پرش به محتوای اصلی

راهنمای مسکن و اجاره در امارات (۲۰۲۶)

آخرین به‌روزرسانی: جمعه ۱۱ سپتامبر
زمان مطالعه: 3 دقیقه

خلاصه

در دبی ثبت قرارداد اجاره از طریق Ejari الزامی است (هزینه رسمی حدود ۱۷۷٫۷۵ درهم آنلاین یا ۲۲۰ درهم از مراکز معتمد). افزایش اجاره در تمدید تابع Smart Rental Index و سقف‌های ۰ تا ۲۰٪ طبق Decree 43 است و معمولاً نیاز به اعلان کتبی ۹۰ روزه دارد. هزینه انتقال مالکیت در DLD به‌صورت رسمی ۲٪ خریدار + ۲٪ فروشنده (جمعاً ۴٪) اعلام شده است. در ابوظبی از ژوئن ۲۰۲۶، ADREC افزایش اجاره را موقتاً به ۰٪ تا اطلاع ثانوی کاهش داده است.

آخرین به‌روزرسانی: ۱۱ سپتامبر ۲۰۲۶

مقدمه

بازار مسکن امارات بین دبی و ابوظبی از نظر مقررات اجاره و هزینه‌های انتقال تفاوت دارد. این راهنما روی حقایق مقرراتی قابل استناد ۲۰۲۶ تمرکز دارد: ثبت اجاره، سقف افزایش، هزینه انتقال مالکیت، و تغییرات ابوظبی. قیمت‌های آگهی‌محور دائماً عوض می‌شوند؛ برای رقم اجاره/خرید همان محله، شاخص رسمی و آگهی‌های روز را چک کنید.

اجاره در دبی

ثبت Ejari

ثبت قرارداد اجاره در Ejari الزامی است. طبق Dubai Land Department، هزینه ثبت/تمدید از مسیر وب/اپ حدود ۱۷۷٫۷۵ درهم و از مراکز Real Estate Trustee حدود ۲۲۰ درهم است. Ejari برای بسیاری از خدمات و پیگیری اختلافات اجاره پایه رسمی ایجاد می‌کند.

سقف افزایش اجاره و Smart Rental Index

از ۲۰۲۵ معیار مقایسه ساختمان‌محورتر با Smart Rental Index تقویت شده است. سقف افزایش تمدید همچنان بر اساس Decree No. 43 of 2013 و فاصله اجاره فعلی با میانگین شاخص است:

  • ۰٪ اگر اجاره فعلی حداکثر حدود ۱۰٪ زیر میانگین باشد
  • ۵٪ اگر حدود ۱۱–۲۰٪ زیر میانگین باشد
  • ۱۰٪ اگر حدود ۲۱–۳۰٪ زیر میانگین باشد
  • ۱۵٪ اگر حدود ۳۱–۴۰٪ زیر میانگین باشد
  • ۲۰٪ اگر بیش از حدود ۴۰٪ زیر میانگین باشد

نتیجه دقیق را نزدیک تاریخ تمدید با ابزار رسمی DLD / Dubai REST بگیرید. همچنین افزایش معمولاً نیازمند اعلان کتبی حداقل ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد است؛ بدون اعلان به‌موقع، افزایش برای آن دوره تمدید قابل اعمال نیست.

اجاره در ابوظبی — توقف افزایش در ۲۰۲۶

طبق اطلاعیه ADREC (۲–۳ ژوئن ۲۰۲۶)، دولت ابوظبی افزایش سالانه اجاره را موقتاً از ۵٪ به ۰٪ برای املاک مسکونی، تجاری و صنعتی کاهش داده و این وضعیت تا اطلاع ثانوی ادامه دارد. تمدید و اجاره مجدد باید به نرخ آخرین قرارداد ثبت‌شده Tawtheeq همان واحد رجوع کند. برای شکایت از عدم رعایت، به کانال‌های رسمی ADREC مراجعه کنید. واحدهای کاملاً جدید بدون سابقه Tawtheeq ممکن است قواعد متفاوتی داشته باشند؛ از ADREC تأیید بگیرید.

خرید ملک

هزینه‌های انتقال در دبی (DLD)

  • کارمزد انتقال: ۲٪ فروشنده + ۲٪ خریدار (جمعاً ۴٪ ارزش معامله)
  • هزینه‌های اضافی اعلام‌شده در صفحه رسمی: از جمله صدور سند و کارمزد شریک خدماتی (مثلاً ۴٬۰۰۰ درهم + VAT برای معامله ≥ ۵۰۰٬۰۰۰ درهم)
  • در عمل بسیاری از قراردادها پرداخت کامل ۴٪ را بر عهده خریدار می‌گذارند

مالکیت خارجی

خرید Freehold برای خارجی‌ها در مناطق تعیین‌شده ممکن است. قبل از پرداخت، وضعیت سند، مجوز سازنده، و هزینه‌های Service Charge را بررسی کنید. برای Off-plan، وجود حساب امانی (escrow) و اعتبار پروژه را از مراجع رسمی امارت چک کنید.

نکات عملی جستجو

  • پرتال‌های رایج آگهی: Bayut، Property Finder، Dubizzle — فقط برای کشف بازار
  • برای قانونی بودن افزایش اجاره دبی: ماشین‌حساب شاخص DLD
  • مشاور املاک باید مجوز معتبر RERA/مرجع محلی داشته باشد
  • قرارداد، تعداد چک‌ها، ودیعه، چیلر و کمیسیون را پیش از امضا شفاف کنید

منابع رسمی

  • Dubai Land Department — dubailand.gov.ae (Ejari، Rental Index، انتقال ملک)
  • ADREC — adrec.gov.ae (مقررات اجاره ابوظبی)
  • اپ Dubai REST برای خدمات مرتبط دبی

جمع‌بندی

در ۲۰۲۶، مستأجران دبی باید Ejari و شاخص اجاره رسمی را جدی بگیرند و اعلان ۹۰ روزه را پیگیری کنند. مستأجران ابوظبی در دوره توقف افزایش، باید روی نرخ Tawtheeq قبلی بایستند. خریداران باید ۴٪ انتقال و هزینه‌های جانبی DLD را در بودجه ببینند و فقط در مناطق Freehold مجاز معامله کنند. ارقام بازار را از آگهی‌ها نقل‌قول قطعی نکنید؛ قانون و شاخص رسمی معیار اختلاف است.

اطلاعات کلیدی

هزینه انتقال دبی:
۴٪ (۲٪+۲٪)طبق DLD؛ در عمل اغلب خریدار همه را می‌پردازد
Ejari:
۱۷۷٫۷۵ / ۲۲۰ درهمآنلاین در برابر مرکز معتمد (طبق DLD)
اشتراک‌گذاری:

سوالات متداول مسکن و املاک در امارات

Ejari سامانه ثبت رسمی قرارداد اجاره در دبی زیر نظر Dubai Land Department است. بدون ثبت، اتصال خدمات و بسیاری امور رسمی/اختلافات اجاره دشوار می‌شود. طبق صفحه رسمی DLD، هزینه ثبت/تمدید از مسیر اپ/وب حدود ۱۷۷٫۷۵ درهم و از مراکز Real Estate Trustee حدود ۲۲۰ درهم است.
سقف افزایش بر اساس مقایسه اجاره فعلی با شاخص رسمی (Smart Rental Index) و Decree No. 43 of 2013 تعیین می‌شود: اگر اجاره شما نزدیک یا بالاتر از میانگین باشد ممکن است افزایش ۰٪ باشد؛ هرچه اجاره فعلی بیشتر زیر میانگین باشد، سقف می‌تواند ۵٪، ۱۰٪، ۱۵٪ یا حداکثر ۲۰٪ باشد. نتیجه را با ماشین‌حساب رسمی DLD/Dubai REST نزدیک تاریخ تمدید چک کنید. افزایش معمولاً نیازمند اعلان کتبی حداقل ۹۰ روز قبل از پایان قرارداد است.
طبق اطلاعیه Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) در ژوئن ۲۰۲۶، سقف افزایش سالانه اجاره برای املاک مسکونی، تجاری و صنعتی موقتاً از ۵٪ به ۰٪ کاهش یافته و تا اطلاع ثانوی ادامه دارد. تمدیدها و قراردادهای جدید باید به نرخ آخرین Tawtheeq ثبت‌شده برای همان واحد رجوع کنند. تخلفات را از طریق کانال‌های رسمی ADREC پیگیری کنید.
طبق صفحه Property Sale Registration در DLD، کارمزد انتقال ۲٪ ارزش معامله برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار است (جمعاً ۴٪). هزینه‌های اضافی مانند صدور سند (مثلاً ۲۵۰ درهم) و کارمزد شریک خدماتی (مثلاً ۴٬۰۰۰ درهم + VAT برای معاملات از ۵۰۰٬۰۰۰ درهم به بالا، یا ۲٬۰۰۰ درهم + VAT زیر آن) نیز اعلام شده است. در عمل بسیاری از معاملات، پرداخت سهم فروشنده را هم به خریدار منتقل می‌کنند؛ متن قرارداد را بخوانید.
در مناطق Freehold تعیین‌شده در دبی و ابوظبی، خارجی‌ها می‌توانند مالکیت کامل داشته باشند. خارج از این مناطق ممکن است فقط حق اجاره بلندمدت یا محدودیت‌های دیگر اعمال شود. قبل از پرداخت بیعانه، وضعیت Freehold و اعتبار فروشنده/سازنده را از کانال رسمی امارت بررسی کنید.
معمولاً پاسپورت/اقامت، چک‌های اجاره (اغلب ۱ تا چند فقره برای سال)، ودیعه، کمیسیون مشاور (در عمل اغلب بر عهده مستأجر)، و ثبت Ejari (دبی) یا Tawtheeq (ابوظبی). مبالغ ودیعه و تعداد چک‌ها قراردادی است؛ قبل از امضا همه بندها را بخوانید.
در دبی از Rental Index رسمی DLD یا اپ Dubai REST استفاده کنید. آگهی‌های Bayut و Property Finder فقط بازار را نشان می‌دهند و جایگزین شاخص قانونی افزایش اجاره نیستند.
در دبی می‌توانید نتیجه شاخص را ذخیره کنید و در صورت اختلاف به Rental Dispute Centre / کانال‌های DLD مراجعه کنید. در ابوظبی، در دوره توقف افزایش، گزارش تخلف به ADREC امکان‌پذیر است.
مالیات سالانه مشابه برخی کشورها به‌عنوان Property Tax عمومی مطرح نیست، اما هزینه‌های انتقال هنگام خرید، Service Charge مجتمع، و هزینه‌های شهرداری/خدمات می‌تواند اعمال شود. برای وضعیت مالیاتی سرمایه‌گذاری ملکی با مشاور مالیاتی مشورت کنید.

راهنماهای مرتبط