پرش به محتوای اصلی

راهنمای وام و رهن املاک امارات (دبی) برای ایرانیان

آخرین به‌روزرسانی: January 7, 2026
زمان مطالعه: 5 دقیقه

خلاصه

دریافت وام مسکن (Mortgage) در امارات برای اکسپت‌ها معمولاً به حداقل ۲۰٪ پیش‌پرداخت نیاز دارد و برای خرید ملک دوم این رقم به ۲۵٪ می‌رسد. داشتن درآمد ثابت ضروری است و بانک‌ها مجموع اقساط را حداکثر ۵۰٪ درآمد ماهانه می‌پذیرند. نرخ بهره فعلی حدود ۴ تا ۶٪ است و وام‌ها به‌صورت ثابت یا متغیر (۱ تا ۵ ساله) ارائه می‌شوند. مالکیت کامل فقط در مناطق Freehold مانند Dubai Marina، Downtown و Business Bay امکان‌پذیر است و در سایر مناطق معمولاً Leasehold ۹۹ ساله خواهد بود. هزینه‌ها شامل ۴٪ ثبت در DLD، ۱٪ کارمزد بانکی و ۲٪ کمیسیون مشاور املاک است. آپارتمان‌ها هزینه‌های سالانه نگهداری قابل توجهی دارند. بازار دبی نوسانی است و خرید Off-Plan ارزان‌تر اما پرریسک‌تر محسوب می‌شود.


مقدمه

دریافت وام در امارات برای اتباع خارجی از جمله ایرانیان امکان‌پذیر است اما محدودیت‌های خاصی دارد. بازار املاک دبی برای سرمایه‌گذاران خارجی باز است و وام مسکن برای مهاجران دسترس است. امارات سیستم بانکی اسلامی و متعارف دارد. نرخ بهره نسبتاً پایین (۴-۶٪) اما شرایط برای expat ها سخت‌تر است.

انواع وام

مسکن برای مهاجران (Mortgage)

انواع:
  • Fixed Rate: نرخ ثابت ۲-۵ سال اول، سپس متغیر
  • Variable Rate: نرخ متغیر بر اساس EIBOR
  • Islamic Mortgage: مشارکت اسلامی بدون ربا (Murabaha، Ijara)
حداکثر وام:
  • شهروندان امارات: تا ۸۰٪ ارزش ملک (اولین خانه)
  • Expats: تا ۷۵٪ (اولین خانه تا AED 5M)
  • Expats: تا ۶۵٪ (املاک بالای AED 5M یا دومین ملک)
  • ملک off-plan: ۵۰٪ حداکثر
نرخ بهره:
  • متوسط: ۴.۵-۶٪ سالانه
  • Islamic financing: ۴.۷-۶.۵٪
مدت:
  • حداکثر ۲۵ سال
  • نمی‌تواند بعد از ۶۵ سالگی ادامه یابد

وام شخصی (Personal Loan)

مبلغ:
  • حداکثر ۲۰ برابر حقوق ماهانه
  • معمولاً AED 50,000-1,000,000
نرخ بهره:
  • ۵-۱۵٪ سالانه بسته به بانک و پروفایل
مدت:
  • معمولاً ۱-۵ سال
استفاده:
  • هر چیزی (خودرو، سفر، تحصیل، وام‌های قبلی)

وام خودرو (Auto Loan)

حداکثر:
  • ۸۰٪ ارزش خودرو برای expats
نرخ بهره:
  • ۳.۵-۷٪ سالانه
مدت:
  • ۱-۵ سال معمولاً

وام تجاری (Business Loan)

انواع:
  • SME Loans وام کسب‌وکارهای کوچک
  • Trade Finance تامین مالی تجاری
  • Working Capital سرمایه در گردش
شرایط:
  • Trade License فعال
  • سابقه مالی قوی
  • Collateral وثیقه

شرایط واجد شرایط بودن

برای وام مسکن

الزامات:
  • Resident Visa ویزای اقامت معتبر
  • حداقل درآمد: AED 15,000/ماه (برخی بانک‌ها AED 10,000)
  • سابقه شغلی: حداقل ۶ ماه در شغل فعلی (برخی ۱۲ ماه)
  • سن: ۲۱-۶۵ سال
  • Debt-to-Income Ratio: حداکثر ۵۰٪ (همه اقساط/درآمد)
  • Down Payment: ۲۵٪ نقدی (expats)
مدارک:
  • پاسپورت و Emirates ID
  • ویزای اقامت
  • فیش حقوقی ۳-۶ ماه
  • Bank Statements ۶ ماه
  • نامه کارفرما
  • Property documents (قرارداد خرید، ارزیابی)

برای وام شخصی

الزامات:
  • اقامت معتبر
  • حداقل درآمد: AED 5,000-10,000/ماه
  • سابقه شغلی ۶ ماه+
  • Bank Salary Transfer به همان بانک (معمولاً)

فرآیند دریافت وام مسکن

مراحل:
  • Pre-Approval: مشاوره اولیه و تأیید اصولی (۱-۳ روز)
  • Property Selection: انتخاب ملک
  • Full Application: درخواست کامل با مدارک (۵-۱۰ روز)
  • Property Valuation: ارزیابی ملک توسط بانک (AED 2,500-3,500)
  • Approval: تأیید نهایی (۱-۲ هفته)
  • Legal Review: بررسی حقوقی
  • Signing: امضای قرارداد وام
  • Disbursement: پرداخت وام
مدت کل: ۳-۶ هفته معمولاً.

هزینه‌های وام مسکن

هزینه‌های اولیه:
  • Processing Fee: ۱٪ وام (حداقل AED 3,000)
  • Valuation: AED 2,500-3,500
  • Mortgage Registration: ۰.۲۵٪ + AED 290 (Land Department)
  • Admin Fees: AED 2,000-5,000
  • Life Insurance: اجباری - ۰.۴-۰.۷٪ سالانه
هزینه‌های سالانه:
  • Life Insurance: تمدید سالانه
  • Property Insurance: AED 1,500-3,000
Early Settlement:
  • جریمه پرداخت زودهنگام: ۱-۲٪ باقیمانده (Fixed rate)
  • Variable rate: معمولاً بدون جریمه
مثال (ملک AED 1,000,000):
  • Down payment: AED 250,000 (۲۵٪)
  • Loan: AED 750,000
  • Processing: AED 7,500
  • Valuation: AED 2,500
  • Registration: AED 2,790
  • Insurance: AED 3,000
  • جمع هزینه‌های اولیه: ~AED 265,000

بانک‌های اصلی

برای Expats محبوب: Mortgage Brokers:

محاسبه وام

فرمول ساده:
  • درآمد ماهانه × ۲۰-۲۵ = حداکثر وام
مثال:
  • درآمد: AED 20,000/ماه
  • حداکثر وام: AED 400,000-500,000
  • با ۲۵٪ پیش‌پرداخت: ملک تا AED 650,000
ماشین‌حساب آنلاین:

مالیات و هزینه‌های خرید ملک

هزینه‌های خرید:
  • DLD Transfer Fee: ۴٪ ارزش ملک (خریدار می‌پردازد)
  • Agent Commission: ۲٪ + VAT (معمولاً فروشنده)
  • Trustee Fee: AED 4,000 (املاک off-plan)
  • NOC (No Objection Certificate): AED 500-5,000
  • DEWA Deposit: AED 2,000-4,000
مالیات:
  • No income tax - مالیات بر درآمد صفر!
  • No property tax - مالیات املاک سالانه صفر!
  • Service Charges: ۵-۲۵ AED/sqft سالانه (نگهداری)

چالش‌ها برای ایرانیان

موانع:
  • تحریم‌های بانکی: برخی بانک‌های بین‌المللی با ایرانیان کار نمی‌کنند
  • انتقال پول: انتقال پیش‌پرداخت از ایران دشوار
  • Documentation: اثبات منبع درآمد
راه‌حل:
  • استفاده از بانک‌های محلی امارات (نه بین‌المللی)
  • Exchange houses برای انتقال پول
  • مشاوره با وکیل مهاجرت

برنامه‌های ویژه

First-Time Buyers:

برخی بانک‌ها شرایط بهتر (نرخ کمتر، هزینه کمتر) برای اولین خریداران.

Government Employees:

کارمندان دولت شرایط بهتر: تا ۸۰٪ وام، نرخ کمتر.

Islamic Finance:

برای کسانی که ربا نمی‌خواهند:

  • Murabaha: بانک خریده، گران‌تر به شما می‌فروشد
  • Ijara: اجاره به تملیک

نکات و توصیه‌ها

قبل از درخواست:
  • Credit Score بسازید: ۶-۱۲ ماه کارت اعتباری استفاده کنید
  • Salary Transfer: حقوق را به بانک مورد نظر منتقل کنید
  • وام‌های قبلی ببندید: Debt-to-Income کاهش یابد
  • ۲۵٪ پس‌انداز: پیش‌پرداخت + هزینه‌ها
هنگام خرید:
  • Location: دبی Marina، Downtown، JBR محبوب
  • Developer: developer معتبر انتخاب کنید
  • Resale vs Off-Plan: resale امن‌تر، off-plan ارزان‌تر
  • Legal Advice: حتماً وکیل بگیرید
صرفه‌جویی:
  • از Mortgage Broker استفاده کنید (رایگان - کمیسیون از بانک)
  • چند بانک مقایسه کنید
  • مذاکره کنید - نرخ بهره قابل مذاکره است

جایگزین‌ها

اگر وام نگیرید:
  • خرید نقدی (معمولاً ۱۰-۱۵٪ تخفیف)
  • Payment Plan از Developer (off-plan، ۲-۴ سال، بدون بهره)
  • اجاره (Rent-to-Own محدود)
منطقه Free Zone:
  • خرید در free zones (100٪ مالکیت خارجی)
  • Business Setup + Property Investment

منابع

دولتی: مقایسه: وکلا و مشاوران:
  • وکلای ایرانی در دبی
  • Mortgage Brokers رایگان
جامعه ایرانی:
  • گروه‌های تلگرام "ایرانیان دبی"
  • انجمن‌های املاک

جمع‌بندی

وام مسکن در امارات برای expats قابل دسترس است اما شرایط سخت‌تر از شهروندان:

  • ۲۵٪ پیش‌پرداخت الزامی
  • حداکثر ۷۵٪ وام
  • نرخ بهره ۴.۵-۶٪
  • حداقل درآمد AED 15,000

هزینه‌های اولیه بالا (~۲۸-۳۰٪ ارزش ملک) اما مالیات صفر. برای ایرانیان: امکان‌پذیر با بانک‌های محلی. تحریم‌ها چالش اما نه مانع. زمان واقعی برای خرید: ۱-۲ سال بعد از ورود (برای ساخت credit و پس‌انداز). کلید موفقیت: پس‌انداز ۳۰٪، سابقه شغلی ثابت، مشاوره حرفه‌ای.

اطلاعات کلیدی

اطلاعات مهم و سریع درباره این موضوع
نیاز به پیش‌پرداخت:
معمولاً 20%حداقل پیش‌پرداخت مورد نیاز
مدت زمان:
15-30 سالمدت زمان بازپرداخت وام
اشتراک‌گذاری:

سوالات متداول وام و رهن در امارات

برای خارجی‌ها (Expats) در امارات، حداکثر وام مسکن 75% ارزش ملک برای اولین خانه تا AED 5M و 65% برای املاک بالای AED 5M یا دومین ملک است. برای ملک off-plan، حداکثر 50% است. این یعنی شما باید حداقل 25% پیش‌پرداخت نقدی داشته باشید.
حداقل درآمد ماهانه برای دریافت وام مسکن در امارات معمولاً AED 15,000 است (برخی بانک‌ها AED 10,000). همچنین نیاز به حداقل 6 ماه سابقه شغلی در شغل فعلی دارید و نسبت بدهی به درآمد (Debt-to-Income Ratio) باید حداکثر 50% باشد.
نرخ بهره وام مسکن در امارات معمولاً 4.5-6% سالانه است. وام‌های اسلامی (Islamic Financing) نرخ 4.7-6.5% دارند. نرخ ثابت برای 2-5 سال اول و سپس متغیر بر اساس EIBOR است.
بله، ایرانیان می‌توانند وام مسکن در امارات دریافت کنند اما باید از بانک‌های محلی امارات استفاده کنند (نه بانک‌های بین‌المللی که ممکن است به دلیل تحریم‌ها کار نکنند). نیاز به Resident Visa معتبر، درآمد ثابت، و پیش‌پرداخت 25% دارید.
هزینه‌های اولیه شامل: Processing Fee (1% وام، حداقل AED 3,000)، Valuation (AED 2,500-3,500)، Mortgage Registration (0.25% + AED 290)، Admin Fees (AED 2,000-5,000)، و Life Insurance اجباری (0.4-0.7% سالانه). مجموعاً حدود 28-30% ارزش ملک برای پیش‌پرداخت و هزینه‌ها.
فرآیند دریافت وام مسکن در امارات معمولاً 3-6 هفته طول می‌کشد: Pre-approval (1-3 روز)، درخواست کامل (5-10 روز)، ارزیابی ملک (1-2 هفته)، و تأیید نهایی (1-2 هفته).
بله، اما برای وام‌های با نرخ ثابت، جریمه پرداخت زودهنگام 1-2% باقیمانده وام است. برای وام‌های با نرخ متغیر، معمولاً بدون جریمه است. مدت وام حداکثر 25 سال است و نمی‌تواند بعد از 65 سالگی ادامه یابد.
خیر، در امارات مالیات بر درآمد صفر است و مالیات املاک سالانه نیز صفر است. اما Service Charges (5-25 AED/sqft سالانه) برای نگهداری وجود دارد. همچنین هنگام خرید، DLD Transfer Fee 4% ارزش ملک باید پرداخت شود.

اطلاعات کسب و کار خود را به رایگان ثبت کنید

با ثبت کسب و کار خود در چارپایه، هزاران ایرانی را به مشتریان خود تبدیل کنید.

ثبت رایگان کسب و کار