راهنمای جامع خرید و اجاره ملک در اسپانیا

مقدمه

بازار املاک اسپانیا برای مهاجران ایرانی می‌تواند هم جذاب و هم پیچیده باشد. اسپانیا کشوری است با آب‌وهوای عالی، سواحل زیبا و قیمت‌های نسبتاً معقول‌تر از بسیاری از کشورهای اروپای غربی. بازار املاک اسپانیا بعد از بحران ۲۰۰۸ بهبود یافته و حالا نسبتاً پایدار است. برای خرید خانه در اسپانیا معمولاً نیاز به پیش‌پرداخت یا Entrada بین ۲۰ تا ۳۰ درصد دارید. بانک‌های اسپانیا معمولاً حداکثر ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت را وام می‌دهند. علاوه بر پیش‌پرداخت باید برای هزینه‌های خرید که حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت است آماده باشید. این هزینه‌ها شامل ITP یا Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales که مالیات انتقال است و بین ۶ تا ۱۱ درصد بسته به منطقه، Notario که سردفتر، Registro de la Propiedad که ثبت املاک، Gestoría که مشاور اداری، و گاهی Agencia Inmobiliaria که مشاور املاک می‌شود. نرخ وام مسکن یا Hipoteca در اسپانیا در حال حاضر حدود ۳ تا ۴.۵ درصد است که نسبت به چند سال پیش بالا رفته اما هنوز معقول است. نکته مهم این است که در اسپانیا NIE یا Número de Identidad de Extranjero که شماره شناسایی خارجی‌هاست اجباری است برای هر معامله‌ای. همچنین سیستم نسبتاً بروکراتیک است اما در عین حال حقوق خریدار محافظت می‌شود.

بازار املاک اسپانیا - قیمت‌های ۲۰۲۵

قیمت متوسط ملک در اسپانیا بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در شهرهای بزرگ و سواحل گران، اما در مناطق داخلی و شهرهای کوچک‌تر بسیار معقول است. در مادرید که پایتخت است، قیمت متوسط آپارتمان حدود ۳,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو به ازای هر متر مربع است. در مناطق مرکزی مثل Salamanca، Chamberí یا Retiro قیمت‌ها می‌تواند به ۶,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع هم برسد. یعنی یک آپارتمان ۸۰ متری می‌تواند بین ۲۸۰,۰۰۰ تا ۳۶۰,۰۰۰ یورو یا بیشتر قیمت داشته باشد. در بارسلونا که دومین شهر بزرگ و محبوب‌ترین شهر توریستی است، قیمت متوسط حدود ۴,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در مناطق محبوب مثل Eixample، Gràcia یا Born قیمت‌ها می‌تواند بین ۵,۵۰۰ تا ۷,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع باشد. در سواحل جنوبی که Costa del Sol و Costa Blanca هستند، قیمت‌ها بسته به نزدیکی به ساحل متفاوت است. در Málaga حدود ۲,۸۰۰ تا ۳,۸۰۰ یورو به ازای متر مربع، در Marbella که خیلی لوکس است بین ۴,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ یورو یا حتی بیشتر، در Alicante حدود ۲,۲۰۰ تا ۳,۲۰۰ یورو، و در Valencia بین ۲,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در جزایر که خیلی محبوب هستند، Palma de Mallorca حدود ۳,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع، Ibiza بین ۵,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو و Tenerife حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است. در شهرهای کوچک‌تر و مناطق داخلی قیمت‌ها خیلی معقول‌تر است. در Sevilla حدود ۲,۲۰۰ تا ۲,۸۰۰ یورو، در Zaragoza بین ۱,۸۰۰ تا ۲,۴۰۰ یورو، در Bilbao حدود ۳,۰۰۰ تا ۳,۸۰۰ یورو و در مناطق روستایی بین ۸۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو به ازای متر مربع می‌توانید ملک بخرید. برای خانه‌های مستقل یا Chalet و Vila قیمت‌ها بستگی به اندازه و منطقه دارد. در Costa del Sol یک Vila می‌تواند بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۲ میلیون یورو یا بیشتر، در مادرید حومه حدود ۳۵۰,۰۰۰ تا ۸۰۰,۰۰۰ یورو و در مناطق روستایی بین ۱۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ یورو باشد.

پیش‌پرداخت و Entrada

در اسپانیا به پیش‌پرداخت می‌گویند Entrada یا Pago inicial. بانک‌های اسپانیا معمولاً حداکثر ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت خرید را وام می‌دهند. این یعنی شما باید حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد Entrada داشته باشید. برای Residentes یعنی ساکنان اسپانیا که شامل شهروندان، دارندگان Residencia و کسانی که در اسپانیا کار می‌کنند است، بانک‌ها می‌توانند تا ۸۰ درصد وام بدهند. برای Non-residentes یعنی کسانی که در اسپانیا زندگی نمی‌کنند، بانک‌ها معمولاً حداکثر ۶۰ تا ۷۰ درصد وام می‌دهند که یعنی باید حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد Entrada داشته باشید. نکته مهم این است که Entrada باید علاوه بر پیش‌پرداخت، Gastos de compra یا هزینه‌های خرید را هم پوشش دهد. پس واقعاً باید حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت نقد داشته باشید برای Residentes و ۴۰ تا ۵۰ درصد برای Non-residentes. برای خارجی‌هایی که تازه به اسپانیا آمده‌اند، بانک‌ها معمولاً می‌خواهند که حداقل یک سال در اسپانیا زندگی کرده باشید، Contrato de trabajo یعنی قرارداد کار دائمی یا حداقل یک سال داشته باشید، Declaración de la renta یا اظهارنامه مالیاتی اسپانیا، و NIE که شماره شناسایی خارجی‌ها است. بیایید یک مثال ببینیم. برای آپارتمان ۳۰۰,۰۰۰ یورو، با ۲۰ درصد down یعنی ۶۰,۰۰۰ یورو، وام ۲۴۰,۰۰۰ یورو می‌شود. اما باید Gastos de compra حدود ۳۰,۰۰۰ تا ۳۶,۰۰۰ یورو هم داشته باشید. پس جمعاً باید ۹۰,۰۰۰ تا ۹۶,۰۰۰ یورو نقد آماده کنید.

Gastos de compra - هزینه‌های خرید

یکی از چیزهایی که باید به آن توجه داشت Gastos de compra است که هزینه‌های خرید است. این معمولاً بین ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت خرید است برای ملک‌های دست دوم و ۱۲ تا ۱۴ درصد برای ملک‌های جدید. برای Vivienda de segunda mano یعنی ملک دست دوم، بزرگ‌ترین هزینه ITP یا Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales است که مالیات انتقال است. این بسته به Comunidad Autónoma یعنی منطقه خودمختار بین ۶ تا ۱۱ درصد قیمت خرید است. در مادرید ۶ درصد، در کاتالونیا و بارسلونا ۱۰ درصد، در Andalucía بین ۷ تا ۱۰ درصد بسته به قیمت، در Valencia ۱۰ درصد و در Baleares حدود ۸ تا ۱۱ درصد است. برای Vivienda nueva یعنی ملک جدید که کمتر از دو سال است، به جای ITP باید IVA یا Impuesto sobre el Valor Añadido که مالیات بر ارزش افزوده است ۱۰ درصد بعلاوه AJD یا Actos Jurídicos Documentados که مالیات اسناد حقوقی است بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد بپردازید. هزینه‌های دیگر شامل Notario که کمیسیون سردفتر بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ یورو بسته به قیمت ملک، Registro de la Propiedad که ثبت در دفتر املاک بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ یورو، Gestoría که مشاور اداری برای کاغذبازی‌ها بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو، و گاهی Agencia inmobiliaria که کمیسیون مشاور املاک بین ۳ تا ۵ درصد قیمت اگر از مشاور استفاده کنید می‌شود. بیایید یک مثال کامل ببینیم. برای آپارتمان دست دوم ۳۰۰,۰۰۰ یورو در مادرید، ITP شش درصد یعنی ۱۸,۰۰۰ یورو، Notario حدود ۸۰۰ یورو، Registro ۶۰۰ یورو و Gestoría ۴۰۰ یورو می‌شود که جمعاً ۱۹,۸۰۰ یورو یعنی ۶.۶ درصد. اگر مشاور هم دارید ۹,۰۰۰ تا ۱۵,۰۰۰ یورو اضافه می‌شود که می‌شود جمعاً بین ۲۸,۸۰۰ تا ۳۴,۸۰۰ یورو یعنی ۱۰ تا ۱۲ درصد. برای ملک جدید همان قیمت در بارسلونا، IVA ۱۰ درصد یعنی ۳۰,۰۰۰ یورو، AJD حدود ۱.۵ درصد یعنی ۴,۵۰۰ یورو، Notario ۸۰۰ یورو، Registro ۶۰۰ یورو و Gestoría ۴۰۰ یورو می‌شود که جمعاً ۳۶,۳۰۰ یورو یعنی ۱۲.۱ درصد.

نرخ‌های وام و Hipoteca

به وام مسکن در اسپانیا می‌گویند Hipoteca. نرخ‌های Hipoteca در دسامبر ۲۰۲۵ تقریباً بین ۳ تا ۴.۵ درصد است. برای Tipo de interés fijo یعنی نرخ ثابت، معمولاً ده ساله حدود ۳.۲ تا ۳.۸ درصد، پانزده ساله بین ۳.۵ تا ۴ درصد، بیست ساله حدود ۳.۸ تا ۴.۳ درصد و سی ساله بین ۴ تا ۴.۵ درصد است. Tipo de interés variable یعنی نرخ متغیر که به Euríbor وابسته است هم وجود دارد و معمولاً کمی پایین‌تر از نرخ ثابت شروع می‌شود اما می‌تواند تغییر کند. در حال حاضر حدود Euríbor + ۱ تا ۲ درصد است. Hipoteca mixta هم وجود دارد که اول چند سال ثابت و بعد متغیر است. مثلاً ۱۰ سال اول ثابت و بعد متغیر. دوره وام یا Plazo معمولاً بین ۲۰ تا ۳۰ سال است. می‌تواند بین ۱۰ تا ۴۰ سال باشد اما معمولاً نمی‌تواند از سن ۷۰ یا ۷۵ سال شما عبور کند. یک مفهوم مهم Relación préstamo-valor یا LTV است که نسبت وام به ارزش است. برای Residentes حداکثر ۸۰ درصد و برای Non-residentes حداکثر ۶۰ تا ۷۰ درصد است. همچنین Relación cuota-ingresos مهم است که نسبت پرداخت ماهانه به درآمد. معمولاً نباید بیش از ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمد ناخالص ماهانه شما باشد. علاوه بر بهره، باید Gastos de formalización یا هزینه‌های رسمی‌سازی وام را هم بپردازید. Comisión de apertura که کارمزد افتتاح بین ۰.۵ تا ۱ درصد وام، Tasación که ارزیابی ملک بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو، Notario برای سند وام حدود ۶۰۰ تا ۱,۰۰۰ یورو، Registro برای ثبت وام حدود ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو، و Gestoría حدود ۳۰۰ تا ۵۰۰ یورو. همچنین Seguro de vida و Seguro de hogar که بیمه عمر و بیمه خانه معمولاً اجباری است. بیمه عمر حدود ۰.۲ تا ۰.۵ درصد وام سالانه و بیمه خانه بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ یورو سالانه است. بانک‌های اصلی اسپانیا برای Hipoteca عبارتند از Banco Santander، BBVA، CaixaBank، Banco Sabadell، Bankinter و Unicaja. همچنین Broker hipotecario که کارگزار وام می‌تواند بین بانک‌ها جستجو کند.

فرآیند خرید ملک

فرآیند خرید در اسپانیا ساختاریافته است اما می‌تواند کمی طولانی باشد. اولین گام دریافت NIE است. قبل از هر چیزی باید NIE یا Número de Identidad de Extranjero که شماره شناسایی خارجی‌هاست را از Oficina de Extranjería یا comisaría de policía دریافت کنید. بدون NIE نمی‌توانید ملک بخرید یا حساب بانکی باز کنید. گام دوم جستجوی ملک است. می‌توانید از وب‌سایت‌های Idealista.com، Fotocasa.es، Habitaclia.com و Pisos.com استفاده کنید. همچنین می‌توانید با Agente inmobiliario یا مشاور املاک کار کنید. وقتی ملک مناسبی پیدا کردید، Visita یعنی بازدید می‌کنید. در بازدید دقیق به وضعیت ساختمان، Certificado de Eficiencia Energética که گواهی انرژی است، Comunidad de propietarios اگر آپارتمان است، و IBI یعنی مالیات شهرداری توجه کنید. اگر تصمیم گرفتید بخرید، Oferta de compra یا پیشنهاد خرید می‌دهید. این معمولاً مکتوب و با قیمت پیشنهادی است. مرحله بعد Contrato de arras یا قرارداد اولیه است. این یک قرارداد که معمولاً دو نوع دارد: Arras confirmatorias که سپرده تأیید است و معمولاً ۱۰ درصد قیمت، و Arras penitenciales که سپرده جریمه است. با Arras penitenciales اگر خریدار انصراف دهد سپرده را از دست می‌دهد و اگر فروشنده انصراف دهد باید دو برابر سپرده را بدهد. بعد از امضای Contrato de arras، معمولاً ۳۰ تا ۶۰ روز فرصت دارید که وام بگیرید، بررسی‌ها را انجام دهید و آماده شوید. مهم است که Nota simple del Registro de la Propiedad بگیرید که یک گزارش رسمی از دفتر املاک است و نشان می‌دهد مالک واقعی کیست، آیا بدهی یا Hipoteca روی ملک هست یا نه، و آیا مشکل حقوقی وجود دارد یا نه. این حدود ۱۰ تا ۲۰ یورو هزینه دارد. همچنین Certificado de deudas de la comunidad بگیرید که گواهی بدهی‌های Comunidad یعنی انجمن مالکان است. اگر آپارتمان است باید مطمئن شوید که فروشنده بدهی Comunidad ندارد. وقتی همه چیز آماده شد، به Escritura pública یا سند رسمی نهایی می‌رسید. این توسط Notario آماده می‌شود و در دفتر Notario امضا می‌شود. در روز Firma de la escritura یعنی امضای سند، شما، فروشنده و Notario حاضر می‌شوید. Notario سند را می‌خواند، هویت همه را تأیید می‌کند، پول transfer می‌شود و سند امضا می‌شود. کلیدها را دریافت می‌کنید. بعد از امضا، باید سند در Registro de la Propiedad ثبت شود. معمولاً Gestoría این کار را انجام می‌دهد. ثبت حدود ۲ تا ۴ هفته طول می‌کشد. کل فرآیند معمولاً ۲ تا ۳ ماه طول می‌کشد.

Comunidad de propietarios و هزینه‌های ماهانه

اگر آپارتمان یا Piso بخرید، بخشی از Comunidad de propietarios یعنی انجمن مالکان می‌شوید. باید ماهانه یا سه‌ماهه Gastos de comunidad یا هزینه‌های انجمن بپردازید که معمولاً بین ۵۰ تا ۲۰۰ یورو ماهانه بسته به ساختمان و امکانات است. Gastos de comunidad شامل چند بخش است. Mantenimiento que نگهداری ساختمان مثل نظافت، باغبانی و تعمیرات کوچک. Ascensor که آسانسور. Portero یا سرایدار اگر دارد. Seguro del edificio که بیمه ساختمان. Agua caliente و Calefacción central اگر مشترک است. و Fondo de reserva که ذخیره برای کارهای بزرگ است. قبل از خرید حتماً Acta de la comunidad یا صورتجلسه جلسات را بخوانید و از Derramas یعنی هزینه‌های اضافی که ممکن است برای تعمیرات بزرگ اعلام شود بپرسید. همچنین IBI یا Impuesto sobre Bienes Inmuebles که مالیات املاک سالانه به Ayuntamiento یعنی شهرداری است. این بسته به منطقه و اندازه ملک بین ۳۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو سالانه است. در مناطق توریستی معمولاً بالاتر است. Tasa de basuras که مالیات زباله سالانه بین ۵۰ تا ۲۰۰ یورو است. پس در مجموع برای آپارتمان، هزینه‌های سالانه حدود ۶۰۰ تا ۲,۴۰۰ یورو Gastos de comunidad بعلاوه ۳۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو IBI و ۵۰ تا ۲۰۰ یورو Basuras می‌شود. برای خانه مستقل Gastos de comunidad ندارید اما IBI بالاتر است و باید خودتان تمام نگهداری را پرداخت کنید.

مالیات فروش ملک - Plusvalía و IRPF

اگر ملکی که می‌فروشید Vivienda habitual یعنی خانه معمولی شما باشد و سود را در خرید خانه جدید سرمایه‌گذاری کنید، ممکن است از مالیات معاف شوید. اما شرایط خاصی دارد. اگر خانه معمولی را می‌فروشید و بیش از ۶۵ سال سن دارید، کاملاً معاف از مالیات هستید. اگر کمتر از ۶۵ سال دارید و سود را ظرف ۲ سال در خرید خانه جدید که Vivienda habitual می‌شود سرمایه‌گذاری کنید، معاف هستید. اما اگر Segunda vivienda یعنی خانه دوم یا ملک سرمایه‌گذاری باشد، باید دو مالیات بپردازید. اولی Ganancia patrimonial که سود سرمایه است و بخشی از IRPF یا Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas یعنی مالیات درآمد اشخاص است. نرخ‌ها بین ۱۹ تا ۲۸ درصد بسته به میزان سود است. برای سود تا ۶,۰۰۰ یورو ۱۹ درصد، بین ۶,۰۰۰ تا ۵۰,۰۰۰ یورو ۲۱ درصد، بین ۵۰,۰۰۰ تا ۲۰۰,۰۰۰ یورو ۲۳ درصد، بین ۲۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ یورو ۲۷ درصد و بالاتر از آن ۲۸ درصد است. محاسبه سود این است که قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای Gastos de compra و Gastos de venta منهای Mejoras که بهبودهایی که انجام داده‌اید. دومین مالیات Plusvalía municipal که مالیات افزایش ارزش زمین است و به شهرداری پرداخت می‌شود. این بسته به مدت نگهداری و ارزش کاداستر زمین بین ۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو یا بیشتر است. مثلاً اگر آپارتمانی را ۲۰۰,۰۰۰ یورو خریده‌اید، Gastos de compra ۲۰,۰۰۰ یورو، ۱۰,۰۰۰ یورو نوسازی کرده‌اید و ۳۰۰,۰۰۰ یورو می‌فروشید، Gastos de venta حدود ۱۵,۰۰۰ یورو. سود ۳۰۰,۰۰۰ منهای ۲۰۰,۰۰۰ منهای ۲۰,۰۰۰ منهای ۱۰,۰۰۰ منهای ۱۵,۰۰۰ یعنی ۵۵,۰۰۰ یورو است. با نرخ ۲۱ تا ۲۳ درصد، باید حدود ۱۱,۵۵۰ تا ۱۲,۶۵۰ یورو IRPF بدهید. بعلاوه Plusvalía municipal حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰ یورو. جمعاً حدود ۱۳,۵۵۰ تا ۱۵,۶۵۰ یورو مالیات.

اجاره کردن در اسپانیا - Alquiler

بازار اجاره در اسپانیا بسته به منطقه خیلی متفاوت است. در مادرید و بارسلونا رقابتی است اما در شهرهای کوچک‌تر راحت‌تر. اجاره ماهانه در مادرید برای یک آپارتمان یک خوابه حدود ۹۰۰ تا ۱,۴۰۰ یورو است. در بارسلونا بین ۱,۰۰۰ تا ۱,۶۰۰ یورو، در Valencia حدود ۷۰۰ تا ۱,۱۰۰ یورو، در Sevilla بین ۶۰۰ تا ۹۰۰ یورو، در Málaga حدود ۷۵۰ تا ۱,۲۰۰ یورو و در شهرهای کوچک‌تر بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ یورو است. Fianza یا سپرده معمولاً یک ماه اجاره برای Vivienda و دو ماه برای Local comercial یعنی محل تجاری است. این پول باید در حساب دولتی Depósito de fianzas نگه‌داری شود و بعد از پایان اجاره برگردانده شود. قرارداد اجاره یا Contrato de arrendamiento معمولاً حداقل یک سال است اما قانون جدید LAU یا Ley de Arrendamientos Urbanos می‌گوید که قرارداد باید حداقل ۵ سال برای شخص حقیقی و ۷ سال برای شخص حقوقی قابل تمدید باشد. این برای حمایت از مستأجران است. برای اجاره کردن باید مدارک زیادی ارائه دهید. NIE، Nóminas یا فیش حقوقی ۳ ماه اخیر، Contrato de trabajo، Declaración de la renta یا اظهارنامه مالیاتی و گاهی Aval bancario یا ضمانت بانکی.

حقوق مستأجر

حقوق مستأجران در اسپانیا نسبتاً خوب است و قانون LAU به خوبی از آن‌ها محافظت می‌کند. شما حق دارید در ملکی قابل سکونت زندگی کنید، Fianza خود را بعد از پایان برگردانید، حریم خصوصی داشته باشید و در برابر افزایش ناعادلانه اجاره محافظت شوید. در مورد Subida del alquiler یعنی افزایش اجاره، مالک فقط یکبار در سال می‌تواند افزایش دهد و باید بر اساس IPC یا Índice de Precios al Consumo که شاخص قیمت مصرف‌کننده است محاسبه کند. در سال‌های اخیر قانون جدید Ley de Vivienda محدودیت‌هایی در مناطق Tensionadas یعنی پرفشار گذاشته که افزایش را محدود می‌کند. شما هم تکالیفی دارید. باید Alquiler را به‌موقع پرداخت کنید، از ملک به خوبی نگهداری کنید، Reparaciones menores یا تعمیرات کوچک را خودتان انجام دهید و مزاحمتی ایجاد نکنید. در مورد Rescisión del contrato یعنی فسخ قرارداد، مستأجر می‌تواند بعد از ۶ ماه با یک ماه اطلاع قرارداد را فسخ کند. اما مالک فقط می‌تواند بعد از پایان دوره اجباری ۵ یا ۷ ساله و با دلایل خاص مثل Necesidad del propietario که خودش می‌خواهد استفاده کند، Impago que عدم پرداخت اجاره یا Daños que آسیب به ملک. اگر اختلافی پیش آمد، می‌توانید به Oficina de Información al Consumidor برای مشاوره رایگان یا به Juzgado de Primera Instancia یعنی دادگاه برای شکایت مراجعه کنید.

نکات ویژه برای ایرانی‌ها

خرید خانه در اسپانیا برای ایرانی‌ها نسبتاً ساده‌تر از بعضی کشورهای اروپایی است. خبر خوب این است که هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها وجود ندارد. فقط باید NIE داشته باشید. برای گرفتن وام، چالش اصلی این است که باید در اسپانیا زندگی کنید و Residencia یا حداقل یک سال سابقه کار داشته باشید، Contrato indefinido یا قرارداد کار دائمی، Declaración de la renta اسپانیا و Nóminas حداقل ۳ ماه. برای Non-residentes که در اسپانیا زندگی نمی‌کنند، گرفتن وام سخت‌تر است اما ممکن است. بانک‌ها معمولاً حداقل ۴۰ درصد Entrada می‌خواهند و نرخ بالاتری می‌دهند. برخی بانک‌ها مثل Banco Sabadell، BBVA و Bankinter برنامه‌هایی برای Non-residentes دارند. یک نکته مهم AEAT یا Agencia Estatal de Administración Tributaria که اداره مالیات اسپانیا است. باید حتماً مالیات‌ها را به‌موقع بپردازید و Declaración de la renta را هر سال ارائه دهید. همچنین Golden Visa برای سرمایه‌گذاران وجود دارد. اگر ملک بالای ۵۰۰,۰۰۰ یورو بخرید می‌توانید درخواست Residencia بدهید که خیلی جذاب است. محله‌های محبوب ایرانی‌ها در مادرید شامل Salamanca، Chamberí، Retiro و Chamartín است. در بارسلونا Eixample، Sant Gervasi، Sarrià و Pedralbes محبوب هستند. در Costa del Sol، Marbella، Puerto Banús و Estepona و در Valencia Ruzafa و Exposició. چند توصیه مهم: اول اینکه اول NIE بگیرید چون بدون آن کاری نمی‌توانید بکنید. دوم اینکه ابتدا اجاره کنید و اسپانیا را بشناسید. سوم اینکه زبان اسپانیایی یاد بگیرید چون خیلی کمک می‌کند. چهارم اینکه حتماً Nota simple بگیرید تا مطمئن شوید ملک مشکل حقوقی ندارد. پنجم اینکه از Gestoría استفاده کنید که کاغذبازی‌ها را آسان می‌کند. ششم اینکه اگر Non-resident هستید، آماده باشید پیش‌پرداخت بالا بدهید. هفتم اینکه همه Gastos de compra را در نظر بگیرید که می‌تواند ۱۰ تا ۱۲ درصد باشد. و هشتم اینکه صبور باشید چون بروکراسی اسپانیا کمی کند است.

Golden Visa و Residencia

یکی از مزایای بزرگ اسپانیا برنامه Golden Visa است. اگر ملک یا املاکی به ارزش حداقل ۵۰۰,۰۰۰ یورو بخرید، می‌توانید درخواست Residencia por inversión یا اقامت از طریق سرمایه‌گذاری بدهید. شرایط Golden Visa عبارتند از خرید ملک یا املاک به ارزش حداقل ۵۰۰,۰۰۰ یورو، نداشتن سابقه کیفری، داشتن بیمه درمانی و توانایی مالی کافی. خانواده شما هم می‌توانند درخواست دهند. مزایای Golden Visa این است که می‌توانید در اروپا و Schengen آزادانه سفر کنید، نیازی به زندگی دائم در اسپانیا ندارید فقط یکبار در سال کافی است، بعد از ۵ سال می‌توانید Residencia permanente بگیرید و بعد از ۱۰ سال Nacionalidad یعنی شهروندی. فرآیند Golden Visa معمولاً ۲۰ روز تا چند ماه طول می‌کشد و هزینه‌های اداری حدود ۵۰۰ تا ۱,۰۰۰ یورو بعلاوه وکیل است.

منابع و ابزارها

برای اطلاعات رسمی می‌توانید به Sede Electrónica de Catastro برای اطلاعات Catastro و Colegio de Registradores برای اطلاعات Registro مراجعه کنید. برای جستجوی ملک، Idealista.com، Fotocasa.es، Habitaclia.com و Pisos.com سایت‌های اصلی هستند. برای محاسبه Gastos de compra و Hipoteca، iAhorro و HelpMyCash ماشین‌حساب‌های خوبی دارند. برای مقایسه نرخ‌های وام، Rastreator و Kelisto مفید هستند. برای اطلاعات Golden Visa، Exteriores.gob.es وب‌سایت وزارت امور خارجه است. برای کمک حرفه‌ای، Agente inmobiliario کمیسیون ۳ تا ۵ درصد قیمت خرید معمولاً فروشنده می‌پردازد، Notario هزینه‌اش بسته به قیمت ملک بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ یورو، Gestoría بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو، Abogado یا وکیل برای بررسی قانونی بین ۸۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو و Tasador برای ارزیابی بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو.

جمع‌بندی

خرید یا اجاره ملک در اسپانیا برای ایرانی‌ها نسبتاً ساده است اگر آماده باشید. برای خرید نیاز به پیش‌پرداخت ۲۰ تا ۳۰ درصد برای Residentes و ۳۰ تا ۴۰ درصد برای Non-residentes دارید، بعلاوه Gastos de compra که بین ۱۰ تا ۱۲ درصد است. Gastos de compra شامل ITP بین ۶ تا ۱۱ درصد برای ملک دست دوم یا IVA ۱۰ درصد و AJD بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد برای ملک جدید، Notario بین ۶۰۰ تا ۱,۲۰۰ یورو، Registro بین ۴۰۰ تا ۸۰۰ یورو و Gestoría بین ۳۰۰ تا ۶۰۰ یورو است. نرخ وام فعلی بین ۳ تا ۴.۵ درصد است و می‌توانید برای ۱۰ تا ۳۰ سال Fix کنید. بانک‌ها حداکثر ۸۰ درصد به Residentes و ۶۰ تا ۷۰ درصد به Non-residentes وام می‌دهند. قیمت‌ها در مادرید و بارسلونا بین ۳,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو به ازای متر مربع است، در سواحل بین ۲,۲۰۰ تا ۷,۰۰۰ یورو و در مناطق داخلی بین ۸۰۰ تا ۲,۴۰۰ یورو به ازای متر مربع. مالیات فروش شامل IRPF بین ۱۹ تا ۲۸ درصد سود و Plusvalía municipal بین ۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ یورو است، مگر اینکه Vivienda habitual باشد و شرایط معافیت را داشته باشید. هزینه‌های سالانه شامل IBI بین ۳۰۰ تا ۱,۵۰۰ یورو، Gastos de comunidad بین ۶۰۰ تا ۲,۴۰۰ یورو و Tasa de basuras بین ۵۰ تا ۲۰۰ یورو است. برای اجاره، قیمت‌ها در مادرید و بارسلونا بین ۹۰۰ تا ۱,۶۰۰ یورو ماهانه برای یک خوابه و در شهرهای کوچک‌تر بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ یورو است. حقوق مستأجر نسبتاً خوب است و قرارداد حداقل ۵ سال قابل تمدید است. برای خارجی‌ها چالش اصلی نیاز به NIE، برای وام نیاز به Residencia و یک سال سابقه کار و برای Non-residentes پیش‌پرداخت بالای ۴۰ درصد است. راه‌حل‌ها شامل گرفتن NIE از همان ابتدا، کار با Gestoría و استفاده از بانک‌های باتجربه در Non-residentes است. Golden Visa با خرید ملک بالای ۵۰۰,۰۰۰ یورو فرصت عالی برای گرفتن Residencia است. فرآیند خرید بین ۲ تا ۳ ماه طول می‌کشد و شامل NIE، Contrato de arras، بررسی‌ها، Escritura pública و Registro است. توصیه نهایی این است که اول NIE بگیرید، ابتدا اجاره کنید، زبان اسپانیایی یاد بگیرید، Nota simple و Certificado de deudas بگیرید و با Gestoría خوب کار کنید. اسپانیا کشور زیبایی است با آب‌وهوای عالی و کیفیت زندگی خوب و سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند فرصت خوبی باشد.