راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در ترکیه

مقدمه

بازار املاک ترکیه برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم جذاب و هم آشنا باشد. ترکیه کشوری است با فرهنگ نزدیک، زبان قابل فهم‌تر از اروپایی‌ها و قیمت‌های نسبتاً معقول. بازار املاک ترکیه در دهه اخیر رشد زیادی داشته و به خصوص در استانبول، آنتالیا و ازمیر خیلی گرم است. برای خرید خانه در ترکیه معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت یا Peşinat بین ۳۰ تا ۵۰ درصد دارید. بانک‌های ترکیه معمولاً حداکثر ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت را وام می‌دهند اگر شهروند یا دارای Oturma İzni یعنی اجازه اقامت باشید. برای خارجی‌ها وام گرفتن خیلی سخت‌تر است و اکثر خریدهای خارجی‌ها نقدی است. خبر خوب این است که هزینه‌های خرید در ترکیه نسبت به اروپا خیلی پایین‌تر و حدود ۴ تا ۶ درصد قیمت است. این شامل Tapu Harcı که مالیات ثبت است، Noter که سردفتر، و گاهی Emlakçı که مشاور املاک می‌شود. نرخ وام مسکن یا Konut Kredisi در ترکیه به دلیل تورم بالا خیلی متغیر و در حال حاضر حدود ۳۵ تا ۵۰ درصد سالانه است که خیلی بالاست! به همین دلیل اکثر مردم ترجیح می‌دهند نقدی بخرند یا از Developer یعنی سازنده اقساط بگیرند. نکته بسیار مهم این است که در ترکیه می‌توانید با خرید ملک بالای ۴۰۰,۰۰۰ دلار شهروندی بگیرید! این یکی از جذاب‌ترین برنامه‌های شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در دنیاست.

بازار املاک ترکیه - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت‌ها در ترکیه به لیر ترک است اما به دلیل نوسانات شدید، معمولاً به دلار یا یورو محاسبه و قید می‌شود. در اینجا قیمت‌ها را به دلار آمریکا می‌گوییم. در استانبول که بزرگ‌ترین و پرجمعیت‌ترین شهر ترکیه است، قیمت‌ها خیلی متنوع است. در مناطق اروپایی مرکزی مثل Beşiktaş، Nişantaşı، Şişli و Maslak قیمت متوسط آپارتمان حدود ۲,۵۰۰ تا ۴,۰۰۰ دلار به ازای هر متر مربع است. در مناطق لوکس‌تر مثل Etiler، Bebek و Emirgan می‌تواند به ۵,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ دلار به ازای متر مربع هم برسد. در سمت آسیایی استانبول، Kadıköy و Moda حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار، Üsküdar بین ۱,۸۰۰ تا ۳,۰۰۰ دلار و مناطق جدید مثل Ataşehir و Kartal حدود ۱,۵۰۰ تا ۲,۵۰۰ دلار به ازای متر مربع است. در مناطق دورتر استانبول مثل Başakşehir، Esenyurt و Beylikdüzü که پروژه‌های جدید زیاد دارد، قیمت‌ها بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۸۰۰ دلار به ازای متر مربع است. این مناطق برای ایرانی‌ها خیلی محبوب است چون قیمت معقول و پروژه‌های مدرن دارد. در آنتالیا که ساحلی و محبوب بازنشسته‌ها و توریست‌هاست، قیمت متوسط حدود ۱,۲۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار به ازای متر مربع است. در مناطق ساحلی مثل Konyaaltı و Lara بین ۱,۵۰۰ تا ۲,۵۰۰ دلار و در Alanya که خیلی محبوب خارجی‌هاست حدود ۱,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار به ازای متر مربع است. در ازمیر که سومین شهر بزرگ است، قیمت متوسط حدود ۱,۴۰۰ تا ۲,۲۰۰ دلار به ازای متر مربع است. در Alsancak و Kordon که مناطق خوب هستند بین ۱,۸۰۰ تا ۲,۸۰۰ دلار و در Çeşme که ساحلی است حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۵۰۰ دلار به ازای متر مربع است. در آنکارا که پایتخت است، قیمت متوسط حدود ۱,۰۰۰ تا ۱,۶۰۰ دلار به ازای متر مربع است. در بورسا بین ۹۰۰ تا ۱,۴۰۰ دلار، در Trabzon حدود ۷۰۰ تا ۱,۱۰۰ دلار و در شهرهای کوچک‌تر بین ۵۰۰ تا ۹۰۰ دلار به ازای متر مربع است. برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری در استانبول اروپایی محبوب، قیمت معمولاً بین ۱۵۰,۰۰۰ تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار است. در مناطق جدید دورتر بین ۱۰۰,۰۰۰ تا ۱۵۰,۰۰۰ دلار و در آنتالیا بین ۱۲۰,۰۰۰ تا ۱۸۰,۰۰۰ دلار است.

پیش‌پرداخت و Peşinat

در ترکیه به پیش‌پرداخت می‌گویند Peşinat یا Ön ödeme. برای شهروندان ترکیه و کسانی که Oturma İzni دارند، بانک‌ها می‌توانند تا ۷۰ درصد قیمت را وام بدهند که یعنی حداقل ۳۰ درصد Peşinat لازم است. اما به دلیل نرخ‌های بالای بهره، خیلی‌ها ترجیح می‌دهند بیشتر پیش بدهند. برای خارجی‌ها گرفتن وام از بانک‌های ترکیه خیلی سخت است. برخی بانک‌های خصوصی مثل İş Bankası، Garanti BBVA و Yapı Kredi به خارجی‌ها وام می‌دهند اما شرایط سخت است: باید Oturma İzni داشته باشید، حداقل یک سال سابقه کار و استخدام ترکیه، حساب بانکی فعال و درآمد ثابت. حتی در این صورت معمولاً حداکثر ۵۰ درصد وام می‌دهند. به همین دلیل اکثر خارجی‌ها به دو روش خرید می‌کنند. اول نقدی که ساده‌ترین است. دوم از Developer یا سازنده اقساط می‌گیرند. خیلی از پروژه‌های جدید این امکان را می‌دهند که مثلاً ۳۰ تا ۵۰ درصد نقد و بقیه را طی ۱۲ تا ۳۶ ماه اقساط بدون بهره یا با بهره پایین بپردازید. برای برنامه شهروندی که باید ملک حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار بخرید، معمولاً باید تمام مبلغ را نقد پرداخت کنید چون شرط برنامه این است که ملک بدون رهن باشد. بیایید یک مثال ببینیم. برای آپارتمان ۲۰۰,۰۰۰ دلار، با ۳۰ درصد down یعنی ۶۰,۰۰۰ دلار، اگر از Developer اقساط بگیرید ممکن است ۱۴۰,۰۰۰ دلار باقیمانده را طی ۲۴ ماه یعنی حدود ۵,۸۳۳ دلار ماهانه بپردازید. اما باید هزینه‌های اضافی حدود ۸,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ دلار هم داشته باشید.

هزینه‌های خرید - Masraflar

یکی از مزایای بزرگ ترکیه این است که هزینه‌های خرید نسبت به اروپا خیلی پایین‌تر و حدود ۴ تا ۶ درصد قیمت است. بزرگ‌ترین هزینه Tapu Harcı که مالیات ثبت سند است و چهار درصد قیمت خرید است. این معمولاً بین خریدار و فروشنده نصف نصف تقسیم می‌شود یعنی هر کدام دو درصد می‌دهند. اما در بازار فعلی و برای خارجی‌ها معمولاً خریدار تمام چهار درصد را می‌پردازد. Noter Masrafı یا هزینه سردفتر بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار بسته به قیمت ملک است. Noter در ترکیه نقش مهمی دارد و قرارداد را تأیید می‌کند. Emlak Vergisi که مالیات املاک سالانه است در سال اول خرید باید پیش پرداخت شود و حدود ۰.۱ تا ۰.۳ درصد ارزش ملک سالانه است که رقم کوچکی است. اگر از Emlakçı یا مشاور املاک استفاده کنید، کمیسیون معمولاً بین ۲ تا ۴ درصد قیمت خرید است. اما در ترکیه معمولاً فروشنده کمیسیون را می‌پردازد نه خریدار. البته برای پروژه‌های جدید از Developer مستقیم خرید می‌کنید و کمیسیون ندارید. Çevirmen Ücreti یا هزینه مترجم رسمی اگر به زبان ترکی تسلط ندارید بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ دلار است. برای ثبت در Tapu باید مترجم رسمی حضور داشته باشد. Ekspertiz Raporu یا گزارش ارزیابی ملک اگر وام می‌گیرید بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ دلار است. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای آپارتمان ۲۰۰,۰۰۰ دلار، Tapu Harcı چهار درصد یعنی ۸,۰۰۰ دلار، Noter حدود ۸۰۰ دلار، Emlak Vergisi اولیه حدود ۴۰۰ دلار و Çevirmen ۲۰۰ دلار می‌شود که جمعاً ۹,۴۰۰ دلار یعنی ۴.۷ درصد. اگر از مشاور استفاده نکنید این همه است. پس هزینه‌ها خیلی معقول‌تر از اروپاست!

نرخ‌های وام و Konut Kredisi

به وام مسکن در ترکیه می‌گویند Konut Kredisi. متأسفانه به دلیل تورم بالا و سیاست‌های پولی، نرخ‌های وام در ترکیه خیلی بالاست. در دسامبر ۲۰۲۵ نرخ‌های Konut Kredisi تقریباً بین ۳۵ تا ۵۰ درصد سالانه است که خیلی زیاد است! به همین دلیل اکثر مردم ترجیح می‌دهند نقدی بخرند یا پس‌انداز بیشتری کنند و مبلغ کمتری وام بگیرند. همچنین دولت گاهی Kampanyalı konut kredisi یا وام تخفیفی با نرخ پایین‌تر مثلاً ۱۵ تا ۲۵ درصد برای دوره‌های محدود ارائه می‌دهد اما سهمیه محدود است. دوره وام یا Vade معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ سال است. می‌تواند تا ۳۰ سال هم باشد اما به دلیل نرخ بالا کمتر کسی وام طولانی می‌گیرد. Kredi/Değer oranı یا نسبت وام به ارزش برای شهروندان حداکثر ۷۰ درصد و برای خارجی‌ها حداکثر ۵۰ درصد است. Gelir/Taksit oranı یا نسبت اقساط به درآمد نباید بیش از ۴۰ تا ۵۰ درصد درآمد خالص ماهانه باشد. به دلیل این شرایط، بسیاری از خارجی‌ها و حتی ترک‌ها ترجیح می‌دهند از Developer اقساط بگیرند که خیلی بهتر است. Developer معمولاً ۳۰ تا ۵۰ درصد نقد می‌خواهد و بقیه را طی ۱۲ تا ۳۶ ماه اقساط بدون بهره یا با بهره خیلی پایین مثل ۵ تا ۱۰ درصد سالانه می‌دهد. بانک‌های اصلی ترکیه برای Konut Kredisi عبارتند از Ziraat Bankası، İş Bankası، Garanti BBVA، Yapı Kredi، Akbank، Vakıfbank و Halkbank.

فرآیند خرید ملک

فرآیند خرید در ترکیه نسبتاً ساده و سریع است. اولین گام دریافت Vergi Kimlik Numarası یا شماره مالیاتی است. این شبیه کد ملی است و برای هر معامله‌ای لازم است. می‌توانید از Vergi Dairesi یا اداره مالیات رایگان دریافت کنید و معمولاً همان روز صادر می‌شود. همچنین باید حساب بانکی ترکیه باز کنید. برای این کار نیاز به Pasaport، Vergi Numarası، آدرس محل سکونت و گاهی Oturma İzni دارید. بانک‌های خصوصی مثل Garanti BBVA، Yapı Kredi و İş Bankası برای خارجی‌ها راحت‌تر هستند. گام بعد جستجوی ملک است. می‌توانید از وب‌سایت‌های Sahibinden.com، Hepsiemlak.com، Emlakjet.com و Zingat.com استفاده کنید. همچنین می‌توانید با Emlakçı یا به پروژه‌های Developer بروید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Ön Sözleşme یا قرارداد اولیه امضا می‌کنید و Kapora یا سپرده که معمولاً ۵ تا ۱۵ درصد قیمت است را می‌دهید. این قرارداد تضمین می‌کند که فروشنده به شخص دیگری نفروشد. مرحله مهم بررسی سند یا Tapu İnceleme است. باید به Tapu Müdürlüğü یعنی اداره ثبت اسناد بروید و Tapu Kaydı یا سند ملک را بررسی کنید. مطمئن شوید که مالک واقعی کیست، آیا İpotek یا رهن روی ملک هست، آیا Haciz یا توقیف دارد و آیا İmar Durumu یعنی وضعیت عمرانی قانونی است. همچنین Kat İrtifakı یا Kat Mülkiyeti بررسی کنید. این مهم است که ملک سند مستقل دارد یا نه. برای پروژه‌های جدید ممکن است هنوز Kat İrtifakı باشد که یعنی سند موقت و بعداً به Kat Mülkiyeti یعنی سند دائم تبدیل می‌شود. وقتی همه چیز تأیید شد، به Tapu Devir İşlemi یعنی انتقال سند می‌رسید. در روز مقرر به Tapu Müdürlüğü می‌روید، شما، فروشنده و اگر لازم است مترجم رسمی حاضر می‌شوید. Tapu memuru که کارمند ثبت است هویت‌ها را تأیید می‌کند، سند را بررسی می‌کند، Tapu Harcı پرداخت می‌شود، پول transfer می‌شود و سند به نام شما ثبت می‌شود. تمام فرآیند از پیدا کردن ملک تا ثبت نهایی معمولاً فقط ۲ تا ۶ هفته طول می‌کشد که خیلی سریع‌تر از اروپاست!

Aidat و هزینه‌های ماهانه

اگر آپارتمان در Site یعنی مجتمع مسکونی بخرید، باید ماهانه Aidat یا هزینه مشترک بپردازید که معمولاً بین ۲۰۰ تا ۸۰۰ لیر ترک (حدود ۶ تا ۲۵ دلار) ماهانه بسته به سایز و امکانات است. این خیلی ارزان‌تر از اروپاست. Aidat شامل Güvenlik که نگهبانی، Temizlik که نظافت، Bakım که نگهداری باغ و فضای مشترک، Asansör که آسانسور و گاهی Havuz که استخر و Spor salonu که باشگاه می‌شود. همچنین Emlak Vergisi که مالیات املاک سالانه بین ۰.۱ تا ۰.۳ درصد ارزش ملک است و دوبار در سال پرداخت می‌شود. این خیلی کم است. Çöp Vergisi که مالیات زباله سالانه حدود ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ لیر ترک (حدود ۱۵ تا ۶۰ دلار) سالانه است. Su, elektrik ve doğalgaz که آب، برق و گاز ماهانه بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ لیر ترک (حدود ۳۰ تا ۹۰ دلار) بسته به مصرف است. Bina Sigortası یا DASK که بیمه زلزله اجباری است و حدود ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ لیر ترک (حدود ۳۰ تا ۹۰ دلار) سالانه است. ترکیه منطقه زلزله‌خیز است پس این اجباری است. پس در مجموع هزینه‌های ماهانه برای یک آپارتمان متوسط حدود ۸۰ تا ۱۵۰ دلار می‌شود که خیلی معقول است.

مالیات فروش ملک - Değer Artış Kazancı

اگر ملکی که می‌فروشید را بیش از ۵ سال نگه داشته باشید، هیچ مالیاتی روی سود نمی‌دهید و کاملاً معاف هستید. این قانون خوبی است که سرمایه‌گذاری بلندمدت را تشویق می‌کند. اما اگر کمتر از ۵ سال نگه دارید و بفروشید، سود مشمول Değer Artış Kazancı Vergisi که مالیات سود سرمایه است می‌شود. این بخشی از Gelir Vergisi یعنی مالیات درآمد است و با نرخ‌های Progressive بین ۱۵ تا ۴۰ درصد بسته به میزان سود محاسبه می‌شود. برای درآمد تا ۷۰,۰۰۰ لیر ترک نرخ ۱۵ درصد، بین ۷۰,۰۰۰ تا ۱۹۰,۰۰۰ لیر ترک ۲۰ درصد، بین ۱۹۰,۰۰۰ تا ۶۵۰,۰۰۰ لیر ترک ۲۷ درصد، بین ۶۵۰,۰۰۰ تا ۱,۹۰۰,۰۰۰ لیر ترک ۳۵ درصد و بالاتر از آن ۴۰ درصد است. البته این مبالغ سالانه تعدیل می‌شود. محاسبه سود این است که قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای Masraflar که هزینه‌های خرید و فروش منهای İyileştirmeler که هزینه‌های بهبود. مثلاً اگر آپارتمانی را ۱۵۰,۰۰۰ دلار خریده‌اید، Masraflar ۶,۰۰۰ دلار، ۵,۰۰۰ دلار نوسازی کرده‌اید و ۲۰۰,۰۰۰ دلار می‌فروشید بعد از ۳ سال، Masraflar فروش حدود ۴,۰۰۰ دلار. سود ۲۰۰,۰۰۰ منهای ۱۵۰,۰۰۰ منهای ۶,۰۰۰ منهای ۵,۰۰۰ منهای ۴,۰۰۰ یعنی ۳۵,۰۰۰ دلار است. بسته به سایر درآمدتان، باید حدود ۲۰ تا ۳۵ درصد یعنی ۷,۰۰۰ تا ۱۲,۲۵۰ دلار مالیات بدهید. پس استراتژی ساده این است که حداقل ۵ سال نگه دارید تا کاملاً معاف باشید.

برنامه شهروندی - Vatandaşlık Programı

یکی از جذاب‌ترین ویژگی‌های ترکیه برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری است. اگر ملک یا املاکی به ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار بخرید و ۳ سال نگه دارید، می‌توانید درخواست شهروندی ترکیه بدهید! شرایط برنامه عبارتند از خرید ملک یا املاک به ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار، ملک باید بدون İpotek یعنی رهن باشد، باید Tapu üzerine şerh یعنی یادداشت ۳ ساله روی سند ثبت شود که نمی‌توانید بفروشید، و باید در Tapu با قیمت واقعی ثبت شود نه کمتر. خانواده شما شامل همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال هم می‌توانند شامل شوند. مزایای شهروندی ترکیه این است که پاسپورت قوی است و بدون ویزا به بیش از ۱۱۰ کشور سفر می‌کنید، می‌توانید تابعیت دوگانه داشته باشید، دسترسی به سیستم بهداشت و آموزش ترکیه، فرصت‌های شغلی و تجاری در ترکیه و اروپا و امکان اقامت در ترکیه بدون محدودیت. فرآیند معمولاً ۳ تا ۶ ماه طول می‌کشد. باید مدارک شناسایی، گواهی عدم سوء پیشینه، گزارش پزشکی، Tapu سند، گزارش ارزیابی رسمی که تأیید می‌کند ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار است و مدارک خانواده ارائه دهید. هزینه‌های اضافی شامل وکیل بین ۳,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ دلار، Ekspertiz raporu بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار، ترجمه مدارک حدود ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ دلار و هزینه‌های دولتی حدود ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار است. این یکی از ارزان‌ترین و سریع‌ترین برنامه‌های درخواست شهروندی دنیاست!

اجاره کردن در ترکیه - Kiralama

بازار اجاره در ترکیه نسبتاً فعال است خصوصاً در استانبول، آنکارا و ازمیر. قیمت‌ها به لیر ترک است اما به دلیل نوسانات، به دلار محاسبه می‌کنیم. اجاره ماهانه در استانبول برای یک آپارتمان دو خوابه حدود ۴۰۰ تا ۸۰۰ دلار بسته به منطقه است. در مناطق مرکزی و خوب مثل Beşiktaş، Kadıköy و Şişli بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار، در مناطق جدید مثل Başakşehir و Esenyurt حدود ۳۵۰ تا ۶۰۰ دلار است. در آنتالیا برای دو خوابه حدود ۳۵۰ تا ۶۰۰ دلار، در آنکارا بین ۳۰۰ تا ۵۵۰ دلار، در ازمیر حدود ۳۵۰ تا ۶۰۰ دلار و در شهرهای کوچک‌تر بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ دلار ماهانه است. Depozito یا سپرده معمولاً یک تا دو ماه اجاره است. این پول باید بعد از پایان اجاره برگردانده شود. قرارداد اجاره یا Kira Sözleşmesi معمولاً یک سال است و می‌تواند تمدید شود. قرارداد باید Noter تأیید شود تا قانونی باشد. برای اجاره کردن معمولاً نیاز به Kimlik یا پاسپورت، Oturma İzni برای خارجی‌ها، اثبات درآمد و گاهی Kefil یعنی ضامن دارید.

حقوق مستأجر

حقوق مستأجران در ترکیه نسبتاً خوب است و قانون Türk Borçlar Kanunu به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی قابل سکونت زندگی کنید، Depozito خود را بعد از پایان برگردانید، حریم خصوصی داشته باشید و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Kira Artışı یعنی افزایش اجاره، مالک فقط یکبار در سال می‌تواند افزایش دهد و باید بر اساس TÜFE یا Tüketici Fiyat Endeksi که شاخص قیمت مصرف‌کننده است محاسبه کند. در سال‌های اخیر به دلیل تورم بالا، افزایش اجاره هم زیاد بوده اما محدودیت‌هایی وضع شده که حداکثر ۲۵ درصد سالانه باشد. شما هم تکالیفی دارید. باید Kira را به‌موقع پرداخت کنید، از ملک به خوبی نگهداری کنید، Küçük onarımlar یا تعمیرات کوچک را خودتان انجام دهید و مزاحمتی ایجاد نکنید. در مورد Sözleşmeyi feshetme یعنی فسخ قرارداد، مستأجر می‌تواند با اطلاع قبلی که در قرارداد مشخص شده معمولاً ۱ تا ۳ ماه قرارداد را فسخ کند. اما مالک فقط می‌تواند در پایان دوره قرارداد و با دلایل خاص مثل خودش می‌خواهد استفاده کند، Kira ödenmemesi که عدم پرداخت اجاره یا آسیب به ملک. اگر اختلافی پیش آمد، می‌توانید به Tüketici Hakem Heyeti یعنی هیئت داوری مصرف‌کننده یا Mahkeme یعنی دادگاه شکایت کنید.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در ترکیه برای ایرانی‌ها نسبتاً راحت است چون فرهنگ و زبان نزدیک است. خبر خوب این است که هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط ایرانی‌ها وجود ندارد و فرآیند ساده است. برای گرفتن وام، باید Oturma İzni یا اجازه اقامت داشته باشید که برای ایرانی‌ها نسبتاً راحت است. می‌توانید با Turist İzni یعنی ویزای توریستی بیایید و بعد Oturma İzni بگیرید. انواع Oturma İzni شامل İkamet İzni که اقامت کوتاه‌مدت، Çalışma İzni که اجازه کار، Öğrenci İzni که دانشجویی و Aile İzni که خانوادگی است. یک نکته مهم این است که باید پول را از طریق بانک و با مدرک transfer کنید. نمی‌توانید نقد بیاورید چون قوانین Anti-money laundering سخت است. باید Wire transfer از حساب خودتان به حساب فروشنده یا Developer انجام دهید. همچنین برای برنامه شهروندی باید قیمت واقعی در Tapu ثبت شود نه کمتر. این مهم است چون قبلاً در ترکیه مرسوم بود قیمت کمتر ثبت کنند تا مالیات کمتر بدهند، اما برای شهروندی باید کامل ثبت شود. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در استانبول شامل Başakşehir که خیلی محبوب است و پروژه‌های جدید و مدرن دارد، Esenyurt، Beylikdüzü، Bahçeşehir در سمت اروپایی و Ataşehir، Kartal در سمت آسیایی است. در آنتالیا Konyaaltı و Lara و در آنکارا Çankaya و Kızılay محبوب هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه حتماً Vergi Numarası بگیرید از همان ابتدا. دوم اینکه یک وکیل یا مشاور خوب که فارسی بلد است پیدا کنید. خوشبختانه در استانبول خیلی‌ها هستند. سوم اینکه Tapu را شخصاً بررسی کنید. چهارم اینکه پول را فقط از طریق بانک transfer کنید. پنجم اینکه اگر برای شهروندی می‌خرید، مطمئن شوید قیمت کامل ثبت می‌شود. ششم اینکه در مورد Developer تحقیق کنید و از شرکت‌های معتبر بخرید. هفتم اینکه Site های جدید را ترجیح دهید چون امکانات خوب دارند و Aidat پایین است. و هشتم اینکه زبان ترکی یاد بگیرید چون خیلی کمک می‌کند.

Oturma İzni - اجازه اقامت

برای زندگی در ترکیه بیش از ۹۰ روز باید Oturma İzni یا اجازه اقامت داشته باشید. انواع مختلفی وجود دارد. Kısa Dönem İkamet İzni که اقامت کوتاه‌مدت است برای کسانی که می‌خواهند در ترکیه زندگی کنند اما کار نمی‌کنند. مدت یک سال است و قابل تمدید. برای دریافت باید اثبات دارایی مالی کافی، بیمه درمانی، Kiralık Sözleşme یا سند مالکیت و مدارک شناسایی ارائه دهید. هزینه حدود ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ لیر ترک است. Uzun Dönem İkamet İzni که اقامت بلندمدت است برای کسانی که حداقل ۸ سال Kısa Dönem İkamet داشته‌اند. این اقامت دائمی است. Çalışma İzni که اجازه کار است اگر شغل دارید. باید کارفرما برای شما درخواست دهد. Emlak İkamet که اقامت از طریق ملک است برای کسانی که ملک خریده‌اند. برای دریافت باید سند Tapu، اثبات دارایی و بیمه درمانی ارائه دهید. فرآیند معمولاً ۱ تا ۳ ماه طول می‌کشد و باید در Göç İdaresi یعنی اداره مهاجرت درخواست دهید.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü که اداره کل ثبت اسناد و املاک است مراجعه کنید. برای جستجوی ملک، Sahibinden.com، Hepsiemlak.com، Emlakjet.com و Zingat.com سایت‌های اصلی هستند. برای اطلاعات شهروندی، Göç İdaresi وب‌سایت رسمی است. برای اطلاعات Oturma İzni، e-İkamet سیستم آنلاین است. برای کمک حرفه‌ای، Emlakçı کمیسیون ۲ تا ۴ درصد که معمولاً فروشنده می‌پردازد، Avukat یا وکیل برای برنامه شهروندی بین ۳,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ دلار، Noter بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار، Çevirmen یا مترجم رسمی بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ دلار و Ekspertiz برای ارزیابی بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ دلار.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در ترکیه برای ایرانی‌ها یکی از راحت‌ترین و جذاب‌ترین گزینه‌هاست. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۳۰ تا ۵۰ درصد دارید اگر وام می‌خواهید، اما اکثر خارجی‌ها نقدی می‌خرند یا از Developer اقساط می‌گیرند. هزینه‌های خرید فقط حدود ۴ تا ۶ درصد است که شامل Tapu Harcı چهار درصد، Noter بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ دلار و چند هزینه کوچک دیگر است. این خیلی ارزان‌تر از اروپاست. نرخ وام بین ۳۵ تا ۵۰ درصد سالانه که خیلی بالاست، اما Developer معمولاً اقساط بدون بهره یا با بهره پایین می‌دهد. قیمت‌ها در استانبول بین ۱,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰ دلار به ازای متر مربع بسته به منطقه، در آنتالیا بین ۱,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰ دلار و در شهرهای کوچک‌تر بین ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ دلار به ازای متر مربع است. مزیت بزرگ این است که سود فروش بعد از ۵ سال کاملاً معاف از مالیات است. اگر کمتر از ۵ سال نگه دارید باید بین ۱۵ تا ۴۰ درصد مالیات بدهید. هزینه‌های سالانه شامل Aidat بین ۷۰ تا ۳۰۰ دلار، Emlak Vergisi بین ۵۰ تا ۲۰۰ دلار، DASK بین ۳۰ تا ۹۰ دلار و قبوض که جمعاً حدود ۸۰ تا ۱۵۰ دلار ماهانه می‌شود که خیلی معقول است. برای اجاره، قیمت‌ها در استانبول بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ دلار ماهانه برای دو خوابه و در شهرهای دیگر بین ۲۰۰ تا ۶۰۰ دلار است. قرارداد یک ساله است. برنامه شهروندی با خرید ملک ۴۰۰,۰۰۰ دلار یکی از جذاب‌ترین برنامه‌ها در دنیاست. طی ۳ تا ۶ ماه می‌توانید پاسپورت ترکیه بگیرید. فرآیند خرید خیلی سریع و فقط ۲ تا ۶ هفته طول می‌کشد. شامل Vergi Numarası، بررسی Tapu، Ön Sözleşme و Tapu Devir است. برای خارجی‌ها چالش اصلی نرخ وام بالاست، اما راه‌حل‌ها شامل خرید نقدی، دریافت اقساط از Developer و استفاده از برنامه شهروندی است. توصیه نهایی این است که Vergi Numarası بگیرید، با وکیل فارسی‌زبان کار کنید، Tapu را بررسی کنید، پول را از بانک transfer کنید، در مورد Developer تحقیق کنید و اگر برای شهروندی می‌خرید قیمت کامل ثبت کنید. ترکیه کشور زیبا و پرجنب‌وجوشی است با فرهنگ نزدیک به ایران و فرصت‌های عالی برای سرمایه‌گذاری.