راهنمای کامل بازار مسکن سوئد ۲۰۲۵

آخرین بروزرسانی: ۴ ژانویه ۲۰۲۶ مدت زمان مطالعه: ۹ دقیقه

---

خلاصه

بازار مسکن سوئد یکی از چالش‌برانگیزترین در اروپا است، به‌ویژه در استکهلم، گوتنبرگ و مالمو. Bostadskö (صف مسکن) می‌تواند ۱۰-۲۰+ سال طول بکشد برای یک آپارتمان اجاره اول‌دست! بیشتر تازه‌واردان با اجاره دست دوم (Andrahandskontrakt) شروع می‌کنند. خرید ملک (Bostadsrätt) واقع‌بینانه‌تر است، اما قیمت‌ها بالا - استکهلم SEK 80,000-100,000/m² (€7,200-9,000/m²). نکته کلیدی: صبر، انعطاف‌پذیری و شروع با راه‌حل‌های موقت ضروری است.

---

بازار املاک سوئد

نمای کلی:

ویژگی‌های کلیدی:

• Bostadsbrist: کمبود شدید مسکن
• صف‌های چند ساله برای اجاره
• بازار رقابتی برای خرید
• قیمت‌های بالا در شهرهای بزرگ
• کیفیت ساختمان بالا
• گرمایش مرکزی استاندارد

قیمت‌های میانگین (۲۰۲۵):

استکهلم:

• Bostadsrätt (خرید): SEK 80,000-100,000/m²
• اجاره Förstahand: SEK 8,000-13,000/ماه (1 rum)
• اجاره Andrahand: SEK 10,000-16,000/ماه (1 rum)

گوتنبرگ:

• Bostadsrätt: SEK 50,000-70,000/m²
• اجاره: SEK 6,000-10,000/ماه

مالمو:

• Bostadsrätt: SEK 40,000-60,000/m²
• اجاره: SEK 5,000-8,000/ماه

نکته: قیمت‌ها در مناطق دانشگاهی/محبوب بالاتر.

---

Bostadskö - صف مسکن

چیست؟

سیستم صف برای دریافت Förstahandskontrakt (قرارداد اجاره مستقیم).

چگونه کار می‌کند:

۱. ثبت‌نام:

• Bostadsförmedlingen Stockholm
• Boplats Göteborg
• Boplatssyd Malmö
• هزینه: SEK 150-250/سال

۲. جمع کردن Kötid (Queue Time):

• هر روز ثبت = ۱ روز صف
• سال‌ها جمع می‌شود
• انتقال‌پذیر نیست

۳. رقابت:

• استکهلم مرکزی: ۱۰-۲۰+ سال
• حومه: ۵-۱۰ سال
• گوتنبرگ/مالمو: ۵-۱۵ سال

۴. درخواست:

• آگهی‌ها آنلاین
• درخواست با Kötid
• بالاترین صف برنده

نکات:

• زود ثبت کنید! حتی اگر نمی‌خواهید فوراً
• ادامه پرداخت برای جمع زمان
• در چندین شهر ثبت‌نام کنید

---

Förstahandskontrakt vs Andrahandskontrakt

Förstahandskontrakt (قرارداد مستقیم):

مزایا:

• مستقیماً از صاحبخانه/شرکت
• حقوق قوی مستأجر
• نامحدود (Tillsvidareavtal)
• اجاره کنترل شده (مقرون‌به‌صرفه)
• قابل تبدیل به Bostadsrätt گاهی

معایب:

• صف چند ساله
• تقریباً غیرممکن برای تازه‌واردان
• رقابت شدید

چگونه به دست بیاورید:

• صف Bostadskö
• یا کارفرما کمک کند (شرکت‌های بزرگ)
• یا تحصیل (مسکن دانشجویی)
• یا شانس (apartment swaps)

Andrahandskontrakt (اجاره دست دوم):

چیست:

• اجاره از کسی که Förstahand دارد
• مستأجر فرعی می‌شوید

مزایا:

• در دسترس بدون صف
• راه واقع‌بینانه برای شروع
• انعطاف‌پذیری

معایب:

• نیاز به مجوز صاحبخانه اصلی
• معمولاً محدود زمانی (۶-۲۴ ماه)
• گران‌تر از Förstahand
• حقوق کمتر
• ریسک اخراج

کجا پیدا کنید:

• Blocket.se
• Facebook Groups
• Qasa.se
• Samtrygg.se
• شبکه دوستان

هشدار: کلاهبرداری رایج! بازدید قبل از پرداخت، قرارداد کتبی.

---

خرید ملک - Bostadsrätt

چیست؟

شبیه Condo - شما سهام یک association خرید و حق زندگی در آپارتمان را دریافت می‌کنید.

فرآیند خرید:

۱. جستجو:

• Hemnet.se (اصلی‌ترین)
• Booli.se
• SvenskaMäklarhuset.se
• نمایش‌های باز (Visning)

۲. Budgivning (مزایده):

• قیمت‌ها معمولاً یک Utgångspris (شروع)
• رقابت شدید - اغلب ۱۰-۳۰٪ بالاتر می‌فروشد
• تعجیل رایج

۳. پیشنهاد پذیرفته شد:

• Handpenning (سپرده): معمولاً SEK 50,000-100,000
• بررسی وضعیت مالی
• Association باید شما را تأیید کند

۴. پایان:

• امضای قرارداد
• Tillträdesdag (تاریخ تحویل)
• پرداخت موجودی

هزینه‌ها:

خرید:

• قیمت Bostadsrätt: اصلی
• Avgift (هزینه ماهانه): SEK 2,000-8,000

- شامل: گرمایش، آب، تعمیرات، نگهداری - مهم: بررسی Ekonomisk plan association

• Pantbrev (ثبت وام): ۲٪ قیمت (یکبار) + ۰.۲۵٪ سالانه
• Mäklararvode (کمیسیون املاک): ~۲-۳٪
• Besiktning (بازرسی): SEK 5,000-15,000
• نکته: Budget ۳-۵٪ هزینه اضافی!

---

وام مسکن (Bolån)

الزامات:

۱. Kontantinsats (پیش‌پرداخت):

• حداقل ۱۵٪ قیمت
• نیاز به پس‌انداز واقعی (نه وام)

۲. Amorteringskrav (الزام بازپرداخت):

• LTV 50-70%: ۱٪ سالانه
• LTV بالای 70%: ۲٪ سالانه
• یعنی باید اصل را سالانه پرداخت کنید

۳. Kalkylränta (نرخ محاسباتی):

• بانک‌ها ۷٪ test می‌کنند
• برای اطمینان از تحمل افزایش نرخ

نرخ بهره (۲۰۲۵):

• Rörligt (متغیر ۳ ماهه): ۴-۴.۵٪
• Bundet 1 år: ۴.۲-۴.۷٪
• Bundet 3 år: ۴.۵-۵٪
• Bundet 5 år: ۴.۸-۵.۳٪
• Bundet 10 år: ۵.۲-۵.۸٪

نکته: اکثر سوئدی‌ها Rörligt یا ۱-۳ سال می‌گیرند.

بانک‌های محبوب:

• SEB
• Handelsbanken
• Swedbank
• Nordea
• SBAB (تخصصی وام مسکن)

Ränteavdrag (کسر بهره):

1. ۳۰٪ بهره قابل کسر از مالیات
2. مزیت خوب!

---

اجاره - نکات کلیدی

Hyra (اجاره):

نوع‌های قرارداد:

• Förstahand: مستقیم، نامحدود
• Andrahand: فرعی، محدود زمانی (۶-۲۴ ماه)

Hyresvärd (صاحبخانه):

• شرکت‌های بزرگ (Riksbyggen، Stockholmshem)
• یا افراد خصوصی

شامل چه می‌شود:

معمولاً شامل:

• گرمایش (مرکزی)
• آب (سرد/گرم)
• نگهداری ساختمان
• تعمیرات ساختاری

معمولاً شامل نیست:

• برق (SEK 500-1,500/ماه زمستان)
• اینترنت (SEK 100-400/ماه)
• TV/Streaming

Hyresgästföreningen:

• اتحادیه مستأجران
• عضویت: SEK 120/ماه
• کمک حقوقی رایگان
• توصیه می‌شود!

---

هزینه‌های مالکیت

Bostadsrätt (سالانه):

هزینه	مبلغ (SEK)
Avgift (ماهانه)	2,000-8,000/ماه
برق (زمستان)	500-1,500/ماه
اینترنت	100-400/ماه
Hemförsäkring (بیمه)	1,500-3,000/سال
بازپرداخت وام (Amortering)	۱-۲٪ سالانه
بهره Bolån	۴-۵٪ سالانه

مثال محاسبه:

• قیمت Bostadsrätt: SEK 3M
• Kontantinsats 15%: SEK 450K
• Bolån: SEK 2.55M
• Avgift: SEK 4,000/ماه
• بهره (4.5%): SEK 114,750/سال
• Amortering (2%): SEK 51,000/سال
• کل/ماه: ~SEK 18,000 (€1,620)

مزیت Ränteavdrag:

1. ۳۰٪ بهره برمی‌گردد
2. مثال بالا: SEK 34,425 برگشتی
3. کاهش هزینه مؤثر

---

نکات برای تازه‌واردان

۱. شروع Bostadskö فوری:

• حتی از خارج
• زمان جمع می‌شود
• ارزش‌اش را دارد

۲. شبکه‌سازی:

• Facebook Groups محلی
• همکاران
• دانشگاه (اگر student)
• کارفرما ممکن است کمک کند

۳. انعطاف‌پذیر باشید:

• Andrahand برای شروع OK
• حومه‌ها راحت‌تر
• Roommate در نظر بگیرید

۴. بودجه واقع‌بینانه:

• استکهلم: حداقل SEK 8,000-12,000/ماه اجاره
• یا Bolån + Avgift اگر می‌خرید

۵. مواظب کلاهبرداری:

• هرگز بدون بازدید پول ندهید
• قرارداد کتبی
• سند هویت ببینید

---

مسکن دانشجویی

مزایا:

• Kötid کوتاه‌تر (۱-۶ ماه)
• مقرون‌به‌صرفه (SEK 3,000-6,000/ماه)
• همیشه Förstahand

پلتفرم‌ها:

• استکهلم: SSSB.se
• گوتنبرگ: SGS.se
• Lund: AFBostader.se
• Uppsala: Studentbostadsservice.se

الزامات:

• پذیرش دانشگاه
• Full-time study
• ثبت‌نام سریع (قبول شدن فوراً!)

محدودیت:

• فقط در طول تحصیل
• تبدیل به Förstahand عادی پس از فارغ‌التحصیلی سخت

---

Allemansrätten - حق همگانی

مزیت شگفت‌انگیز سوئد:

• حق دسترسی آزاد به طبیعت
• کمپ در طبیعت (۱-۲ شب)
• پیاده‌روی، دوچرخه‌سواری
• شنا، قایقرانی
• چیدن توت، قارچ

قوانین:

• احترام به طبیعت
• نزدیک خانه‌ها کمپ نکنید
• آتش مراقبت‌آمیز
• زباله را با خود ببرید

ارتباط با مسکن:

• عوض جای بزرگ، طبیعت بی‌پایان!
• سبک زندگی سوئدی
• کیفیت زندگی بالا

---

حقایق کلیدی

دسته	جزئیات
Bostadskö استکهلم مرکزی	10-20+ سال
Bostadsrätt استکهلم	SEK 80,000-100,000/m²
اجاره استکهلم (1 rum)	SEK 8,000-13,000/ماه
Andrahand markup	+25-50% از Förstahand
حداقل پیش‌پرداخت	15%
Amorteringskrav	1-2% سالانه
نرخ Bolån (2025)	4-5%
Ränteavdrag	30% بهره قابل کسر
Pantbrev	2% قیمت (یکبار)
Avgift Bostadsrätt	SEK 2,000-8,000/ماه
عضویت Bostadskö	SEK 150-250/سال

---

منابع مفید

• Hemnet (جستجوی ملک): https://www.hemnet.se
• Blocket (Andrahand): https://www.blocket.se/bostad
• Bostadsförmedlingen Stockholm: https://bostad.stockholm.se
• Boplats Göteborg: https://www.boplats.se
• Qasa (Andrahand platform): https://qasa.se
• Hyresgästföreningen (اتحادیه): https://www.hyresgastforeningen.se

---

نتیجه‌گیری

بازار مسکن سوئد چالش‌برانگیز است، به‌ویژه در شهرهای بزرگ. Bostadskö می‌تواند سال‌ها طول بکشد، پس اکثر تازه‌واردان با Andrahandskontrakt شروع می‌کنند یا خرید Bostadsrätt را در نظر می‌گیرند. قیمت‌ها بالا هستند، اما کیفیت ساختمان و امنیت حق مستأجر عالی است. صبر، انعطاف‌پذیری و شبکه‌سازی کلیدی هستند. بهترین نکته: فوراً در Bostadskö ثبت‌نام کنید - حتی اگر فکر می‌کنید سال‌ها طول می‌کشد، همان کار را کنید! زمان جمع می‌شود و روزی ارزش‌اش را خواهد داشت.