راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در ایتالیا

مقدمه

بازار املاک ایتالیا برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم رویایی و هم چالش‌برانگیز باشد. ایتالیا کشوری است با تاریخ غنی، فرهنگ زیبا و سبک زندگی دلپذیر که به آن La Dolce Vita می‌گویند. بازار املاک ایتالیا بسیار متنوع است از شهرهای گران مثل میلان و رم تا روستاهای زیبا در توسکانی که قیمت‌های معقولی دارند. برای خرید خانه در ایتالیا معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت یا Anticipo بین ۲۰ تا ۳۰ درصد دارید. بانک‌های ایتالیایی محافظه‌کار هستند و معمولاً حداکثر ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت را وام می‌دهند. علاوه بر پیش‌پرداخت باید برای Spese accessorie یا هزینه‌های جانبی که حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت است آماده باشید. این هزینه‌ها شامل Imposta di registro که مالیات ثبت است و بین ۲ تا ۹ درصد بسته به نوع ملک، Notaio که سردفتر، Agenzia immobiliare که مشاور املاک، و Geometra یا Commercialista که مشاور فنی و مالی می‌شود. نرخ وام مسکن یا Mutuo در ایتالیا در حال حاضر حدود ۳.۵ تا ۵ درصد است که نسبت به چند سال پیش بالا رفته اما هنوز قابل قبول است. نکته مهم این است که در ایتالیا Codice Fiscale که شماره مالیاتی است اجباری است برای هر معامله‌ای. همچنین سیستم بسیار بروکراتیک و کند است، اما در عین حال حقوق خریدار به خوبی محافظت می‌شود و سیستم قانونی قوی است.

بازار املاک ایتالیا - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط ملک در ایتالیا بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در شهرهای بزرگ و مناطق توریستی گران، اما در مناطق روستایی و جنوب بسیار معقول است. در میلان که اقتصادی‌ترین و گران‌ترین شهر ایتالیا است، قیمت متوسط آپارتمان حدود ۴,۵۰۰ تا ۶,۰۰۰ یورو به ازای هر متر مربع است. در مناطق مرکزی مثل Centro Storico، Brera یا Porta Nuova قیمت‌ها می‌تواند به ۷,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع هم برسد. یعنی یک آپارتمان ۸۰ متری می‌تواند بین ۳۶۰,۰۰۰ تا ۴۸۰,۰۰۰ یورو یا بیشتر قیمت داشته باشد. در رم که پایتخت است، قیمت متوسط حدود ۳,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق تاریخی مثل Centro Storico، Trastevere یا Parioli قیمت‌ها می‌تواند بین ۵,۵۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع باشد. در فلورانس که قلب توسکانی است، قیمت متوسط حدود ۳,۸۰۰ تا ۵,۲۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق مرکزی نزدیک Duomo و Ponte Vecchio می‌تواند به ۶,۰۰۰ تا ۸,۵۰۰ یورو برسد. در ونیز که شهر کاملاً منحصربه‌فرد است، قیمت‌ها خیلی بالا و حدود ۴,۵۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق اصلی مثل San Marco می‌تواند به ۸,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ یورو هم برسد. در Bologna، Verona و Padova قیمت‌ها معقول‌تر و حدود ۲,۸۰۰ تا ۴,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در تورین بین ۲,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ یورو و در جنوا حدود ۲,۲۰۰ تا ۳,۲۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در شهرهای جنوب مثل ناپل حدود ۲,۰۰۰ تا ۲,۸۰۰ یورو، در Bari بین ۱,۸۰۰ تا ۲,۵۰۰ یورو، در Palermo حدود ۱,۵۰۰ تا ۲,۲۰۰ یورو و در Catania بین ۱,۲۰۰ تا ۱,۸۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق روستایی و شهرهای کوچک خیلی ارزان است. در روستاهای توسکانی، اومبریا یا Le Marche می‌توانید خانه‌های قدیمی که نیاز به بازسازی دارند را بین ۸۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع یا حتی کمتر بخرید. در برخی روستاهای متروکه جنوب حتی خانه‌هایی به قیمت ۱ یورو عرضه می‌شود که البته نیاز به سرمایه‌گذاری سنگین برای بازسازی دارند. برای ویلاهای لوکس در سواحل مثل Amalfi Coast، Sardinia یا Liguria قیمت‌ها می‌تواند از ۱ میلیون یورو شروع شود و به راحتی به ۵ یا ۱۰ میلیون یورو هم برسد.

پیش‌پرداخت و Anticipo

در ایتالیا به پیش‌پرداخت می‌گویند Anticipo یا Acconto. بانک‌های ایتالیایی معمولاً حداکثر ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت خرید را وام می‌دهند. این یعنی شما باید حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد Anticipo داشته باشید. برای Residenti یعنی ساکنان ایتالیا که شامل شهروندان، دارندگان Permesso di soggiorno و کسانی که در ایتالیا کار می‌کنند است، بانک‌ها می‌توانند تا ۸۰ درصد وام بدهند. برای Non-residenti یعنی کسانی که در ایتالیا زندگی نمی‌کنند، بانک‌ها خیلی سخت‌گیرتر هستند و معمولاً حداکثر ۵۰ تا ۶۰ درصد وام می‌دهند که یعنی باید حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد Anticipo داشته باشید. نکته مهم این است که Anticipo باید علاوه بر پیش‌پرداخت، Spese accessorie یا هزینه‌های جانبی خرید را هم پوشش دهد. این هزینه‌ها معمولاً بین ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت است. پس واقعاً باید حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت نقد داشته باشید برای Residenti و ۵۰ تا ۶۰ درصد برای Non-residenti. برای خارجی‌هایی که تازه به ایتالیا آمده‌اند، بانک‌ها معمولاً می‌خواهند که Contratto di lavoro a tempo indeterminato یعنی قرارداد کار دائمی داشته باشید، حداقل یک سال سابقه کار و استخدام ایتالیا، Dichiarazione dei redditi یا اظهارنامه مالیاتی ایتالیا، و Codice Fiscale که شماره مالیاتی است. بیایید یک مثال ببینیم. برای آپارتمان ۳۵۰,۰۰۰ یورو، با ۲۰ درصد down یعنی ۷۰,۰۰۰ یورو، وام ۲۸۰,۰۰۰ یورو می‌شود. اما باید Spese accessorie حدود ۳۵,۰۰۰ تا ۵۰,۰۰۰ یورو هم داشته باشید. پس جمعاً باید ۱۰۵,۰۰۰ تا ۱۲۰,۰۰۰ یورو نقد آماده کنید.

Spese accessorie - هزینه‌های جانبی

یکی از چیزهایی که باید به آن توجه داشت Spese accessorie است که هزینه‌های جانبی خرید است. این معمولاً بین ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت خرید است و بستگی به اینکه Prima casa یعنی خانه اول هست یا Seconda casa یعنی خانه دوم دارد. برای Prima casa که یعنی اولین خانه شما برای سکونت شخصی، مالیات‌ها خیلی کمتر است. Imposta di registro که مالیات ثبت است فقط ۲ درصد قیمت خرید، Imposta ipotecaria که مالیات رهن است ۵۰ یورو ثابت و Imposta catastale که مالیات کاداستر است هم ۵۰ یورو ثابت. اما برای Seconda casa که یعنی خانه دوم یا سرمایه‌گذاری، مالیات‌ها خیلی بالاتر است. Imposta di registro نه درصد قیمت خرید، Imposta ipotecaria ۵۰ یورو ثابت و Imposta catastale ۵۰ یورو ثابت. اگر ملک را از شرکت ساختمانی یا Costruttore بخرید که Casa nuova یعنی خانه جدید است، به جای Imposta di registro باید IVA یا Imposta sul Valore Aggiunto که مالیات بر ارزش افزوده است بپردازید. برای Prima casa فقط ۴ درصد و برای Seconda casa ۱۰ درصد، بعلاوه Imposta di registro، Ipotecaria و Catastale هر کدام ۲۰۰ یورو ثابت. علاوه بر مالیات‌ها، باید Onorario del notaio که کمیسیون سردفتر بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو بسته به قیمت ملک، Commissione dell'agenzia immobiliare که کمیسیون مشاور املاک بین ۲ تا ۴ درصد قیمت خرید که معمولاً هم خریدار و هم فروشنده می‌پردازند، و گاهی Geometra یا Commercialista برای مشاوره فنی و مالی بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو بپردازید. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای آپارتمان دست دوم ۳۰۰,۰۰۰ یورو به عنوان Prima casa، Imposta di registro دو درصد یعنی ۶,۰۰۰ یورو، Ipotecaria و Catastale هر کدام ۵۰ یورو، Notaio حدود ۲,۰۰۰ یورو و Agenzia بین ۶,۰۰۰ تا ۱۲,۰۰۰ یورو اگر ۲ تا ۴ درصد باشد می‌شود. جمعاً بین ۱۴,۱۰۰ تا ۲۰,۱۰۰ یورو یعنی ۴.۷ تا ۶.۷ درصد. برای همان آپارتمان به عنوان Seconda casa، Imposta di registro نه درصد یعنی ۲۷,۰۰۰ یورو، بقیه همان که جمعاً می‌شود بین ۳۵,۱۰۰ تا ۴۱,۱۰۰ یورو یعنی ۱۱.۷ تا ۱۳.۷ درصد. پس تفاوت Prima casa و Seconda casa خیلی زیاد است!

نرخ‌های وام و Mutuo

به وام مسکن در ایتالیا می‌گویند Mutuo یا Mutuo ipotecario. نرخ‌های Mutuo در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۳.۵ تا ۵ درصد است. برای Tasso fisso یعنی نرخ ثابت، معمولاً ده ساله حدود ۳.۸ تا ۴.۴ درصد، پانزده ساله بین ۴ تا ۴.۶ درصد، بیست ساله حدود ۴.۲ تا ۴.۸ درصد و سی ساله بین ۴.۵ تا ۵.۲ درصد است. Tasso variabile یعنی نرخ متغیر که به Euribor وابسته است هم وجود دارد و معمولاً کمی پایین‌تر از نرخ ثابت شروع می‌شود اما می‌تواند تغییر کند. در حال حاضر حدود Euribor + ۱.۵ تا ۲.۵ درصد است. Tasso misto هم وجود دارد که اجازه می‌دهد بین ثابت و متغیر تغییر کنید. دوره وام یا Durata معمولاً بین ۲۰ تا ۳۰ سال است. می‌تواند بین ۱۰ تا ۴۰ سال باشد اما معمولاً نمی‌تواند از سن ۷۵ یا ۸۰ سال شما عبور کند. یک مفهوم مهم Loan-to-Value یا LTV است که نسبت وام به ارزش. برای Residenti حداکثر ۸۰ درصد و برای Non-residenti حداکثر ۵۰ تا ۶۰ درصد است. همچنین Rapporto rata-reddito مهم است که نسبت پرداخت ماهانه به درآمد. معمولاً نباید بیش از ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمد خالص ماهانه شما باشد. علاوه بر بهره، باید Spese di istruttoria که کارمزد بررسی پرونده بین ۰ تا ۰.۵ درصد وام یا حداقل ۲۰۰ تا ۵۰۰ یورو، Perizia که ارزیابی ملک بین ۲۵۰ تا ۵۰۰ یورو، و Assicurazione mutuo که بیمه وام اختیاری اما توصیه می‌شود حدود ۰.۲ تا ۰.۴ درصد وام سالانه بپردازید. همچنین Assicurazione incendio e scoppio که بیمه آتش‌سوزی و انفجار اجباری است و حدود ۱۰۰ تا ۳۰۰ یورو سالانه است. بانک‌های اصلی ایتالیا برای Mutuo عبارتند از Intesa Sanpaolo، UniCredit، Banco BPM، BPER Banca، Crédit Agricole Italia و MPS. همچنین Mediatore creditizio که کارگزار وام می‌تواند بین بانک‌ها جستجو کند.

فرآیند خرید ملک

فرآیند خرید در ایتالیا کاملاً ساختاریافته اما می‌تواند کند باشد. اولین گام دریافت Codice Fiscale است. قبل از هر چیزی باید Codice Fiscale که شماره مالیاتی است را از Agenzia delle Entrate دریافت کنید. بدون Codice Fiscale نمی‌توانید ملک بخرید یا حساب بانکی باز کنید. این رایگان است و معمولاً همان روز صادر می‌شود. گام دوم جستجوی ملک است. می‌توانید از وب‌سایت‌های Immobiliare.it، Casa.it، Idealista.it و Subito.it استفاده کنید. همچنین می‌توانید با Agente immobiliare یا مشاور املاک کار کنید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Visita یعنی بازدید می‌کنید. در بازدید دقیق به وضعیت ساختمان، APE یا Attestato di Prestazione Energetica که گواهی انرژی است، Spese condominiali اگر آپارتمان است، و Planimetria catastale که نقشه کاداستر است توجه کنید. اگر تصمیم گرفتید بخرید، Proposta d'acquisto یا پیشنهاد خرید می‌دهید. این معمولاً مکتوب و با قیمت پیشنهادی است و معمولاً Caparra confirmatoria که سپرده تأیید بین ۵,۰۰۰ تا ۱۰,۰۰۰ یورو می‌دهید. اگر پیشنهاد پذیرفته شد، مرحله بعد Compromesso یا Contratto preliminare که قرارداد اولیه است. این یک قرارداد قانونی است و معمولاً توسط Agente یا Notaio آماده می‌شود. در این مرحله Acconto یا سپرده که معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت است را می‌دهید. Compromesso معمولاً Clausole sospensive یعنی شرایط معلق دارد. معمول‌ترین شرط Concessione del mutuo است که یعنی منوط به گرفتن وام. اگر وام نگیرید، می‌توانید از معامله خارج شوید و سپرده برمی‌گردد. بعد از امضای Compromesso، معمولاً ۳۰ تا ۹۰ روز فرصت دارید که وام بگیرید، بررسی‌های فنی انجام دهید و آماده شوید. مهم است که Visura catastale و Visura ipotecaria بگیرید. اینها گزارش‌های رسمی هستند که نشان می‌دهند مالک واقعی کیست، آیا رهن یا بدهی روی ملک هست و آیا نقشه با واقعیت مطابقت دارد. هر کدام حدود ۱۰ تا ۲۰ یورو هزینه دارد. همچنین Certificato di conformità urbanistica بگیرید که تأیید می‌کند ساختمان قانونی است و تمام مجوزها دارد. وقتی همه چیز آماده شد، به Rogito یا Atto di compravendita که سند رسمی نهایی است می‌رسید. این حتماً توسط Notaio آماده می‌شود و در دفتر Notaio امضا می‌شود. در روز Rogito، شما، فروشنده و Notaio حاضر می‌شوید. Notaio سند را می‌خواند، هویت همه را تأیید می‌کند، Visure ها را بررسی می‌کند، مالیات‌ها را محاسبه می‌کند، پول transfer می‌شود و سند امضا می‌شود. کلیدها را دریافت می‌کنید. Notaio سند را در Conservatoria dei Registri Immobiliari یعنی دفتر املاک ثبت می‌کند. این معمولاً چند هفته طول می‌کشد. کل فرآیند معمولاً ۲ تا ۴ ماه طول می‌کشد.

Spese condominiali و هزینه‌های ماهانه

اگر آپارتمان یا Appartamento in condominio بخرید، باید ماهانه یا سه‌ماهه Spese condominiali یا هزینه‌های مشترک بپردازید که معمولاً بین ۵۰ تا ۳۰۰ یورو ماهانه بسته به ساختمان و امکانات است. Spese condominiali شامل چند بخش است. Manutenzione ordinaria که نگهداری معمولی مثل نظافت، باغبانی و تعمیرات کوچک. Ascensore که آسانسور. Portiere یا سرایدار اگر دارد. Riscaldamento centralizzato اگر گرمایش مرکزی است. Acqua calda اگر آب گرم مشترک است. Assicurazione dell'edificio که بیمه ساختمان. و Fondo di riserva که ذخیره برای کارهای بزرگ است. قبل از خرید حتماً Verbale dell'assemblea condominiale یا صورتجلسه مجمع مالکان را بخوانید و از Lavori straordinari یعنی کارهای فوق‌العاده که ممکن است قرار باشد انجام شود بپرسید. همچنین IMU یا Imposta Municipale Unica که مالیات شهرداری سالانه است. این بستگی به Rendita catastale یعنی درآمد کاداستر و ضرایب دارد و معمولاً بین ۰.۴ تا ۱.۰۶ درصد ارزش کاداستر سالانه است. خبر خوب این است که برای Prima casa که خانه اصلی است IMU لغو شده و نمی‌دهید! اما برای Seconda casa باید بپردازید و معمولاً بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو سالانه یا بیشتر است. TARI که مالیات زباله سالانه بین ۱۵۰ تا ۴۰۰ یورو بسته به اندازه ملک و تعداد افراد است. پس در مجموع برای آپارتمان، هزینه‌های سالانه حدود ۶۰۰ تا ۳,۶۰۰ یورو Spese condominiali بعلاوه ۱۵۰ تا ۴۰۰ یورو TARI می‌شود. برای Prima casa IMU ندارید اما برای Seconda casa باید ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو اضافه کنید.

مالیات فروش ملک - Plusvalenza

اگر ملکی که می‌فروشید Prima casa یعنی خانه اصلی شما باشد، هیچ مالیاتی روی سود نمی‌دهید و کاملاً معاف هستید. این یکی از بزرگ‌ترین مزایای مالکیت خانه در ایتالیا است. اما اگر Seconda casa یا ملک سرمایه‌گذاری باشد، وضعیت بستگی به مدت نگهداری دارد. اگر ملک را بیش از ۵ سال نگه دارید، هیچ مالیاتی ندارید! اما اگر کمتر از ۵ سال نگه دارید و بفروشید، سود مشمول Plusvalenza که مالیات سود سرمایه است می‌شود. Plusvalenza بخشی از IRPEF یا Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche یعنی مالیات درآمد اشخاص است و با نرخ‌های Progressive بین ۲۳ تا ۴۳ درصد بسته به کل درآمد شما محاسبه می‌شود. اما می‌توانید Imposta sostitutiva که مالیات جایگزین ۲۶ درصد flat را انتخاب کنید که معمولاً بهتر است. محاسبه سود این است که قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای Spese di acquisto منهای Spese di vendita منهای Spese di ristrutturazione که هزینه‌های نوسازی با مدرک. مثلاً اگر آپارتمانی را ۲۵۰,۰۰۰ یورو خریده‌اید، Spese di acquisto ۲۵,۰۰۰ یورو، ۲۰,۰۰۰ یورو نوسازی کرده‌اید و ۳۵۰,۰۰۰ یورو می‌فروشید بعد از ۳ سال، Spese di vendita حدود ۱۵,۰۰۰ یورو. سود ۳۵۰,۰۰۰ منهای ۲۵۰,۰۰۰ منهای ۲۵,۰۰۰ منهای ۲۰,۰۰۰ منهای ۱۵,۰۰۰ یعنی ۴۰,۰۰۰ یورو است. با Imposta sostitutiva ۲۶ درصد، باید ۱۰,۴۰۰ یورو مالیات بدهید. پس استراتژی ساده این است که اگر Prima casa است هیچ مالیات ندارید. اگر Seconda casa است، حداقل ۵ سال نگه دارید تا کاملاً معاف باشید.

اجاره کردن در ایتالیا - Affitto

بازار اجاره در ایتالیا بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در میلان، رم و شهرهای بزرگ رقابتی و گران است اما در شهرهای کوچک‌تر و جنوب راحت‌تر و ارزان‌تر. اجاره ماهانه در میلان برای یک آپارتمان یک خوابه حدود ۱,۰۰۰ تا ۱,۶۰۰ یورو است. در رم بین ۹۰۰ تا ۱,۴۰۰ یورو، در فلورانس حدود ۸۰۰ تا ۱,۲۰۰ یورو، در Bologna بین ۶۰۰ تا ۹۰۰ یورو، در تورین حدود ۵۵۰ تا ۸۰۰ یورو و در ناپل بین ۵۰۰ تا ۷۵۰ یورو است. Deposito cauzionale یا سپرده معمولاً دو تا سه ماه اجاره است. این پول باید بعد از پایان اجاره برگردانده شود مگر آسیب زده باشید. قرارداد اجاره یا Contratto di locazione دو نوع اصلی دارد. Canone libero یا Contratto 4+4 که یعنی ۴ سال اول و بعد ۴ سال دیگر قابل تمدید خودکار، و Canone concordato یا Contratto 3+2 که یعنی ۳ سال اول و بعد ۲ سال دیگر با اجاره کنترل شده پایین‌تر. برای اجاره کردن باید مدارک زیادی ارائه دهید. Codice Fiscale، Busta paga یا فیش حقوقی ۳ ماه اخیر، Contratto di lavoro، Dichiarazione dei redditi یا اظهارنامه مالیاتی، و گاهی Fideiussione bancaria که ضمانت بانکی. همچنین قرارداد باید در Agenzia delle Entrate ثبت شود و Imposta di registro که مالیات ثبت ۲ درصد اجاره سالانه که معمولاً نصف خریدار و نصف فروشنده می‌پردازند.

حقوق مستأجر

حقوق مستأجران در ایتالیا نسبتاً خوب است و قانون به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی قابل سکونت زندگی کنید، Deposito cauzionale خود را بعد از پایان برگردانید، حریم خصوصی داشته باشید و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Aumento del canone یعنی افزایش اجاره، در Contratto 4+4 مالک می‌تواند در زمان تمدید بعد از ۴ سال افزایش دهد اما باید معقول باشد. در Contratto 3+2 افزایش محدود به شاخص ISTAT است که معمولاً ۲ تا ۳ درصد سالانه است. شما هم تکالیفی دارید. باید Affitto را به‌موقع پرداخت کنید، از ملک به خوبی نگهداری کنید، Manutenzione ordinaria یا تعمیرات معمولی را خودتان انجام دهید و مزاحمتی ایجاد نکنید. در مورد Recesso یعنی فسخ قرارداد، مستأجر می‌تواند با ۶ ماه اطلاع قرارداد را فسخ کند اگر Gravi motivi که دلایل جدی مثل تغییر شغل یا مشکلات خانوادگی داشته باشد. اما مالک فقط می‌تواند در پایان دوره قرارداد و با دلایل خاص مثل Necessità del proprietario que خودش می‌خواهد استفاده کند، Morosità که عدم پرداخت اجاره یا Gravi inadempienze که نقض جدی قرارداد. اگر اختلافی پیش آمد، می‌توانید به Sportello Inquilini برای مشاوره رایگان یا به Tribunale یعنی دادگاه برای شکایت مراجعه کنید.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در ایتالیا برای ایرانی‌ها نسبتاً ساده است اما چند نکته مهم وجود دارد. خبر خوب این است که هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد. فقط باید Codice Fiscale داشته باشید که رایگان و آسان است. برای گرفتن وام، چالش اصلی این است که باید در ایتالیا زندگی کنید و Permesso di soggiorno یا حداقل یک سال سابقه کار داشته باشید، Contratto a tempo indeterminato یا قرارداد کار دائمی، Dichiarazione dei redditi ایتالیا، Buste paga حداقل ۳ ماه و درآمد کافی که Rata/Reddito کمتر از ۳۰ تا ۳۵ درصد باشد. برای Non-residenti که در ایتالیا زندگی نمی‌کنند، گرفتن وام خیلی سخت است. بانک‌های ایتالیایی معمولاً به Non-residenti وام نمی‌دهند یا اگر بدهند حداقل ۵۰ درصد Anticipo می‌خواهند و نرخ خیلی بالاتری می‌دهند. پس بهتر است خرید نقدی را در نظر بگیرید. یک نکته مهم این است که باید حساب بانکی ایتالیایی باز کنید برای transfer پول. Bonifici بین‌المللی ممکن است زمان‌بر و گران باشد. همچنین باید منبع پول را ثابت کنید به دلیل قوانین Anti-money laundering. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در میلان شامل Porta Venezia، Città Studi و Loreto است. در رم Esquilino، Prati و EUR محبوب هستند. در فلورانس Campo di Marte و Rifredi و در Bologna Santo Stefano و Savena. چند توصیه مهم: اول اینکه اول Codice Fiscale بگیرید چون بدون آن کاری نمی‌توانید بکنید. دوم اینکه ابتدا اجاره کنید و ایتالیا را بشناسید. سوم اینکه زبان ایتالیایی یاد بگیرید چون خیلی کمک می‌کند و بسیاری از مدارک فقط به ایتالیایی است. چهارم اینکه حتماً Visura catastale و Visura ipotecaria بگیرید تا مطمئن شوید ملک مشکل حقوقی ندارد. پنجم اینکه تفاوت Prima casa و Seconda casa را بدانید چون خیلی روی مالیات تأثیر دارد. ششم اینکه یک Geometra یا Commercialista خوب پیدا کنید که بتواند مشاوره فنی و مالی بدهد. هفتم اینکه همه Spese accessorie را در نظر بگیرید که می‌تواند ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد. و هشتم اینکه صبور باشید چون بروکراسی ایتالیا واقعاً کند است!

Case a 1 Euro - خانه‌های یک یورویی

یک فرصت جالب در ایتالیا برنامه Case a 1 Euro است که یعنی خانه‌های یک یورویی. بسیاری از روستاهای کوچک در جنوب و مناطق کوهستانی که جمعیت کاهش یافته، خانه‌های قدیمی و متروکه را به قیمت ۱ یورو عرضه می‌کنند تا افراد جدیدی جذب کنند. اما نکات مهمی وجود دارد. اول اینکه خانه‌ها معمولاً به شدت نیاز به بازسازی دارند و می‌تواند ۵۰,۰۰۰ تا ۱۵۰,۰۰۰ یورو یا بیشتر هزینه داشته باشد. دوم اینکه باید Cauzione یا سپرده بین ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو بدهید که برمی‌گردد اگر بازسازی را در مدت مشخص مثل ۳ سال تمام کنید. سوم اینکه باید متعهد شوید که در روستا زندگی کنید یا حداقل نوسازی کنید و نفروشید. روستاهایی مثل Mussomeli در سیسیل، Sambuca di Sicilia، Laurenzana در Basilicata، Zungoli در Campania و بسیاری دیگر این برنامه را دارند. این می‌تواند فرصت خوبی باشد اگر دنبال ماجراجویی هستید، از زندگی روستایی لذت می‌برید و آماده سرمایه‌گذاری در بازسازی هستید. اما برای اکثر مردم خرید معمولی در شهر عاقلانه‌تر است.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Agenzia delle Entrate که اداره مالیات ایتالیا است مراجعه کنید. بخش Immobili اطلاعات خوبی دارد. برای جستجوی ملک، Immobiliare.it، Casa.it، Idealista.it و Subito.it سایت‌های اصلی هستند. برای محاسبه Spese و Mutuo، MutuiOnline و Facile.it ماشین‌حساب‌های خوبی دارند. برای اطلاعات Catasto، Agenzia delle Entrate - Catasto رسمی است. برای مقایسه نرخ‌های وام، SosTariffe و Segugio مفید هستند. برای کمک حرفه‌ای، Agente immobiliare کمیسیون ۲ تا ۴ درصد قیمت خرید که معمولاً هم خریدار و هم فروشنده می‌پردازند، Notaio بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو بسته به قیمت ملک، Geometra برای بررسی فنی بین ۵۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو، Commercialista برای مشاوره مالیاتی ساعتی ۸۰ تا ۲۰۰ یورو و Avvocato یا وکیل برای بررسی قانونی بین ۱,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در ایتالیا برای ایرانی‌ها نسبتاً ساده است اما نیاز به صبر و آماده‌سازی دارد. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۲۰ تا ۳۰ درصد برای Residenti و ۴۰ تا ۵۰ درصد برای Non-residenti دارید، بعلاوه Spese accessorie که بین ۱۰ تا ۱۵ درصد است. Spese accessorie شامل Imposta di registro دو درصد برای Prima casa یا نه درصد برای Seconda casa، Notaio بین ۱,۵۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو و Agenzia بین ۲ تا ۴ درصد است. نرخ وام فعلی بین ۳.۵ تا ۵ درصد است و می‌توانید برای ۱۰ تا ۳۰ سال Fix کنید. بانک‌ها حداکثر ۸۰ درصد به Residenti و ۵۰ تا ۶۰ درصد به Non-residenti وام می‌دهند. قیمت‌ها در میلان و رم بین ۳,۵۰۰ تا ۶,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است، در فلورانس و ونیز بین ۳,۸۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو، در شهرهای جنوب بین ۱,۲۰۰ تا ۲,۸۰۰ یورو و در مناطق روستایی بین ۸۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع. مزیت بزرگ این است که سود فروش Prima casa کاملاً معاف از مالیات است. برای Seconda casa اگر بیش از ۵ سال نگه دارید معاف هستید، اگر کمتر باید ۲۶ درصد Imposta sostitutiva بدهید. هزینه‌های سالانه برای Prima casa شامل Spese condominiali بین ۶۰۰ تا ۳,۶۰۰ یورو و TARI بین ۱۵۰ تا ۴۰۰ یورو است. برای Seconda casa باید IMU بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو اضافه کنید. برای اجاره، قیمت‌ها در میلان بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۶۰۰ یورو ماهانه برای یک خوابه، در رم بین ۹۰۰ تا ۱,۴۰۰ یورو و در شهرهای جنوب بین ۵۰۰ تا ۷۵۰ یورو است. قرارداد معمولاً ۴+۴ یا ۳+۲ است. برای خارجی‌ها چالش اصلی برای وام نیاز به Permesso di soggiorno، قرارداد کار دائمی و یک سال سابقه کار است. برای Non-residenti وام تقریباً غیرممکن است و بهتر است خرید نقدی در نظر بگیرید. فرآیند خرید بین ۲ تا ۴ ماه طول می‌کشد و شامل Codice Fiscale، Compromesso، Clausole sospensive، Visure و در نهایت Rogito است. Case a 1 Euro فرصت جالبی است اما نیاز به سرمایه‌گذاری سنگین در بازسازی دارد. توصیه نهایی این است که اول Codice Fiscale بگیرید، ابتدا اجاره کنید، زبان ایتالیایی یاد بگیرید، تفاوت Prima casa و Seconda casa را بدانید، Visure ها را بررسی کنید و با Notaio و Geometra خوب کار کنید. ایتالیا کشور فوق‌العاده زیبایی است با کیفیت زندگی عالی و سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند فرصت خوبی باشد اگر صبور باشید و درست برنامه‌ریزی کنید.