راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در آلمان

مقدمه

بازار املاک آلمان برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم جذاب و هم پیچیده باشد. آلمان یکی از بزرگ‌ترین اقتصادهای اروپا است و بازار املاک آن نسبتاً پایدار و امن محسوب می‌شود. نکته جالب این است که فرهنگ آلمانی‌ها کمی متفاوت است و خیلی‌ها ترجیح می‌دهند اجاره کنند نه خرید، به همین دلیل بازار اجاره خیلی قوی است. برای خرید خانه در آلمان معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت ۲۰ تا ۴۰ درصد دارید. بانک‌های آلمانی محافظه‌کار هستند و معمولاً حداقل ۲۰ درصد می‌خواهند، اما ۳۰ درصد ایده‌آل است. علاوه بر پیش‌پرداخت باید برای هزینه‌های اضافی که در آلمان آن‌ها را Nebenkosten یا Kaufnebenkosten می‌نامند آماده باشید. این شامل Notary یعنی سردفتر که اجباری است، Grunderwerbsteuer که مالیات انتقال است، Real Estate Agent و هزینه ثبت است که در مجموع می‌تواند ۸ تا ۱۵ درصد قیمت خانه باشد! نرخ وام مسکن در آلمان در حال حاضر حدود ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است که نسبت به چند سال پیش بالا رفته اما هنوز نسبت به خیلی کشورها معقول است. یک ویژگی خاص آلمان این است که معمولاً نرخ را برای ۱۰ یا ۱۵ سال یا حتی بیشتر Fix می‌کنند نه فقط ۲ یا ۳ سال. نکته مهم این است که در آلمان سیستم بسیار بروکراتیک است و همه چیز باید مکتوب و رسمی باشد. اما در عین حال شفافیت بالایی دارد و حقوق خریدار و مستأجر خیلی خوب محافظت می‌شود.

بازار املاک آلمان - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط یک آپارتمان در سراسر آلمان حدود ۳,۰۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو به ازای هر متر مربع است. اما این رقم بسته به شهر و منطقه خیلی متفاوت است. در آلمان معمولاً قیمت به ازای متر مربع محاسبه می‌شود نه قیمت کل. در مونیخ که گران‌ترین شهر آلمان است، قیمت متوسط آپارتمان حدود ۸,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع می‌شود. در مناطق خوب مثل Schwabing، Maxvorstadt یا Lehel می‌تواند به ۱۲,۰۰۰ تا ۱۵,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع هم برسد. یعنی یک آپارتمان ۸۰ متری می‌تواند بین ۶۴۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ یورو یا حتی بیشتر قیمت داشته باشد. فرانکفورت که مرکز مالی آلمان است هم گران است. قیمت متوسط حدود ۵,۵۰۰ تا ۷,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق مرکزی مثل Westend یا Nordend می‌تواند به ۸,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ یورو هم برسد. هامبورگ قیمت متوسط حدود ۵,۰۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع دارد. برلین که پایتخت است تا چند سال پیش نسبتاً ارزان بود اما حالا قیمت‌ها بالا رفته و حدود ۴,۵۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق محبوب مثل Mitte، Prenzlauer Berg یا Charlottenburg می‌تواند بین ۷,۰۰۰ تا ۹,۰۰۰ یورو باشد. کلن قیمت متوسط حدود ۴,۰۰۰ تا ۵,۵۰۰ یورو، دوسلدورف بین ۴,۵۰۰ تا ۶,۰۰۰ یورو و اشتوتگارت حدود ۵,۰۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در شهرهای کوچک‌تر و مناطق شرقی آلمان قیمت‌ها خیلی معقول‌تر است. در لایپزیگ حدود ۳,۰۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو، در درسدن بین ۳,۲۰۰ تا ۴,۸۰۰ یورو، در هانوفر حدود ۳,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو و در شهرهای کوچک‌تر بین ۲,۰۰۰ تا ۳,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع می‌توانید ملک بخرید. برای خانه‌های مستقل یا Einfamilienhaus قیمت‌ها معمولاً بالاتر است چون زمین هم دارد. در حومه مونیخ می‌تواند بین ۱ تا ۲ میلیون یورو، در فرانکفورت حدود ۸۰۰,۰۰۰ تا ۱.۵ میلیون یورو و در شهرهای کوچک‌تر بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۷۰۰,۰۰۰ یورو باشد.

پیش‌پرداخت و Eigenkapital

در آلمان به پیش‌پرداخت می‌گویند Eigenkapital که به معنای سرمایه خود است. بانک‌های آلمانی محافظه‌کار هستند و معمولاً حداقل ۲۰ درصد Eigenkapital می‌خواهند. اما در واقع توصیه می‌شود که حداقل ۳۰ درصد داشته باشید چون باید هزینه‌های اضافی خرید که حدود ۸ تا ۱۵ درصد است را هم پوشش دهید. یعنی اگر آپارتمانی ۴۰۰,۰۰۰ یورو می‌خرید، بهتر است حدود ۱۲۰,۰۰۰ تا ۱۶۰,۰۰۰ یورو نقد داشته باشید. از این ۸۰,۰۰۰ یورو برای پیش‌پرداخت ۲۰ درصد و ۴۰,۰۰۰ تا ۸۰,۰۰۰ یورو برای هزینه‌های اضافی است. در سال‌های اخیر بعضی بانک‌ها Vollfinanzierung یا وام ۱۰۰ درصد ارائه می‌دهند اما نرخ خیلی بالاتر است و شرایط سخت‌تری دارد. معمولاً فقط برای کسانی که درآمد بسیار بالا و شغل بسیار امن دارند ممکن است. برای خارجی‌ها و تازه‌واردان معمولاً بانک‌ها سخت‌گیرتر هستند و حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد Eigenkapital می‌خواهند. همچنین باید Unbefristeter Arbeitsvertrag یعنی قرارداد کار دائمی داشته باشید و حداقل ۲ سال سابقه کار و استخدام آلمان. بیایید یک مثال ببینیم. برای آپارتمان ۵۰۰,۰۰۰ یورو، با ۲۰ درصد down یعنی ۱۰۰,۰۰۰ یورو، وام ۴۰۰,۰۰۰ یورو می‌شود. اما باید هزینه‌های اضافی حدود ۵۰,۰۰۰ تا ۷۵,۰۰۰ یورو هم داشته باشید. پس جمعاً باید ۱۵۰,۰۰۰ تا ۱۷۵,۰۰۰ یورو نقد آماده کنید.

Kaufnebenkosten - هزینه‌های اضافی خرید

یکی از چیزهایی که خیلی‌ها در آلمان سورپرایز می‌خورند Kaufnebenkosten است که هزینه‌های جانبی خرید است. این هزینه‌ها می‌تواند بین ۸ تا ۱۵ درصد قیمت خانه باشد که رقم بسیار بزرگی است. اولین هزینه Grunderwerbsteuer است که مالیات انتقال ملک است. این بسته به ایالت بین ۳.۵ تا ۶.۵ درصد قیمت خرید است. در Bavaria و Saxony فقط ۳.۵ درصد، در Baden-Württemberg چهار درصد، در Berlin، Hamburg و بعضی ایالت‌های دیگر شش درصد و در Brandenburg، Nordrhein-Westfalen، Saarland و Thüringen ۶.۵ درصد است. این مالیات اجباری است و باید قبل از ثبت پرداخت شود. دومین هزینه Notarkosten یا هزینه سردفتر است که بین ۱.۵ تا ۲ درصد قیمت خرید است. در آلمان Notar یعنی سردفتر نقش خیلی مهمی دارد. او قرارداد را آماده می‌کند، برای طرفین می‌خواند، امضا می‌گیرد و در دادگاه ثبت می‌کند. بدون Notar نمی‌توانید ملک بخرید، این اجباری است. سومین هزینه Grundbuchamt یا هزینه ثبت در دفتر املاک است که حدود ۰.۵ تا ۱ درصد قیمت خرید است. این برای ثبت رسمی شما به عنوان مالک جدید است. چهارمین هزینه که نیمی از مواقع وجود دارد Maklercourtage یا کمیسیون مشاور املاک است. تا سال ۲۰۲۰ معمولاً خریدار تمام کمیسیون را می‌پرداخت اما حالا قانون تغییر کرده و باید بین خریدار و فروشنده تقسیم شود. معمولاً هر کدام ۳ تا ۳.۵ درصد می‌دهند. در بعضی ایالت‌ها کمتر است. اگر مستقیم از فروشنده بدون مشاور بخرید، این هزینه را نخواهید داشت. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای آپارتمان ۴۰۰,۰۰۰ یورو در Berlin، Grunderwerbsteuer شش درصد یعنی ۲۴,۰۰۰ یورو، Notarkosten حدود ۲ درصد یعنی ۸,۰۰۰ یورو، Grundbuchamt حدود ۰.۵ درصد یعنی ۲,۰۰۰ یورو و اگر Makler دارید ۳.۵ درصد یعنی ۱۴,۰۰۰ یورو می‌شود. جمعاً ۴۸,۰۰۰ یورو یعنی ۱۲ درصد! اگر Makler نداشته باشید ۳۴,۰۰۰ یورو یعنی ۸.۵ درصد می‌شود. پس همیشه باید این هزینه‌ها را در نظر بگیرید و پول کافی کنار بگذارید.

نرخ‌های وام و Baufinanzierung

به وام مسکن در آلمان می‌گویند Baufinanzierung که به معنای تأمین مالی ساخت است حتی اگر ملک موجود بخرید. نرخ‌های وام در آلمان در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است. این نسبت به چند سال پیش که کمتر از یک درصد بود بالا رفته اما هنوز نسبت به خیلی کشورها معقول است. یک ویژگی خاص آلمان Zinsbindung است که یعنی دوره قفل شدن نرخ بهره. در بیشتر کشورها نرخ را برای ۲ یا ۳ یا ۵ سال Fix می‌کنند اما در آلمان معمولاً برای ۱۰ یا ۱۵ یا حتی ۲۰ سال Fix می‌کنند. این امنیت خیلی خوبی می‌دهد چون می‌دانید تا ۱۰ سال بعد پرداخت ماهانه چقدر است. البته نرخ‌ها بسته به Zinsbindung متفاوت است. برای ۱۰ سال حدود ۳.۵ تا ۴ درصد، برای ۱۵ سال بین ۳.۸ تا ۴.۳ درصد و برای ۲۰ سال حدود ۴ تا ۴.۵ درصد است. دوره وام یا Laufzeit معمولاً ۲۵ تا ۳۵ سال است. اما نکته جالب این است که بعد از پایان Zinsbindung اگر هنوز بدهی دارید باید Anschlussfinanzierung یعنی تأمین مالی دنباله بگیرید. مثلاً اگر وام ۳۰ ساله با Zinsbindung ۱۰ ساله گرفتید، بعد از ۱۰ سال باید نرخ جدید مذاکره کنید. یک مفهوم مهم Tilgung است که میزان بازپرداخت اصل بدهی است. معمولاً شروع با ۲ تا ۳ درصد سالانه است. هرچه Tilgung بالاتر باشد، پرداخت ماهانه بالاتر اما بدهی سریع‌تر تمام می‌شود. همچنین اکثر وام‌ها Sondertilgung اجازه می‌دهند که یعنی می‌توانید سالانه مبلغ اضافی مثلاً ۵ یا ۱۰ درصد بدهی را بدون جریمه پرداخت کنید. این برای پرداخت زودتر وام خیلی خوب است. بانک‌های اصلی آلمان برای وام مسکن عبارتند از Deutsche Bank، Commerzbank، Postbank، Sparkasse که بانک‌های محلی هستند، Volksbank که بانک‌های تعاونی هستند، و همچنین شرکت‌های تخصصی مثل Interhyp و Dr. Klein.

فرآیند خرید ملک

فرآیند خرید در آلمان بسیار ساختاریافته و قانونی است. اولین گام پیدا کردن ملک است. می‌توانید از وب‌سایت‌های ImmobilienScout24 و Immowelt که دو سایت اصلی املاک آلمان هستند استفاده کنید. همچنین می‌توانید مستقیم با Makler یعنی مشاور املاک تماس بگیرید یا به Open House که Besichtigungstermin می‌گویند بروید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Besichtigung یعنی بازدید می‌کنید. در بازدید دقیق به وضعیت ساختمان، Energieausweis که گواهی انرژی است، Hausgeld اگر آپارتمان است، و محله توجه کنید. اگر تصمیم گرفتید بخرید، اول باید با بانک صحبت کنید و Finanzierungszusage یعنی تأیید اولیه وام بگیرید. بعد Kaufangebot یعنی پیشنهاد خرید می‌دهید. اگر فروشنده قبول کرد، قرارداد نوشته می‌شود. مرحله بعد Notartermin یعنی جلسه سردفتر است. Notar قرارداد را برای شما و فروشنده می‌خواند، سؤالات را جواب می‌دهد و امضا می‌گیرد. این جلسه معمولاً ۳۰ تا ۶۰ دقیقه طول می‌کشد و حضور طرفین اجباری است. بعد از امضای قرارداد، شما باید Grunderwerbsteuer را پرداخت کنید. وقتی گواهی مالیات مهاجران را دریافت کردید، به Notar می‌دهید. همزمان بانک شما Grundschuld یعنی رهن را ثبت می‌کند که ملک را به عنوان وثیقه ثبت می‌کند. این برای محافظت بانک است. بعد Auflassungsvormerkung ثبت می‌شود که یک حفاظت موقت برای شماست که فروشنده نتواند به شخص دیگری بفروشد. وقتی همه این کارها انجام شد، Kaufpreiszahlung یعنی پرداخت قیمت خرید انجام می‌شود. معمولاً از طریق Notaranderkonto که حساب امانی سردفتر است. بعد از دریافت پول، Notar ملک را به نام شما در Grundbuch یعنی دفتر املاک ثبت می‌کند. و در نهایت Schlüsselübergabe یعنی تحویل کلید است. معمولاً در این جلسه Übergabeprotokoll که پروتکل تحویل است نوشته می‌شود و وضعیت ملک ثبت می‌شود. کل فرآیند معمولاً ۲ تا ۴ ماه طول می‌کشد.

Hausgeld و هزینه‌های ماهانه

اگر آپارتمان یا Eigentumswohnung بخرید، باید ماهانه Hausgeld یا هزینه خانه بپردازید. این هزینه نگهداری ساختمان مشترک است و معمولاً بین ۲ تا ۵ یورو به ازای هر متر مربع ماهانه است. یعنی برای آپارتمان ۸۰ متری حدود ۱۶۰ تا ۴۰۰ یورو ماهانه. Hausgeld شامل چند بخش است. Instandhaltungsrücklage که ذخیره نگهداری برای تعمیرات بزرگ آینده مثل تعویض سقف یا آسانسور است. Hauswart یا سرایدار. Versicherung که بیمه ساختمان. Hausmeister و نظافت. گاهی آب و گرمایش مرکزی هم شامل می‌شود. قبل از خرید حتماً Wirtschaftsplan یعنی برنامه مالی ساختمان را بخوانید تا ببینید چقدر Hausgeld است و آیا تعمیرات بزرگی در راه است یا نه. همچنین Grundsteuer که مالیات املاک سالانه به شهرداری است بین ۰.۲۶ تا ۱ درصد ارزش کاداستر که معمولاً کمتر از ارزش بازار است. معمولاً بین ۲۰۰ تا ۸۰۰ یورو سالانه است. اگر خانه مستقل دارید، Grundsteuer را می‌دهید اما Hausgeld ندارید. البته باید خودتان تمام هزینه‌های نگهداری، باغبانی، برف‌روبی و... را پرداخت کنید.

مالیات فروش ملک - Spekulationssteuer

یکی از مزایای خوب آلمان این است که اگر ملک را بیش از ۱۰ سال نگه دارید و بفروشید، هیچ مالیاتی نمی‌دهید! این قانون Spekulationsfrist یا دوره سفته‌بازی نامیده می‌شود. اما اگر کمتر از ۱۰ سال نگه دارید، سود مشمول Einkommensteuer یعنی مالیات درآمد می‌شود که می‌تواند بین ۱۴ تا ۴۵ درصد باشد بسته به کل درآمد شما. یک استثنای مهم وجود دارد. اگر در ملک در سال فروش و دو سال قبل از آن به عنوان Hauptwohnsitz یعنی محل سکونت اصلی زندگی کرده باشید، معاف هستید حتی اگر کمتر از ۱۰ سال نگه داشته باشید. مثلاً اگر آپارتمانی را سال ۲۰۲۱ خریده‌اید و سال ۲۰۲۵ می‌فروشید، اگر در آن زندگی کرده باشید معاف هستید. اما اگر آن را اجاره داده بودید، باید مالیات بدهید. محاسبه سود هم جالب است. قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای Kaufnebenkosten منهای هزینه‌های بهبود که انجام داده‌اید. این سود با نرخ مالیات درآمد شما محاسبه می‌شود. مثلاً اگر آپارتمانی را ۳۰۰,۰۰۰ یورو خریده‌اید، Nebenkosten ۳۰,۰۰۰ یورو، ۲۰,۰۰۰ یورو نوسازی کرده‌اید و ۴۰۰,۰۰۰ یورو می‌فروشید، سود ۴۰۰,۰۰۰ منهای ۳۰۰,۰۰۰ منهای ۳۰,۰۰۰ منهای ۲۰,۰۰۰ یعنی ۵۰,۰۰۰ یورو است. اگر نرخ مالیات شما ۳۵ درصد باشد، باید ۱۷,۵۰۰ یورو مالیات بدهید. پس استراتژی ساده این است: اگر قصد سرمایه‌گذاری دارید، حداقل ۱۰ سال نگه دارید. اگر خانه شخصی است، در آن زندگی کنید تا معاف باشید.

اجاره کردن در آلمان - Mieten

فرهنگ اجاره در آلمان بسیار قوی است. حدود ۵۰ درصد آلمانی‌ها اجاره‌نشین هستند و این عادی و پذیرفته‌شده است. بازار اجاره خیلی رقابتی است خصوصاً در شهرهای بزرگ. اجاره ماهانه در آلمان به دو صورت قید می‌شود. Kaltmiete یعنی اجاره سرد که فقط اجاره خالی است. Warmmiete یعنی اجاره گرم که شامل Nebenkosten یعنی هزینه‌های جانبی مثل آب، گرمایش، زباله، Hausmeister و... است. معمولاً Warmmiete حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر از Kaltmiete است. در مونیخ یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۱,۲۰۰ تا ۱,۸۰۰ یورو Warmmiete است. در فرانکفورت بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو، در هامبورگ حدود ۹۰۰ تا ۱,۴۰۰ یورو، در برلین بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو و در کلن حدود ۸۰۰ تا ۱,۲۰۰ یورو است. در شهرهای کوچک‌تر خیلی ارزان‌تر است. در لایپزیگ حدود ۶۰۰ تا ۹۰۰ یورو، در درسدن بین ۶۵۰ تا ۱,۰۰۰ یورو و در شهرهای کوچک‌تر بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ یورو برای آپارتمان ۶۰ متری است. Kaution یا سپرده معمولاً سه برابر Kaltmiete است که باید قبل از ورود پرداخت شود. این پول باید در حساب جداگانه نگه‌داری شود و بعد از پایان اجاره برگردانده شود مگر آسیب زده باشید. یک چیز جالب در آلمان این است که آپارتمان‌ها معمولاً Unfurnished یعنی بدون مبل هستند و حتی گاهی آشپزخانه ندارند! باید خودتان Einbauküche یعنی آشپزخانه آماده بخرید یا از مستأجر قبلی Ablöse یعنی مبلغی برای خرید آشپزخانه و... بدهید.

حقوق مستأجر - Mietrecht

حقوق مستأجران در آلمان خیلی قوی است و قانون Mietrecht به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی ایمن و قابل سکونت زندگی کنید، Kaution خود را در حساب جداگانه داشته باشید و بعد از پایان برگردانده شود، حریم خصوصی داشته باشید که مالک باید حداقل چند روز قبل اطلاع دهد و دلیل معتبر داشته باشد، و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Mieterhöhung یعنی افزایش اجاره، مالک نمی‌تواند هر وقت بخواهد افزایش دهد. باید حداقل ۱۵ ماه از آخرین افزایش گذشته باشد، افزایش نباید بیش از ۲۰ درصد طی ۳ سال باشد و باید با Mietspiegel یعنی جدول متوسط اجاره منطقه مطابقت داشته باشد. در برخی شهرها مثل برلین Mietendeckel یا سقف اجاره وجود دارد که افزایش را محدود می‌کند. شما هم تکالیفی دارید. باید Miete را به‌موقت پرداخت کنید، از ملک به خوبی نگهداری کنید، Schönheitsreparaturen یعنی تعمیرات زیبایی مثل رنگ کردن را انجام دهید اگر در قرارداد آمده، مشکلات را به‌موقع گزارش دهید و مزاحمتی برای همسایه‌ها ایجاد نکنید. در مورد Kündigung یعنی فسخ قرارداد، مستأجر معمولاً می‌تواند با ۳ ماه اطلاع قرارداد را فسخ کند. اما مالک فقط با دلایل خاصی می‌تواند مستأجر را اخراج کند. Eigenbedarf که مالک یا خانواده نزدیک می‌خواهد استفاده کند، Zahlungsverzug که عدم پرداخت اجاره برای دو ماه پی‌در‌پی، و Vertragsverletzung که نقض جدی قرارداد است. حتی برای Eigenbedarf مالک باید دلایل معتبر داشته باشد و نمی‌تواند به راحتی اخراج کند. مدت اطلاع هم بسته به مدت سکونت بین ۳ تا ۹ ماه است. اگر اختلافی پیش آمد، می‌توانید به Mieterschutzbund یعنی اتحادیه حمایت از مستأجران مراجعه کنید که برای عضوها رایگان مشاوره می‌دهد. همچنین می‌توانید به Amtsgericht یعنی دادگاه محلی شکایت کنید.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در آلمان برای ایرانی‌ها چالش‌هایی دارد اما نه به اندازه بعضی کشورها. خبر خوب این است که در آلمان هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد. حتی اگر Tourist Visa دارید می‌توانید ملک بخرید! البته گرفتن وام مسئله دیگری است. برای گرفتن وام، چالش اصلی این است که باید Unbefristeter Arbeitsvertrag یعنی قرارداد کار دائمی داشته باشید، حداقل ۲ سال سابقه کار در آلمان، Schufa Score که امتیاز اعتباری آلمان است خوب باشید و حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد Eigenkapital داشته باشید. Schufa خیلی مهم است. این یک شرکت خصوصی است که تاریخچه مالی همه را نگه می‌داری. اگر تازه به آلمان آمده‌اید، Schufa Score ندارید یا خیلی پایین است. برای ساخت Schufa خوب باید حساب بانکی باز کنید و بدون مشکل استفاده کنید، قراردادهای منظم مثل موبایل، اینترنت و اجاره داشته باشید و به‌موقع پرداخت کنید، از Credit Card استفاده کنید و کامل پرداخت کنید، و هرگز Zahlungsverzug یعنی تأخیر در پرداخت نداشته باشید. خبر بد این است که ساخت Schufa خوب معمولاً ۲ تا ۳ سال طول می‌کشد. پس باید صبور باشید. اگر نمی‌توانید وام بگیرید، گزینه‌ها عبارتند از خرید نقدی اگر پول کافی دارید، پیدا کردن Bürge یعنی ضامنی با Schufa خوب که معمولاً آلمانی باشد، یا استفاده از Private Darlehensgeber یعنی وام‌دهندگان خصوصی که نرخ بالاتری دارند. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در آلمان متنوع است. در برلین Charlottenburg و Wilmersdorf، در هامبورگ Eimsbüttel و Winterhude، در فرانکفورت Westend و Nordend، در مونیخ Schwabing و Maxvorstadt و در کلن Lindenthal و Sülz محبوب هستند. چند توصیه مهم: اول اینکه ابتدا اجاره کنید و آلمان را بشناسید. دوم اینکه Schufa بسازید از روز اول. سوم اینکه زبان آلمانی یاد بگیرید چون بسیاری از فرآیندها فقط به آلمانی است. چهارم اینکه برای Long-Term برنامه‌ریزی کنید و صبور باشید. پنجم اینکه یک Steuerberater یعنی مشاور مالیاتی پیدا کنید که با مسائل خارجی‌ها آشنا باشد. ششم اینکه Energieausweis را جدی بگیرید چون هزینه گرمایش در آلمان بالا است. هفتم اینکه در بازدید به Feuchtigkeit یعنی رطوبت و Schimmel یعنی کپک توجه کنید که مشکل رایجی است. و هشتم اینکه همیشه همه چیز را مکتوب داشته باشید چون در آلمان Schriftform یعنی شکل مکتوب خیلی مهم است.

KfW و وام‌های کمکی

یک مزیت خوب در آلمان KfW-Darlehen یعنی وام‌های بانک توسعه دولتی است. KfW یا Kreditanstalt für Wiederaufbau یک بانک دولتی است که وام‌های کم‌بهره برای بهبود انرژی، نوسازی و خریداران اولی ارائه می‌دهد. برای خریداران اولی یا Erstkäufer برنامه‌هایی مثل Wohneigentumsprogramm وجود دارد که وام تا ۱۰۰,۰۰۰ یورو با نرخ پایین‌تر از بازار ارائه می‌دهد. محدودیت‌های درآمد و قیمت ملک دارد. برای نوسازی و بهبود انرژی هم KfW وام‌ها و کمک‌های نقدی خوبی دارد. مثلاً برای Energieeffizient Sanieren می‌توانید تا ۱۵۰,۰۰۰ یورو وام با نرخ خیلی پایین یا حتی کمک نقدی تا ۴۸,۰۰۰ یورو بگیرید. همچنین برای نصب Solar، عایق، پنجره‌های جدید و... کمک‌های خوبی وجود دارد. این وام‌ها معمولاً از طریق بانک عادی شما درخواست می‌شود نه مستقیم از KfW.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Bundesministerium für Wohnen که وزارت مسکن فدرال است مراجعه کنید. برای جستجوی ملک، ImmobilienScout24 و Immowelt دو سایت اصلی هستند. همچنین eBay Kleinanzeigen برای پیدا کردن املاک بدون Makler خوب است. برای مقایسه نرخ‌های وام، Interhyp، Dr. Klein و Check24 مفید هستند. برای اطلاعات حقوق مستأجران، Deutscher Mieterbund وب‌سایت اتحادیه مستأجران آلمان است. برای KfW و وام‌های کمکی، KfW.de وب‌سایت رسمی است. برای بررسی Schufa Score خود، MeineSchufa.de می‌توانید سالی یکبار رایگان گزارش بگیرید. برای کمک حرفه‌ای، Immobilienmakler کمیسیون ۳ تا ۳.۵ درصد قیمت خرید می‌گیرد که باید نصف آن را بدهید، Notar هزینه حدود ۲ درصد دارد که اجباری است، Steuerberater یا مشاور مالیاتی ساعتی ۱۰۰ تا ۲۵۰ یورو یا Fixed Fee و Architekt یا معمار برای بررسی ملک حدود ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو است.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در آلمان برای ایرانی‌ها چالش‌برانگیز است اما با آماده‌سازی درست امکان‌پذیر است. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۲۰ تا ۴۰ درصد دارید که بانک‌ها معمولاً ۳۰ درصد را ایده‌آل می‌دانند. علاوه بر این باید برای Kaufnebenkosten که بین ۸ تا ۱۵ درصد قیمت است آماده باشید. Kaufnebenkosten شامل Grunderwerbsteuer بین ۳.۵ تا ۶.۵ درصد، Notarkosten حدود ۲ درصد، Grundbuchamt حدود ۰.۵ درصد و اگر Makler دارید ۳ تا ۳.۵ درصد می‌شود. نرخ وام فعلی بین ۳.۵ تا ۴.۵ درصد است و می‌توانید برای ۱۰ تا ۲۰ سال Fix کنید که امنیت خوبی می‌دهد. قیمت‌ها در مونیخ و فرانکفورت بالای ۸,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است و خیلی گران است، اما در شهرهای کوچک‌تر بین ۲,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع می‌توانید ملک بخرید. مزیت بزرگ این است که اگر ملک را بیش از ۱۰ سال نگه دارید، هیچ مالیاتی روی سود نمی‌دهید. اگر در ملک زندگی کنید، حتی کمتر از ۱۰ سال هم معاف هستید. هزینه‌های سالانه شامل Grundsteuer بین ۲۰۰ تا ۸۰۰ یورو و Hausgeld برای آپارتمان بین ۱,۹۰۰ تا ۴,۸۰۰ یورو سالانه است. برای اجاره، فرهنگ قوی است و حدود ۵۰ درصد آلمانی‌ها اجاره‌نشین هستند. قیمت‌ها در مونیخ برای ۶۰ متر بین ۱,۲۰۰ تا ۱,۸۰۰ یورو و در شهرهای کوچک‌تر بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ یورو است. Kaution سه برابر Kaltmiete و حقوق مستأجر خیلی قوی است. برای خارجی‌ها چالش اصلی عدم Schufa Score، نیاز به قرارداد کار دائمی و حداقل ۲ سال سابقه کار است. راه‌حل‌ها شامل پس‌انداز برای ۳۰ تا ۴۰ درصد down، ساخت Schufa از روز اول، یادگیری زبان آلمانی و صبوری است. KfW وام‌های کم‌بهره برای خریداران اولی و نوسازی ارائه می‌دهد که می‌تواند خیلی کمک کند. توصیه نهایی این است که ابتدا اجاره کنید، فرهنگ و سیستم آلمان را یاد بگیرید، Schufa بسازید و برای Long-Term برنامه‌ریزی کنید. آلمان کشور امن و باثباتی است و سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند خوب باشد اگر صبور باشید.