان که حدود ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار و هزینه‌های ثبت و انتقال که چند صد دلار است وجود دارد. نکته خیلی مهم این است که از اکتبر ۲۰۲۱ قوانین خرید برای خارجی‌ها تغییر کرده است. اکثر خارجی‌ها دیگر نمی‌توانند خانه موجود بخرند و فقط می‌توانند آپارتمان در ساختمان‌های بزرگ یا زمین برای ساخت بخرند. این محدودیت جدی است و باید به آن توجه داشت.

بازار املاک نیوزیلند - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط یک ملک در سراسر نیوزیلند حدود ۸۵۰,۰۰۰ تا ۹۵۰,۰۰۰ دلار نیوزیلند است. اما این رقم بسته به شهر خیلی متفاوت است. در اوکلند که بزرگ‌ترین شهر نیوزیلند است و حدود یک‌سوم جمعیت کشور آنجا زندگی می‌کنند، قیمت متوسط حدود ۱,۱۰۰,۰۰۰ تا ۱,۳۰۰,۰۰۰ دلار است. مناطق Central Suburbs مثل Remuera، Epsom و Parnell از ۲ میلیون دلار شروع می‌شود و به راحتی به ۳ یا ۴ میلیون دلار هم می‌رسد. North Shore مناطقی مثل Takapuna و Albany بین ۱.۲ تا ۲ میلیون دلار است. South Auckland و West Auckland نسبتاً ارزان‌تر و حدود ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱.۱ میلیون دلار است. ولینگتون که پایتخت نیوزیلند است قیمت‌های معقولی نسبت به اوکلند دارد. قیمت متوسط حدود ۹۰۰,۰۰۰ تا ۱,۱۰۰,۰۰۰ دلار است. مناطق Central مثل Oriental Bay و Mount Victoria بین ۱.۲ تا ۲ میلیون دلار، و Outer Suburbs حدود ۷۰۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ دلار است. کرایست‌چرچ در جزیره جنوبی خیلی ارزان‌تر است. قیمت متوسط حدود ۶۵۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ دلار است. این شهر بعد از زلزله ۲۰۱۱ بازسازی شده و املاک نسبتاً جدید و ارزان دارد. همیلتون که شهر بزرگ دیگری است قیمت متوسط حدود ۷۵۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ دلار است. Tauranga که شهر ساحلی محبوب بازنشسته‌هاست بین ۸۵۰,۰۰۰ تا ۱ میلیون دلار و Dunedin در جنوب حدود ۶۰۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار است. برای آپارتمان‌ها که ارزان‌تر هستند، در اوکلند بین ۵۵۰,۰۰۰ تا ۹۰۰,۰۰۰ دلار، در ولینگتون حدود ۵۰۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ دلار و در کرایست‌چرچ بین ۳۵۰,۰۰۰ تا ۵۵۰,۰۰۰ دلار است. در مناطق Regional یعنی شهرهای کوچک‌تر و مناطق روستایی، قیمت‌ها خیلی معقول‌تر و بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۶۰۰,۰۰۰ دلار می‌شود، اما فرصت‌های شغلی محدودتر است.

پیش‌پرداخت و نیازهای اولیه

در نیوزیلند پیش‌پرداخت بسته به وضعیت شما متفاوت است. برای شهروندان و Residents، حداقل معمول ۱۰ تا ۲۰ درصد است. بانک‌های نیوزیلند ترجیح می‌دهند حداقل ۲۰ درصد داشته باشید چون با کمتر از این، باید از رزرو محدود LVR استفاده کنید. موضوع LVR یا Loan-to-Value Ratio در نیوزیلند خاص است. بانک مرکزی نیوزیلند یا Reserve Bank محدودیت‌هایی روی بانک‌ها گذاشته که چقدر می‌توانند با LVR بالا وام بدهند. معمولاً فقط ۱۵ تا ۲۰ درصد از وام‌های یک بانک می‌تواند با LVR بیش از ۸۰ درصد باشد. این یعنی اگر کمتر از ۲۰ درصد پیش‌پرداخت دارید، گرفتن وام سخت‌تر است و باید سریع اقدام کنید. خبر خوب این است که در نیوزیلند LMI یا Lenders Mortgage Insurance مثل استرالیا وجود ندارد! این یعنی حتی با ۱۰ درصد down نیازی به پرداخت بیمه اضافی ندارید. برای خریداران اولی یا First Home Buyers برنامه‌های کمکی خوبی وجود دارد. First Home Loan که قبلاً به آن Welcome Home Loan می‌گفتند به شما اجازه می‌دهد با فقط ۵ درصد پیش‌پرداخت وام بگیرید. البته محدودیت‌های درآمد و قیمت ملک دارد و باید واجد شرایط باشید. همچنین First Home Grant یا Kāinga Ora Grant یک کمک نقدی بین ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار برای تک‌نفره و ۶,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ دلار برای زوج است که بسته به اینکه خانه جدید می‌خرید یا موجود متفاوت است. برای خارجی‌ها اگر اصلاً مجاز به خرید باشند، معمولاً بانک‌ها حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد پیش‌پرداخت می‌خواهند و شرایط خیلی سخت‌تر است. بیایید چند مثال ببینیم. برای خانه ۸۰۰,۰۰۰ دلاری با ۱۰ درصد پیش‌پرداخت، شما ۸۰,۰۰۰ دلار نیاز دارید. با ۲۰ درصد یعنی ۱۶۰,۰۰۰ دلار کار راحت‌تر است. اگر First Home Buyer واجد شرایط باشید، با فقط ۵ درصد یعنی ۴۰,۰۰۰ دلار بعلاوه Grant حدود ۵,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ دلار می‌توانید شروع کنید.

نرخ‌های وام و Mortgage

نرخ وام مسکن در نیوزیلند در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۶ تا ۷.۵ درصد است. برای Fixed Rate که نرخ ثابت دارد، معمولاً شش ماهه حدود ۶.۵ تا ۷ درصد، یک ساله بین ۶.۳ تا ۶.۸ درصد، دو ساله حدود ۶ تا ۶.۵ درصد و سه ساله که محبوب است بین ۵.۸ تا ۶.۳ درصد است. برای Floating Rate یا Variable Rate که نرخ متغیر دارد، نرخ حدود ۷ تا ۷.۵ درصد است که با تصمیمات Reserve Bank تغییر می‌کند. یک ویژگی خاص نیوزیلند این است که خیلی‌ها ترکیبی از Fixed و Floating می‌گیرند. مثلاً نصف وام را برای ۲ سال Fix می‌کنند و نصف دیگر را Floating می‌گذارند تا انعطاف داشته باشند و بتوانند Extra Payments بدهند. در نیوزیلند معمولاً دوره وام ۲۵ تا ۳۰ سال است. اکثر مردم ۳۰ سال می‌گیرند تا پرداخت ماهانه کمتر باشد. یکی از ویژگی‌های خوب وام‌های نیوزیلند Offset Account و Revolving Credit است. Offset مثل استرالیا است که موجودی حساب شما از بدهی کسر می‌شود. Revolving Credit مثل یک خط اعتباری بزرگ است که می‌توانید پول بردارید و برگردانید. همچنین اکثر وام‌ها اجازه می‌دهند سالانه بین ۵ تا ۲۰ درصد اضافی بپردازید بدون جریمه. این برای پرداخت زودتر وام خیلی خوب است. بانک‌های اصلی نیوزیلند ANZ، Westpac، ASB، BNZ و Kiwibank هستند. همه نرخ‌های مشابهی دارند اما شرایط کمی متفاوت است.

هزینه‌های خرید خانه

یکی از بزرگ‌ترین مزایای نیوزیلند این است که Stamp Duty یا مالیات انتقال وجود ندارد! این می‌تواند ده‌ها هزار دلار پس‌انداز ایجاد کند. اما هزینه‌های دیگری وجود دارد که باید در نظر بگیرید. اولین هزینه Solicitor یا Conveyancer Fees است که بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار است. وکیل شما کارهای قانونی، بررسی Title، جستجوها و Settlement را انجام می‌دهد. این هزینه در اوکلند و ولینگتون معمولاً بالاتر است. دومین هزینه Building Inspection و بررسی‌های فنی است. Building Report که بررسی کامل ساختمان است بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار هزینه دارد. این خیلی مهم است چون خانه‌های نیوزیلند معمولاً چوبی هستند و ممکن است مشکلاتی مثل رطوبت، پوسیدگی یا مشکلات سازه‌ای داشته باشند. LIM Report یا Land Information Memorandum هم بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ دلار است. این گزارش رسمی شهرداری است که اطلاعات مهمی درباره ملک، خطرات طبیعی مثل سیل یا لغزش زمین، و محدودیت‌های ساخت‌وساز می‌دهد. Methamphetamine Test یا P Test هم در نیوزیلند مهم است. متاسفانه بعضی خانه‌ها برای تولید یا مصرف مواد مخدر استفاده شده‌اند و آلوده هستند. این تست بین ۱۵۰ تا ۴۰۰ دلار هزینه دارد و توصیه می‌شود حتماً انجام دهید. Valuation یا ارزیابی ملک برای بانک بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ دلار است. این معمولاً بانک سفارش می‌دهد اما شما پرداخت می‌کنید. Insurance یا بیمه ساختمان از روز Settlement اجباری است اگر وام دارید. هزینه سالانه بین ۱,۰۰۰ تا ۲,۵۰۰ دلار بسته به منطقه و نوع ملک است. Moving Costs یا هزینه اثاث‌کشی هم بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار بسته به فاصله و حجم است. پس در مجموع علاوه بر پیش‌پرداخت، باید بین ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ دلار هزینه‌های اضافی را در نظر بگیرید.

فرآیند خرید خانه

فرآیند خرید در نیوزیلند کمی متفاوت از کشورهای دیگر است. اولین گام دریافت Pre-Approval از بانک است. حتماً قبل از شروع جستجو باید Pre-Approval بگیرید تا بدانید چقدر می‌توانید قرض بگیرید. برای این کار نیاز به ID، مدارک درآمد شامل Payslips و Tax Returns یا Financial Statements اگر Self-Employed هستید، مدارک دارایی مثل Bank Statements و اطلاعات بدهی‌ها دارید. گام دوم جستجوی ملک است. وب‌سایت‌های Trade Me Property، Realestate.co.nz و Homes.co.nz محبوب‌ترین سایت‌ها هستند. همچنین می‌توانید به Open Homes که بازدیدهای عمومی آخر هفته است بروید. در نیوزیلند می‌توانید بدون Real Estate Agent خودتان جستجو کنید، اما خیلی‌ها ترجیح می‌دهند با Agent کار کنند. Agent فروشنده کمیسیون می‌پردازد نه خریدار، پس برای شما رایگان است. کمیسیون معمولاً بین ۲ تا ۴ درصد قیمت فروش است. در نیوزیلند سه روش اصلی فروش وجود دارد. اولی Auction یعنی مزایده است که مثل استرالیا رایج است. در Auction شما باید حاضر شوید و رقابت کنید. اگر برنده شوید باید فوراً ۱۰ درصد Deposit بدهید و معامله غیرقابل برگشت است. دومی Tender است که شبیه Sealed Bid یا پیشنهاد پاکت‌بسته است. همه پیشنهادها در یک تاریخ مشخص باز می‌شود و بالاترین یا بهترین پیشنهاد برنده است. سومی Private Sale یا Negotiation است که معمول‌ترین روش است. شما Offer می‌دهید، مذاکره می‌کنید و اگر توافق شد، Contract امضا می‌شود. خیلی مهم است که در Offer خود شرایط یا Conditions بگذارید. معمول‌ترین شرایط عبارتند از Finance یعنی منوط به تأیید نهایی وام، Building Inspection یعنی منوط به نتیجه بررسی فنی، LIM Report، Sale of Current Property اگر باید خانه فعلی‌تان را بفروشید، و Lawyer Approval یعنی وکیل شما بررسی کند. اگر شرایط گذاشته باشید، معمولاً ۱۰ تا ۱۵ روز فرصت دارید که بررسی‌ها را انجام دهید. اگر مشکلی پیدا شود می‌توانید شرایط را مذاکره کنید یا از معامله خارج شوید. بعد از رفع شرایط یا Going Unconditional، معامله قطعی می‌شود و شما ۱۰ درصد Deposit می‌دهید. بین این مرحله و Settlement معمولاً ۲۰ تا ۶۰ روز فاصله است. در روز Settlement پول نهایی transfer می‌شود، سند به نام شما ثبت می‌شود و کلیدها را دریافت می‌کنید. تبریک، خانه حالا مال شماست!

Rates و هزینه‌های سالانه

در نیوزیلند Council Rates یا همان مالیات شهرداری باید سالانه پرداخت شود. این برای خدمات محلی مثل جمع‌آوری زباله، آب، فاضلاب، پارک‌ها و کتابخانه است. میزان Rates بسته به شهر و ارزش ملک بین ۲,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار سالانه یا حتی بیشتر است. در اوکلند معمولاً بین ۲,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ دلار، در ولینگتون حدود ۲,۸۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار، در کرایست‌چرچ بین ۲,۲۰۰ تا ۳,۸۰۰ دلار و در همیلتون حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار است. Rates شامل چند بخش است. General Rates که برای خدمات عمومی است، Water Rates برای آب، Wastewater برای فاضلاب و گاهی Targeted Rates برای پروژه‌های خاص است. اگر آپارتمان یا Townhouse بخرید، علاوه بر Rates باید Body Corporate Fees یا Strata Fees هم بپردازید. این هزینه نگهداری ساختمان مشترک است و معمولاً بین ۱,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰ دلار سه‌ماهه یعنی ۴,۰۰۰ تا ۱۶,۰۰۰ دلار سالانه است. در ساختمان‌های لوکس با امکانات زیاد می‌تواند خیلی بیشتر باشد. همچنین Insurance که بیمه ساختمان بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار سالانه بسته به منطقه است. در مناطق پرخطر زلزله مثل ولینگتون و کرایست‌چرچ بیمه گران‌تر است. پس در مجموع برای یک خانه مستقل، هزینه‌های سالانه حدود ۴,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ دلار و برای آپارتمان به دلیل Body Corporate Fees می‌تواند ۷,۰۰۰ تا ۱۵,۰۰۰ دلار یا بیشتر باشد.

محدودیت‌های خرید برای خارجی‌ها

این یکی از مهم‌ترین مسائلی است که خارجی‌ها باید بدانند. از اکتبر ۲۰۲۱ قانون Overseas Investment Act تغییر کرده و محدودیت‌های جدی برای خریداران خارجی وضع شده است. به طور کلی خارجی‌ها یا Non-Residents دیگر نمی‌توانند Existing Residential Land یعنی خانه‌های موجود بخرند. این ممنوعیت شامل اکثر خانه‌ها و زمین‌های مسکونی می‌شود. استثناهایی وجود دارد که خارجی‌ها می‌توانند بخرند. اولی New Builds یعنی ساختمان‌های جدید با شرایط خاص است. دومی Large Apartment Developments یعنی آپارتمان‌ها در ساختمان‌های بزرگ بیش از ۲۰ واحد است. سومی Bare Land برای ساخت با شرایط خاص. و چهارمی Business Premises که ملک تجاری باشد نه مسکونی. همچنین بعضی افراد معاف هستند. اگر Singapore Citizen باشید به دلیل توافق تجاری FTA معاف هستید. اگر Australian Citizen یا Permanent Resident باشید هم معاف هستید. Residents یعنی کسانی که Residence Visa دارند هم مثل Kiwis محسوب می‌شوند و محدودیتی ندارند. اگر قبل از اکتبر ۲۰۲۱ خانه خریده بودید، می‌توانید نگه دارید یا بفروشید. اما خرید جدید خانه موجود ممنوع است. برای خریدهای مجاز، باید از Overseas Investment Office یا OIO تأیید بگیرید. این فرآیند می‌تواند چند ماه طول بکشد و هزینه‌ای بین ۱,۵۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر دارد. پس برای ایرانی‌هایی که Student Visa یا Work Visa دارند، خبر بد این است که نمی‌توانید خانه موجود بخرید. فقط می‌توانید در ساختمان‌های آپارتمانی بزرگ جدید خرید کنید که محدود است. بهترین راه این است که سعی کنید Residence بگیرید، آنوقت تمام محدودیت‌ها برداشته می‌شود.

مالیات املاک و فروش

یکی از مزایای بزرگ نیوزیلند این است که Capital Gains Tax یا مالیات سود سرمایه عمومی وجود ندارد! این یعنی اگر خانه‌ای بخرید و بعد از چند سال بفروشید، معمولاً هیچ مالیاتی روی سود نمی‌دهید. اما یک استثنای مهم وجود دارد که باید به آن توجه کنید. Bright-Line Test یا قانون ۲ ساله است. اگر ملکی را کمتر از ۲ سال نگه دارید و بفروشید، سود ۱۰۰ درصد مشمول Income Tax می‌شود. این برای جلوگیری از Property Flipping یعنی خرید و فروش سریع است. استثناهایی برای Bright-Line وجود دارد. اگر Main Home یعنی خانه اصلی شما باشد معاف است. اگر به دلیل طلاق، مرگ، ورشکستگی یا تغییر شغل مجبور به فروش شوید هم معاف است. و اگر ملک را از خانواده به ارث برده باشید هم معاف است. قبل از مارس ۲۰۲۱ این قانون ۵ ساله بود و قبل‌تر ۱۰ ساله! خوشبختانه حالا ۲ سال است که منطقی‌تر است. پس استراتژی ساده این است: اگر قصد سرمایه‌گذاری دارید، حداقل ۲ سال نگه دارید تا مالیات ندهید. اگر خانه اصلی شماست، هیچوقت مالیات ندارید. برای خارجی‌ها یا Non-Residents قوانین کمی سخت‌تر است. اگر خارجی هستید و ملک را می‌فروشید، باید Non-Resident Withholding Tax یا NRWT پرداخت کنید. Solicitor فروشنده باید از قیمت فروش مبلغی را Withhold کند و به Inland Revenue بدهد. این معمولاً حدود ۱۰ درصد قیمت فروش است که بعداً اگر مالیات کمتری بدهکارید می‌توانید Refund بگیرید. همچنین اگر ملک را برای اجاره دارید، درآمد اجاره مشمول Income Tax است. نرخ‌های مالیات بین ۱۰.۵ تا ۳۹ درصد بسته به کل درآمد شما است. اما می‌توانید هزینه‌هایی مثل Rates، Insurance، تعمیرات و بهره وام را کسر کنید.

اجاره کردن در نیوزیلند

بازار اجاره در نیوزیلند رقابتی است خصوصاً در اوکلند و ولینگتون که Vacancy Rate پایین است. در اوکلند یک آپارتمان یک خوابه بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ دلار هفتگی است. توجه کنید که در نیوزیلند اجاره هفتگی محاسبه و قید می‌شود اما پرداخت معمولاً دوهفته‌ای یا ماهانه است. در ولینگتون یک خوابه بین ۴۵۰ تا ۶۵۰ دلار هفتگی، در کرایست‌چرچ حدود ۳۵۰ تا ۵۰۰ دلار هفتگی، در همیلتون بین ۴۰۰ تا ۵۵۰ دلار هفتگی و در Dunedin حدود ۳۵۰ تا ۴۸۰ دلار هفتگی است. Bond یا Rental Bond که معادل Security Deposit است حداکثر چهار هفته اجاره است. این پول باید در Tenancy Services که یک سرویس دولتی است نگه‌داری شود نه نزد مالک. همچنین معمولاً باید دو تا چهار هفته Rent in Advance یعنی اجاره پیش پرداخت بدهید. قرارداد اجاره یا Tenancy Agreement معمولاً Fixed-Term است برای ۶ یا ۱۲ ماه، یا Periodic که ماه‌به‌ماه است. Fixed-Term امنیت بیشتری دارد اما انعطاف کمتری.

حقوق مستأجر

حقوق مستأجران در نیوزیلند خیلی قوی است و قانون Residential Tenancies Act به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی ایمن، سالم و قابل سکونت زندگی کنید که شامل عایق مناسب، سیستم گرمایش سالم و بدون رطوبت و کپک است. از سال ۲۰۲۰ Healthy Homes Standards اجباری شده که استانداردهای حداقلی برای عایق، گرمایش، تهویه و... تعیین کرده است. شما حق حریم خصوصی دارید و مالک باید حداقل ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد اگر می‌خواهد وارد شود، مگر فوریت باشد. Bond شما باید در Tenancy Services ثبت شود و بعد از پایان اجاره برگردانده شود مگر آسیب زده باشید. در مورد افزایش اجاره، مالک نمی‌تواند بیش از یکبار در ۱۲ ماه افزایش دهد و باید حداقل ۶۰ روز قبل اطلاع دهد. افزایش باید معقول و منطبق با بازار باشد. شما هم تکالیفی دارید که شامل پرداخت به‌موقع اجاره، نگهداری معقول از ملک، گزارش به‌موقع مشکلات مثل رطوبت یا نشتی و رعایت قرارداد است. در مورد اخراج یا Termination، مالک فقط با دلایل قانونی می‌تواند شما را اخراج کند. عدم پرداخت اجاره معمولاً بعد از ۱۴ روز، نقض جدی قرارداد، آسیب عمدی به ملک، Anti-Social Behaviour که رفتار مزاحم است، پایان Fixed-Term، مالک می‌خواهد خودش استفاده کند که باید ۹۰ روز اطلاع دهد، و فروش ملک که باید ۴۲ روز اطلاع دهد اگر Periodic و ۹۰ روز اگر Fixed-Term باشد. اگر مالک قوانین را نقض کند یا اختلافی پیش آید، می‌توانید به Tenancy Tribunal شکایت کنید. این یک دادگاه کوچک است که رایگان و سریع است. می‌توانید آنلاین یا تلفنی درخواست دهید و معمولاً ظرف چند هفته جلسه برگزار می‌شود.

برنامه‌های کمکی برای خریداران اولی

نیوزیلند برنامه‌های خوبی برای کمک به خریداران اولی دارد. First Home Loan که توسط Kāinga Ora ارائه می‌شود به شما اجازه می‌دهد با فقط ۵ درصد پیش‌پرداخت وام بگیرید. این برنامه قبلاً Welcome Home Loan نام داشت. برای واجد شرایط بودن، باید خریدار اولی باشید یا حداقل ۳ سال ملک نداشته باشید، شهروند یا Resident باشید، قصد داشته باشید در ملک زندگی کنید نه سرمایه‌گذاری، محدودیت‌های درآمد را رعایت کنید که برای تک‌نفره حدود ۹۵,۰۰۰ دلار سالانه و برای دو نفر ۱۵۰,۰۰۰ دلار سالانه است، و قیمت ملک کمتر از سقف‌های منطقه‌ای باشد که در اوکلند حدود ۸۵۰,۰۰۰ دلار، در ولینگتون ۷۵۰,۰۰۰ دلار و در کرایست‌چرچ ۶۵۰,۰۰۰ دلار است. First Home Grant یا Kāinga Ora Grant هم یک کمک نقدی است. برای خانه‌های موجود یا Existing Homes بین ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار برای تک‌نفره و ۶,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ دلار برای زوج است. برای خانه‌های جدید یا New Builds دو برابر است یعنی بین ۶,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ دلار برای تک‌نفره و ۱۰,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ دلار برای زوج. شرایط Grant شبیه First Home Loan است با محدودیت‌های درآمد و قیمت. همچنین باید حداقل ۳ سال در KiwiSaver مشارکت کرده باشید. KiwiSaver که طرح پس‌انداز بازنشستگی است هم می‌تواند کمک کند. می‌توانید پس‌اندازهای خود در KiwiSaver را برای پیش‌پرداخت اولین خانه برداشت کنید. باید حداقل ۳ سال عضو بوده باشید و حداقل ۱,۰۰۰ دلار باقی بگذارید. همچنین بعضی شهرداری‌ها و سازمان‌های محلی Shared Equity Schemes دارند که دولت یا شهرداری بخشی از ملک را می‌خرد و شما فقط بخشی را مالک می‌شوید. این پیش‌پرداخت را کاهش می‌دهد.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

وضعیت ایرانی‌ها در نیوزیلند بستگی به نوع ویزا دارد. اگر Student Visa یا Work Visa دارید، متأسفانه به عنوان Non-Resident محسوب می‌شوید و نمی‌توانید خانه‌های موجود بخرید. فقط می‌توانید در ساختمان‌های آپارتمانی بزرگ جدید با تأیید OIO خرید کنید که محدود و پیچیده است. اما اگر Residence Visa دارید، وضعیت کاملاً متفاوت است و مثل Kiwis محسوب می‌شوید. می‌توانید هر ملکی بخرید، از برنامه‌های First Home استفاده کنید و محدودیتی ندارید. پس بهترین کار این است که هرچه سریع‌تر Residence بگیرید. اگر Australian Citizen هستید هم خوش‌شانس هستید و محدودیتی ندارید. برای گرفتن وام، چالش اصلی عدم Credit History نیوزیلند است. بانک‌های نیوزیلند به Credit Score نگاه می‌کنند که از Credit Bureau می‌گیرند. بدون تاریخچه، گرفتن وام سخت‌تر است. راه‌حل این است که Credit بسازید. اولین کار باز کردن حساب بانکی و استفاده منظم است. دومین کار گرفتن Credit Card حتی با محدودیت پایین و پرداخت کامل هر ماه است. سومین کار قرارداد موبایل و پرداخت منظم. چهارمین کار پرداخت منظم Rent و درخواست از مالک که به Tenancy Services گزارش دهد. این کارها در عرض ۶ تا ۱۲ ماه Credit خوبی می‌سازند. همچنین پس‌انداز کنید و هدف ۲۰ درصد Down Payment بگذارید. هرچه پیش‌پرداخت بیشتر، گرفتن وام راحت‌تر و نرخ بهتر است. با یک Mortgage Broker کار کنید که تجربه کار با Migrants و Newcomers دارد. آن‌ها می‌دانند کدام بانک‌ها انعطاف‌پذیرتر هستند. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در اوکلند شامل Albany، East Coast Bays و Howick در North Shore، Botany و Pakuranga در South Auckland است. در ولینگتون Porirua و Lower Hutt محبوب‌تر هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و نیوزیلند را بشناسید. دوم اینکه تا جایی ممکن سریع Residence بگیرید تا محدودیت‌ها برداشته شود. سوم اینکه Credit بسازید از اولین روز. چهارمین اینکه KiwiSaver باز کنید و شروع به مشارکت کنید حتی با مبلغ کم. پنجم اینکه Building Inspection را خیلی جدی بگیرید چون خانه‌های چوبی نیوزیلند ممکن است مشکلات پنهانی داشته باشند. ششم اینکه LIM Report حتماً بخرید تا از خطرات طبیعی مطمئن شوید. هفتم اینکه Meth Test انجام دهید. و هشتم اینکه صبور باشید و عجله نکنید.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Kāinga Ora برای برنامه‌های First Home و Settled.govt.nz برای راهنمای کامل خرید خانه مراجعه کنید. برای جستجوی ملک، Trade Me Property، Realestate.co.nz و Homes.co.nz بهترین سایت‌ها هستند. برای اطلاعات اجاره و حقوق مستأجر، Tenancy Services وب‌سایت رسمی دولت است. برای خریداران خارجی، Overseas Investment Office اطلاعات کامل دارد. برای مقایسه نرخ‌های وام، Interest.co.nz و Sorted.org.nz که وب‌سایت مالی دولت است خوب هستند. برای بررسی Credit Score خود، Centrix و Equifax دو Credit Bureau اصلی هستند. برای کمک حرفه‌ای، Mortgage Broker معمولاً رایگان است چون از بانک کمیسیون می‌گیرد، Solicitor یا Conveyancer بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار، Building Inspector بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار و Valuer بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ دلار هزینه دارد.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در نیوزیلند برای ایرانی‌ها بستگی زیادی به نوع ویزا دارد. اگر Residence دارید شبیه Kiwis هستید و محدودیتی ندارید، اما اگر Temporary Visa دارید نمی‌توانید خانه‌های موجود بخرید. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد دارید. بانک‌ها ترجیح می‌دهند ۲۰ درصد داشته باشید به دلیل محدودیت‌های LVR. اما First Home Buyers می‌توانند با ۵ درصد شروع کنند. یکی از بزرگ‌ترین مزایا این است که Stamp Duty وجود ندارد! همچنین LMI هم ندارد. اما هزینه‌های دیگری مثل Solicitor بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار، Building Inspection بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار و LIM Report حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ دلار وجود دارد. قیمت‌ها در اوکلند بالای ۱,۱۰۰,۰۰۰ دلار است و خیلی گران است، اما در کرایست‌چرچ و Dunedin بین ۶۰۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ دلار می‌توانید خانه خوبی پیدا کنید. برنامه‌های کمکی عالی مثل First Home Loan با ۵ درصد down، First Home Grant بین ۳,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ دلار و امکان استفاده از KiwiSaver وجود دارد. مزیت دیگر این است که Capital Gains Tax عمومی وجود ندارد. فقط باید Bright-Line Test را رعایت کنید و حداقل ۲ سال نگه دارید. هزینه‌های سالانه شامل Rates بین ۲,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار، Body Corporate Fees برای آپارتمان بین ۴,۰۰۰ تا ۱۶,۰۰۰ دلار و Insurance حدود ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار است. برای اجاره، قیمت‌ها در اوکلند بین ۵۰۰ تا ۷۰۰ دلار هفتگی است. Bond حداکثر چهار هفته است و حقوق مستأجر خیلی قوی است. محدودیت اصلی برای Non-Residents این است که نمی‌توانند خانه‌های موجود بخرند. فقط آپارتمان‌های جدید در ساختمان‌های بزرگ با تأیید OIO ممکن است. توصیه نهایی این است که اگر می‌توانید Residence بگیرید، تمام محدودیت‌ها برداشته می‌شود. تا آن زمان اجاره کنید، Credit بسازید، KiwiSaver باز کنید و پس‌انداز کنید. نیوزیلند کشور زیبا و امنی است با کیفیت زندگی عالی. اگر صبور باشید و درست برنامه‌ریزی کنید، می‌توانید صاحب خانه شوید.